戀日水岸大道項(xiàng)目策劃案（產(chǎn)品篇）

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1、戀日水岸大道項(xiàng)目策劃案（產(chǎn)品篇）產(chǎn)品篇一、?產(chǎn)品規(guī)劃綜述1、?周邊環(huán)境本案地處北緯40°，冬季受高緯度內(nèi)陸季風(fēng)影響，寒冷干燥；夏季受海洋季風(fēng)影響，高溫多雨，是典型的暖溫帶半濕潤季風(fēng)型氣候，海拔為35米。地處北京西南的花鄉(xiāng)，是北京最大的花卉生產(chǎn)基地，有豐富的養(yǎng)花歷史、花卉資源和花卉文化。花鄉(xiāng)有近700年的養(yǎng)花歷史，如今，花鄉(xiāng)也是北京地區(qū)最大的花卉生產(chǎn)基地。目前，全鄉(xiāng)現(xiàn)有花卉生產(chǎn)種植面積7000畝，花卉生產(chǎn)企業(yè)61家，養(yǎng)花專業(yè)戶120家，從業(yè)人員1768人，花卉市場(chǎng)４個(gè)，大小花店200余家遍布京城，初步形成一條以銷促產(chǎn)、產(chǎn)銷結(jié)

2、合、工程服務(wù)一齊上的產(chǎn)業(yè)鏈。擁有“中國花木之鄉(xiāng)”、“全國花卉生產(chǎn)示范基地”和“全國重點(diǎn)花卉市場(chǎng)”的稱號(hào)。本區(qū)域西北玉泉營環(huán)島周圍，是建材、裝飾、家具、花卉等大型市場(chǎng)的集中地區(qū)，在北京的知名度非常高。其中葆臺(tái)村正在建設(shè)綠化工程和高爾夫球場(chǎng)項(xiàng)目。本案所屬區(qū)域?yàn)榛ㄠl(xiāng)草橋，自古就有記載，元朝史書記載“泉源涌出，為草河橋，連接豐臺(tái)，為京師養(yǎng)花之所”，?清代康熙進(jìn)士查嗣栗有詩“草橋十里百花妍，只有幽蘭種不傳”，是草橋人當(dāng)年從事花卉生產(chǎn)的盛況及迷人景色，是當(dāng)時(shí)的真實(shí)寫照。本案所處區(qū)域，是城南發(fā)展較早的地區(qū)之一，目前已經(jīng)發(fā)展成為南城主要的

3、生活居住區(qū)之一，周邊普通住宅項(xiàng)目眾多，而且大多已入住。戀日嘉園一期二期、星河城、草橋欣園、花香麗舍、玉安園、美麗愿景、璽萌鵬苑、璽萌麗苑、明日嘉園、南珠苑等樓盤比鄰接踵，共同形成了一個(gè)大型的成熟的生活社區(qū)。2、?地理位置第18頁共18頁本案地處南城，緊挨玉泉營環(huán)島。北臨南三環(huán)，西臨京開高速路，東側(cè)為京開東路，南面是市政規(guī)劃道路。本案交通便捷，道路通暢，距離主要交通干線比較近，自駕車出入方便。但直達(dá)或途經(jīng)本案的公交線路較少，最近的公交候車站須步行七分鐘左右。地鐵四號(hào)線預(yù)計(jì)2003年底動(dòng)工，2007年建成試運(yùn)營，四號(hào)線起點(diǎn)豐臺(tái)

4、馬家堡，途經(jīng)本項(xiàng)目，將真正縮短北京南城北城的地理差距。3、?建筑規(guī)劃本案一期總占地面積約7萬平方米，總建筑面積約19萬平方米，容積率2.2，綠化面積約2.24萬平方米，綠化率32%（不含西區(qū)集中綠地）以上。本案由三棟板式高層和三棟塔式高層建筑組成，本案建筑設(shè)計(jì)嚴(yán)謹(jǐn)大方，色彩豐富時(shí)尚，符合現(xiàn)代生活的趨勢(shì)。社區(qū)內(nèi)另有一所小學(xué)、一所幼兒園、一個(gè)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)和一棟小型商業(yè)樓，與9#樓的底層商業(yè)共同構(gòu)成社區(qū)主要配套設(shè)施。社區(qū)地塊南北進(jìn)深較大，建筑分布為橫排式，樓間有組團(tuán)式綠化景觀，并有水景設(shè)計(jì)，較大規(guī)模的中心景觀有兩組，并通過行進(jìn)路線構(gòu)成

5、逐漸深遠(yuǎn)的景觀軸心線，布局巧妙，風(fēng)格簡(jiǎn)練而大氣。整體規(guī)劃設(shè)計(jì)十分出色。環(huán)境設(shè)計(jì)與人居流動(dòng)融合協(xié)調(diào)，不僅僅局限于營造園林式的栽花種草。建筑造型遵循歷史文脈，具有一定的文化內(nèi)涵及審美個(gè)性。建筑空間尺度宜人，富有親和力，利于人與人之間和諧相處。整體設(shè)計(jì)滲透著對(duì)人的居住理念的具體化，是環(huán)境景觀、建筑空間與社區(qū)氛圍的完善融合，體現(xiàn)一種全方位的“生態(tài)居住”和“人文社區(qū)”的概念。周邊地塊狀況的逐步成熟配合了本案設(shè)計(jì)的產(chǎn)生。戀日一期、二期的成功，已給了市場(chǎng)一個(gè)信心。隨著本案規(guī)劃的進(jìn)一步完善，使本案在整個(gè)南城項(xiàng)目中具有一定的品質(zhì)優(yōu)勢(shì)，對(duì)中堅(jiān)

6、層消費(fèi)者的吸引力毋庸置疑。第18頁共18頁二、?社區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)了解社區(qū)規(guī)劃中的各部分細(xì)節(jié)，對(duì)于挖掘本案優(yōu)勢(shì)賣點(diǎn)，促進(jìn)營銷活動(dòng)的成功進(jìn)行有相當(dāng)重要的作用。分析當(dāng)前市場(chǎng)中產(chǎn)品規(guī)劃的引導(dǎo)趨勢(shì)，使我們掌握本案的優(yōu)勢(shì)。以便營銷中強(qiáng)化優(yōu)勢(shì)，弱化劣勢(shì)。是否符合“人居要求”是衡量一個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃的根本要求。下面我們將就各項(xiàng)數(shù)據(jù)各項(xiàng)指標(biāo)及設(shè)計(jì)特點(diǎn)――進(jìn)行分析歸納。1、?容積率的安排本案容積率為2.2，直接低于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手戀日嘉園2期的2.49容積率。星河城2.7的容積率。更是低于花香麗舍3點(diǎn)多的容積率。容積率是衡量人居環(huán)境的一個(gè)重要指標(biāo)。它與人

7、們的生活舒適度有著直接的關(guān)系。我們認(rèn)為這是本案在區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)的一個(gè)有效優(yōu)勢(shì)，即使北京房地產(chǎn)市場(chǎng)上以容積率為自豪的富力城，它的容積率也達(dá)到了2.4。2、?綠化率的安排目前規(guī)劃中本案綠化率達(dá)到了32.05％。而這其中未含西區(qū)的集中綠地，在看看我們的直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況吧。戀日嘉園2期的綠化率為40％，從綠化率數(shù)據(jù)上看，本案與之沒有絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)。通過綠化與之競(jìng)爭(zhēng)。我們建議可從綠化植被的品種和布局與之產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。星河城的綠化率30％，遠(yuǎn)低于本案綠化率，在未來的銷售說詞中，這將是一個(gè)有利的因素。3、?建筑形式本案9號(hào)樓、10號(hào)樓、11號(hào)

8、樓為高板形式。經(jīng)過北京4、5月份SARS疫情之后，人們已經(jīng)開始重新審視自己的居住理念，尤其是對(duì)建筑形式看法的轉(zhuǎn)變,認(rèn)為南北通透的板樓品質(zhì)要強(qiáng)于塔樓。根據(jù)5月份之后北京市場(chǎng)的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，塔樓的銷售比例在急劇萎縮。板樓的銷售比例明顯上漲。本案第18頁共18頁12號(hào)樓、13號(hào)樓、14號(hào)樓為圍合式塔樓形式。在目前