MBA資源-報(bào)告正文

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1----------專業(yè)最好文檔，專業(yè)為你服務(wù)，急你所急，供你所需-------------文檔下載最佳的地方對應(yīng)以上地價(jià)范圍，測得相應(yīng)的投資財(cái)務(wù)效果指標(biāo)如表1－1所示。綜上，當(dāng)?shù)貎r(jià)在74931～80913萬元人民幣之間時(shí)，屬于投資安全區(qū)；當(dāng)?shù)貎r(jià)在80913～87416萬元人民幣之間時(shí)，即進(jìn)入投資風(fēng)險(xiǎn)區(qū)；超過87416萬元后，將進(jìn)入高風(fēng)險(xiǎn)區(qū),投資者需慎重考慮。表1－1宗地投資財(cái)務(wù)效果指標(biāo)項(xiàng)目地價(jià)為74931萬元地價(jià)為80913萬元地價(jià)為87416萬元投資利潤率（％）252015稅后利潤（萬元）240502004215684內(nèi)部收益率（IRR）（%）20.0816.2412.48財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）（萬元）20760152219199.87投資回收期（靜態(tài)）（年）2.953.03.12投資回收期（動(dòng)態(tài)）（年）3.13.23.42.0研究方法2.1剩余法求地價(jià)運(yùn)用剩余法來確定宗地的最高限價(jià)，其基本思路為：地價(jià)=房地產(chǎn)建成價(jià)格－（建筑費(fèi)＋專業(yè)費(fèi)＋租售費(fèi)用＋稅費(fèi)）－利潤該方法的操作程序如下：研究待估宗地的基本情況選擇最佳開發(fā)利用方式估算開發(fā)后的房地產(chǎn)價(jià)格----------專業(yè)最好文檔，專業(yè)為你服務(wù)，急你所急，供你所需-------------文檔下載最佳的地方

2----------專業(yè)最好文檔，專業(yè)為你服務(wù)，急你所急，供你所需-------------文檔下載最佳的地方估計(jì)建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、利息、稅費(fèi)、租售費(fèi)用和開發(fā)商應(yīng)得的利潤求地價(jià)2.2運(yùn)用《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》進(jìn)行宗地的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)建設(shè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)一般分兩個(gè)層次，即：全部投資的財(cái)務(wù)效果評(píng)價(jià)和自有（權(quán)益）資金的財(cái)務(wù)效果評(píng)價(jià)。全部投資的財(cái)務(wù)效果評(píng)價(jià)，即排除財(cái)務(wù)條件的影響，將全部資金（包括全部借貸資金和權(quán)益資金）作為計(jì)算基礎(chǔ)，考察項(xiàng)目的盈利能力。由于它不考慮投資資金的來源構(gòu)成，以及借貸還本付息和所得稅的問題，所以它實(shí)際上是一種簡化了的、投資項(xiàng)目“息、稅前”的盈利能力分析，借此可以在各個(gè)投資項(xiàng)目或方案間建立相互比較的共同基礎(chǔ)，以便考察項(xiàng)目是否有投資的價(jià)值，在分析是否可行的同時(shí)，進(jìn)行方案的選優(yōu)。自有（權(quán)益）資金的財(cái)務(wù)效果評(píng)價(jià)，即從企業(yè)的角度出發(fā)，分析包括財(cái)務(wù)條件在內(nèi)的兩類因素對項(xiàng)目的影響，以企業(yè)投入的權(quán)益資金為計(jì)算基礎(chǔ)，而所謂考察企業(yè)投入所投入的權(quán)益資金的盈利能力，實(shí)際上是對項(xiàng)目息、稅后的盈利能力的分析。同時(shí)，還考察企業(yè)的生存能力、償債能力、利潤及其分配，以及各方投資者的盈利能力等。在本宗地評(píng)估報(bào)告中，選用全部投資的財(cái)務(wù)效果評(píng)價(jià)法，分析該地塊的投資盈利能力——通過全部投資的現(xiàn)金流量表，得出項(xiàng)目內(nèi)部收益率（FIRR）、投資回收期（Pt）、財(cái)務(wù)內(nèi)部凈現(xiàn)值（FNPV）以及投資利潤率等指標(biāo)。由此來判斷該宗地投資在財(cái)務(wù)上的可行性。2.3研究依據(jù)?香蜜湖B303-0041宗地規(guī)劃指標(biāo)?國務(wù)院發(fā)展研究中心數(shù)據(jù)庫----------專業(yè)最好文檔，專業(yè)為你服務(wù)，急你所急，供你所需-------------文檔下載最佳的地方

3----------專業(yè)最好文檔，專業(yè)為你服務(wù)，急你所急，供你所需-------------文檔下載最佳的地方?《廣東省房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒》?廣東省房地產(chǎn)開發(fā)各類管理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)?中國人民銀行存、貸款利率?《廣東統(tǒng)計(jì)年鑒》?搜房網(wǎng)相關(guān)數(shù)據(jù)?中國人民銀行121號(hào)文件?廣州市建安工程定預(yù)、決算定額3.0宗地最佳利用方式構(gòu)思根據(jù)該宗地位于深圳市福田區(qū)香蜜湖地段、且建筑容積率≦1.4，可以確定，該地塊要想獲得最大收益，就必須按高尚住宅區(qū)規(guī)劃，定位于高端客戶，確保以優(yōu)美的景觀環(huán)境和國際性的配套設(shè)施來贏得市場。3.1宗地總體規(guī)劃方案設(shè)計(jì)總基底面積93544×22％＝20580m2，用地平衡表及項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分別見表3－1和表3－2。高層住宅總建筑面積127650×0.85＝108,503m2住宅規(guī)劃為120～180m2/戶，平均每套面積為150m2左右,規(guī)劃戶數(shù)720戶。計(jì)劃規(guī)劃為12～14棟11層住宅（其中首層架空綠化），住宅總基底面積計(jì)11050m2。別墅總建筑面積127560×0.15＝19,148m2別墅規(guī)劃為250～350m2/棟，平均每棟面積為300m2，占地面積計(jì)120m2，規(guī)劃總棟數(shù)為64棟。總計(jì)占地面積為64×120=7680m2公建配套----------專業(yè)最好文檔，專業(yè)為你服務(wù)，急你所急，供你所需-------------文檔下載最佳的地方

4----------專業(yè)最好文檔，專業(yè)為你服務(wù)，急你所急，供你所需-------------文檔下載最佳的地方幼兒園3000m2，按兩層考慮，其占地計(jì)1500m2，社區(qū)管理中心300m2，垃圾站50m2，均按一層考慮，占地計(jì)350m2。停車位基于該地塊未來將規(guī)劃建設(shè)成深圳的豪宅區(qū)，故應(yīng)至少考慮每戶一個(gè)車位（不含別墅用戶車位），建議車庫集中設(shè)置，規(guī)劃720個(gè)車位，每個(gè)車位按35平方米考慮，車庫規(guī)劃面積位為720×35＝25200m2。園林、綠化及道路為體現(xiàn)高尚住宅區(qū)的品味感，建議該住宅區(qū)的綠地覆蓋率不低于65％，可考慮將高層建筑的首層架空綠化。則綠地面積為93544×0.65×m2＝60803m2道路規(guī)劃占地面積為93544×0.15＝14031m2表3－1用地平衡表項(xiàng)目用地面積（m2）所占比重(%)人均面積（m2/人）備注規(guī)劃總用地93544　34.09　一、居住用地1873020　　高層住宅用地1105011.81　首層架空綠化低層住宅用地76808.21　　公建用地18501.98　　道路用地1403215　　公共綠地608036522.15　二、其他用地9176　　　表3－2項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目數(shù)量單位總戶數(shù)784戶居住人口2744人總建筑面積156200M21.高層住宅建筑面積108503M22.低層住宅建筑面積19148M23.公建配套建筑面積3350M24.地下車庫建筑面積25200M2車位數(shù)720個(gè)----------專業(yè)最好文檔，專業(yè)為你服務(wù)，急你所急，供你所需-------------文檔下載最佳的地方

5----------專業(yè)最好文檔，專業(yè)為你服務(wù)，急你所急，供你所需-------------文檔下載最佳的地方人口密度293人/公頃綠化率65％容積率1.4　3.2最佳開發(fā)建設(shè)方案設(shè)計(jì)建議分期滾動(dòng)開發(fā)，首期開發(fā)別墅及整個(gè)住宅區(qū)的配套規(guī)劃建設(shè)，通過別墅的市場推廣來打造項(xiàng)目的品牌，提升項(xiàng)目的品位，從而帶動(dòng)其后的高層銷售。計(jì)劃整個(gè)地塊的開發(fā)建設(shè)周期為30個(gè)月，銷售周期為24個(gè)月。其中可行性研究及規(guī)劃報(bào)批等前期準(zhǔn)備階段為6個(gè)月，宗地競買后18個(gè)月時(shí)推出首期別墅，高層住宅分兩期推出，計(jì)劃至42個(gè)月時(shí)完成全部銷售。與此對應(yīng)的項(xiàng)目投資與融資計(jì)劃如下表3－3所示.表3－3項(xiàng)目投資與融資計(jì)劃表序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營期合計(jì)1～67～1213～1819～2425～3031～3637～421投資總額　　　　　　　　1.1建設(shè)投資　　　　　　　　1.1.1土地成本　80913.86　　　　　　1.1.2前期工程費(fèi)　755.00393.00　　　　　1.1.3建安成本費(fèi)34000.70　2913.7011113.0011802.008172.00　　1.1.5基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)2292.56　　1145.78687.47459.31　　1.1.6公建配套費(fèi)1185.16　474.06355.55355.55　　　1.1.7不可預(yù)見費(fèi)3589.58897.39538.44430.75430.75430.75430.75430.751.1.8管理費(fèi)3590.00512.80512.80512.80512.80512.80512.80512.801.1.9銷售費(fèi)用5384.36　　807.651076.871615.311346.09538.441.1.10利息費(fèi)用　　　　　　　　1.2流動(dòng)資金0.000.000.000.000.000.000.000.002資金籌措　　　　　　　　2.1自有資金　　　　　　　　2.2借款　　　　　　　　2.3銷售收入再投入　　　　　　　　----------專業(yè)最好文檔，專業(yè)為你服務(wù)，急你所急，供你所需-------------文檔下載最佳的地方

6----------專業(yè)最好文檔，專業(yè)為你服務(wù)，急你所急，供你所需-------------文檔下載最佳的地方說明：因利息費(fèi)用取決于投標(biāo)公司的融資結(jié)構(gòu)，而融資結(jié)構(gòu)的優(yōu)劣又取決于公司在資本市場的能力高低。該宗地地價(jià)需在成交后5日內(nèi)一次繳清，故對競投人的資金壓力很大?？梢钥紤]競得土地后全部建設(shè)缺口資金從銀行借貸。因?yàn)轫?xiàng)目的融資結(jié)構(gòu)不明，且項(xiàng)目全部投資的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)又與融資結(jié)構(gòu)無關(guān)，故此表中的利息費(fèi)用計(jì)算和資金籌措計(jì)劃都暫沒計(jì)算。4.0宗地地價(jià)測算4.1地價(jià)之外的成本測算參考目前建筑市場及房地產(chǎn)開發(fā)市場的基本行情，估算出該宗地開發(fā)項(xiàng)目的總成本費(fèi)用為68651.43萬元。具體測算詳見附表1。4.2銷售收入測算參考目前香蜜湖地段的住宅市場行情，高層為11000元/m2，低層為22000元/m2,停車位（為便于計(jì)算，全部按銷售考慮）為250000元/個(gè)，則測算出總銷售收入為179478.35萬元。具體測算詳見附表1。4.3地價(jià)成本測算根據(jù)目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場投資回報(bào)基本現(xiàn)狀，并綜合考慮深圳房地產(chǎn)市場的競爭程度，取定開發(fā)商投資該宗地的可承受回報(bào)率極限為15％，正常期望投資回報(bào)率為20％，市場投資回報(bào)率的上限為25％。則該宗地的地價(jià)范圍為74291～87416萬元，正常市場期望地價(jià)為80913萬元?？鄢诘剞D(zhuǎn)讓契稅3％，則得該宗地的競投報(bào)價(jià)范圍為72749～84970萬元，正常市場水平競投報(bào)價(jià)為78557萬元。具體測算詳見附表1。----------專業(yè)最好文檔，專業(yè)為你服務(wù)，急你所急，供你所需-------------文檔下載最佳的地方

7----------專業(yè)最好文檔，專業(yè)為你服務(wù)，急你所急，供你所需-------------文檔下載最佳的地方5.0項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)由于香蜜湖B303－0041宗地的最終中標(biāo)地價(jià)尚處于預(yù)測階段，因此選取該地塊的市場期望價(jià)作為計(jì)算基礎(chǔ)，來測算該宗地的投資價(jià)值。5.1項(xiàng)目盈利能力分析5.1.1稅金計(jì)算（見表5－1）因?yàn)槭灼诎l(fā)售計(jì)劃在宗地接手后第18個(gè)月時(shí)，故前一年半內(nèi)無銷售收入。而土地增值稅是按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和稅法規(guī)定的4級(jí)超額累進(jìn)稅率來計(jì)算征收的，增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除稅法規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額。根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的一般收益水平，土地增值稅應(yīng)繳額基本在銷售收入的1％左右。5.1.2損益表（見表5－2）由損益表可以看出，公司在第一年內(nèi)利潤為負(fù)，這主要是因?yàn)橹Ц毒揞~地價(jià)所致。第二、三年內(nèi)盡管有利潤，但仍不足以彌補(bǔ)第一年的虧算。直到最后一年才發(fā)生所得稅的繳交。5.1.3宗地現(xiàn)金流量表與動(dòng)態(tài)盈利分析（見表5－3）由現(xiàn)金流量表和動(dòng)態(tài)盈利分析可以看出，項(xiàng)目的累計(jì)凈現(xiàn)金流和累計(jì)折現(xiàn)現(xiàn)金流由負(fù)變正均要發(fā)生在最后一個(gè)年度。但項(xiàng)目的內(nèi)部收益率為16.24％，凈現(xiàn)值為15221萬元，均處于較高水平。原因在于地價(jià)要在中標(biāo)后一次繳交完畢，造成巨額現(xiàn)金流流出，而項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)、銷售要滯后一段時(shí)間，不過該宗地規(guī)劃建筑面積不大，建設(shè)周期相對較短，故投資回收期指標(biāo)也較為理想。相應(yīng)的地價(jià)在74291萬元和87416萬元時(shí)的投資回報(bào)指標(biāo)如表5－4所示。----------專業(yè)最好文檔，專業(yè)為你服務(wù)，急你所急，供你所需-------------文檔下載最佳的地方

8----------專業(yè)最好文檔，專業(yè)為你服務(wù)，急你所急，供你所需-------------文檔下載最佳的地方表5－1銷售稅金及附加表（單位：萬元）　　建設(shè)經(jīng)營期合計(jì)序號(hào)項(xiàng)目1～67～1213～1819～2425～3031～3637～421銷售收入　　　42125.6041205.8354941.1041205.83179478.362銷售稅金及附加　　　2624.422567.123422.832567.1211181.502.1營業(yè)稅　　　2106.282060.292747.062060.298973.922.2城市維護(hù)建設(shè)稅　　　147.44144.22192.29144.22628.172.3教育費(fèi)附加　　　63.1961.8182.4161.81269.222.4防洪工程維護(hù)費(fèi)　　　75.8374.1798.8974.17323.062.5交易管理費(fèi)　　　210.63206.03274.71206.03897.392.6印花稅　　　21.0620.6027.4720.6089.743土地增值稅　　　421.26412.06549.41412.061794.78表5－2損益表（單位：萬元）序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)1～1213～2425～3636～421銷售收入179478.360.0042125.6096146.9341205.832總成本費(fèi)用149565.2989962.2333906.5721520.944175.553利潤總額29913.07-89962.238219.0374625.9937030.284所得稅9871.310.000.000.009871.315稅后利潤20041.760.000.000.0020041.766盈余公積金2004.180.000.000.002004.187可分配利潤18037.580.000.000.0018037.58表5－3宗地現(xiàn)金流量表與動(dòng)態(tài)盈利分析（單位：萬元）序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營期1～1213～2425～3637～421現(xiàn)金流入0.0042125.6096146.9341205.831.1銷售收入0.0042125.6096146.9341205.831.2其他現(xiàn)金流入0.000.000.000.002現(xiàn)金流出87911.0532276.6520431.234461.172.1建設(shè)投資87911.0529230.9713479.811481.992.2土地增值稅0.00421.26961.47412.062.3銷售稅金及附加0.002624.425989.952567.12----------專業(yè)最好文檔，專業(yè)為你服務(wù)，急你所急，供你所需-------------文檔下載最佳的地方

9----------專業(yè)最好文檔，專業(yè)為你服務(wù)，急你所急，供你所需-------------文檔下載最佳的地方3凈現(xiàn)金流-87911.059848.9575715.7036744.664累計(jì)凈現(xiàn)金流-87911.05-78062.10-2346.4034398.275折現(xiàn)現(xiàn)金流-81399.128443.8960105.5628070.796累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流-81399.12-72955.23-12849.6715221.12評(píng)價(jià)指標(biāo)　　　　FNPV(I=8%)15221.12財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率IRR16.24%投資回收期（靜態(tài)）3.03投資回收期（動(dòng)態(tài)）3.20表5－4財(cái)務(wù)效果指標(biāo)比較項(xiàng)目地價(jià)為74931萬時(shí)地價(jià)為87416萬時(shí)內(nèi)部收益率（IRR）（%）20.0812.48財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）（萬元）207609199.87投資回收期（靜態(tài)）（年）2.953.12投資回收期（動(dòng)態(tài)）（年）3.13.45.2項(xiàng)目不確定性分析5.2.1盈虧平衡分析假定本宗地開發(fā)建設(shè)投資不變，且售價(jià)和回款速度如基準(zhǔn)方案所設(shè)，則由計(jì)算可得，當(dāng)銷售率為（80913.86＋68651.43）/179478.35*100%=83.33%時(shí)，宗地全部投資利潤率為零。一般認(rèn)為，當(dāng)盈虧平衡點(diǎn)的銷售率≦70％時(shí)，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較小。本宗地投資盈虧平衡點(diǎn)的銷售率為83.33％，可見其風(fēng)險(xiǎn)較高。5.2.2敏感性分析----------專業(yè)最好文檔，專業(yè)為你服務(wù)，急你所急，供你所需-------------文檔下載最佳的地方

10----------專業(yè)最好文檔，專業(yè)為你服務(wù)，急你所急，供你所需-------------文檔下載最佳的地方影響本宗地投資財(cái)務(wù)效益的主要不確定因素為宗地獲取價(jià)格、售價(jià)水平、建設(shè)成本的高低、建設(shè)經(jīng)營期的長短、銷售稅率等。根據(jù)宗地目前狀況可知，以上諸因素中最有可能發(fā)生變化的是宗地獲取價(jià)格的高低和未來銷售價(jià)格的變化。因而，本宗地敏感性分析主要針對全部投資的評(píng)價(jià)指標(biāo)（FIRR,FNPV和投資利潤率），分別計(jì)算售價(jià)上下波動(dòng)5％、10％和宗地獲取價(jià)格上下波動(dòng)5％、10％時(shí)，對經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響。計(jì)算結(jié)果詳見敏感性分析表5－4。表5－4項(xiàng)目敏感性分析表全部投資基準(zhǔn)方案地價(jià)變動(dòng)售價(jià)變動(dòng)-10%-5%5%10%-10%-5%5%10%FNPV15221.1222713.1518967.1311475.117729.09829.28025.1622417.126913.7FNPV升降幅度49.22%24.61%-24.61%-49.22%-94.55%-47.28%47.28%76.82%IRR16.24%21.54%18.79%13.85%11.63%7.93%12.13%20.27%24.24%IRR升降幅度32.64%15.70%-14.72%-28.39%-51.17%-25.31%24.82%49.26%投資利潤率20%26.86%23.34%16.84%13.84%8.00%14%26%32%投資利潤率升降幅度34.30%16.70%-15.80%-30.80%-60.0%-30.0%30.0%60.0%由表中數(shù)據(jù)可得：（1）地價(jià)、售價(jià)變動(dòng)對財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的影響當(dāng)宗地價(jià)格上升到20.3％時(shí)，項(xiàng)目的凈現(xiàn)值等于零，到達(dá)臨界點(diǎn)。此時(shí)，如果地價(jià)繼續(xù)上升，則財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值小于零，出現(xiàn)虧損。售價(jià)下降5％、10％時(shí)，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值分別下降47.28％、94.55％。當(dāng)售價(jià)下降至10.57時(shí)，該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等于零，達(dá)到臨界點(diǎn)，此時(shí)，若售價(jià)再下降，則財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值小于零，出現(xiàn)虧損。（2）地價(jià)、售價(jià)變動(dòng)對財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的影響地價(jià)上升5％、10％時(shí)，將引起該宗地的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率分別下降14.72％、28.39％；當(dāng)?shù)貎r(jià)上升至13.67％時(shí)，該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率等于基準(zhǔn)收益率（Ic=8%）,到達(dá)臨界點(diǎn)，此時(shí)，如果繼續(xù)上升，則財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率將達(dá)不到預(yù)期的基準(zhǔn)收益率。售價(jià)下降10％時(shí)，項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率已下降到7.93％，不能滿足預(yù)期的基準(zhǔn)收益率。（3）地價(jià)、售價(jià)變動(dòng)對投資收益率的影響當(dāng)?shù)貎r(jià)上升10％時(shí)，項(xiàng)目的投資利潤率將下降至13.84％，已不能滿足預(yù)期的投資利潤率15％。當(dāng)售價(jià)下降5％時(shí)，項(xiàng)目的投資利潤率也將不能滿足預(yù)期的投資利潤率要求。----------專業(yè)最好文檔，專業(yè)為你服務(wù)，急你所急，供你所需-------------文檔下載最佳的地方

11----------專業(yè)最好文檔，專業(yè)為你服務(wù)，急你所急，供你所需-------------文檔下載最佳的地方從上分析可以看出，對財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值來說，地價(jià)獲取價(jià)格和售價(jià)都是敏感因素，相比之下，售價(jià)更為敏感。原因在于該宗地地價(jià)要一次性繳清，宗地獲取價(jià)格的變動(dòng)數(shù)值等于全部投資的凈現(xiàn)值變動(dòng)值。對于內(nèi)部收益率來說，地價(jià)比售價(jià)更為敏感。對于靜態(tài)的投資收益率來說，售價(jià)是更為敏感的因素。除了地價(jià)和售價(jià)對本項(xiàng)目的影響較大外，開發(fā)周期和銷售率對本項(xiàng)目的影響也值得注意。開發(fā)周期拖長除了導(dǎo)致資金不能及時(shí)回收再投入，NPV和IRR也會(huì)下降，投資回收期將延長外，還會(huì)加重資金的使用成本。而銷售率低下，即意味著投資資金不能快速回收，這樣將使整個(gè)項(xiàng)目陷入僵局。5.2.3概率分析為了更精確地預(yù)測該宗地投資地風(fēng)險(xiǎn)程度，下面用決策樹來進(jìn)行計(jì)算，詳看附圖1。經(jīng)計(jì)算，E(FNPV)=20228.44萬元風(fēng)險(xiǎn)標(biāo)準(zhǔn)偏差＝9949.10凈現(xiàn)值變異系數(shù)＝49.18％＜70%計(jì)算結(jié)果表明，本地塊的期望折現(xiàn)凈現(xiàn)金收入為20228.44萬元，處于較高盈利水平，而凈現(xiàn)值變異系數(shù)為49.18％，遠(yuǎn)低于70％，說明其風(fēng)險(xiǎn)程度在合理的范圍之中。6.0項(xiàng)目綜合經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)與建議6.1項(xiàng)目綜合經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)----------專業(yè)最好文檔，專業(yè)為你服務(wù)，急你所急，供你所需-------------文檔下載最佳的地方

12----------專業(yè)最好文檔，專業(yè)為你服務(wù)，急你所急，供你所需-------------文檔下載最佳的地方上述財(cái)務(wù)效益評(píng)估的結(jié)果說明，本宗地作為面向高端客戶的豪宅開發(fā)用地是有較好投資前景的。但由于地價(jià)較高，且要一次性繳交完畢，故對開發(fā)商的融資、高端客戶開發(fā)、市場運(yùn)作、房地產(chǎn)大勢把握、政策研判等能力要求很高。且該地塊將是以公開競拍方式獲取，市場的炒做、競拍現(xiàn)場的緊張氣氛、競投者的不同戰(zhàn)略導(dǎo)向等都會(huì)影響到該地塊的競買價(jià)格，所以是否投資該項(xiàng)目不能僅僅依靠對財(cái)務(wù)指標(biāo)的分析，還要做充分的風(fēng)險(xiǎn)分析。6.2有關(guān)說明及建議1.本報(bào)告是在未有投資方具體融資方案的前提下進(jìn)行測算的，僅反映地塊本身的投資收益情況，待確定投資方具體的融資方案后，才能測算出投資方的實(shí)際投資收益情況。2.為便于計(jì)算比較，本報(bào)告中的車庫全部按銷售處理，不考慮租賃經(jīng)營。同時(shí)，財(cái)務(wù)年度以受讓到該宗地的第一個(gè)月開始，每12個(gè)月為一財(cái)務(wù)年度。3.本報(bào)告是基于財(cái)務(wù)分析的角度來思考問題的，一個(gè)項(xiàng)目投資與否，財(cái)務(wù)指標(biāo)是很重要的，但卻不是唯一起決定作用的。如果公司是基于戰(zhàn)略方面的考慮，想通過對該地塊的競買與開發(fā)來樹立公司品牌，那么財(cái)務(wù)指標(biāo)在決策中所占權(quán)重將會(huì)下降，競買的價(jià)格將會(huì)躍上一個(gè)新的臺(tái)階。4.宗地價(jià)格的評(píng)估應(yīng)是建立對市場的充分調(diào)查研究，包括競爭對手的可能競投策略、目標(biāo)客戶的消費(fèi)心理、宗地的優(yōu)劣勢分析等基礎(chǔ)上來綜合進(jìn)行的。顯然，本報(bào)告缺乏充分的市場調(diào)查支持。5.在本報(bào)告相關(guān)測算數(shù)據(jù)的選取是基于筆者對廣州市場的了解并考慮了廣、深兩地房地產(chǎn)市場差異的基礎(chǔ)上確定的，由于對深圳市場沒有深入的了解，所以測算結(jié)果難免存在偏差。6.本報(bào)告中的最佳土地開發(fā)利用方案設(shè)計(jì)是基于筆者既往工作經(jīng)驗(yàn)來考慮的，尚缺少專業(yè)上的深度思考，且筆者未踏勘過宗地現(xiàn)場，因此方案設(shè)想不一定是最優(yōu)的。原則上此步應(yīng)進(jìn)行多方案的比較、評(píng)估及選優(yōu)。7.鑒于拍賣公告中提及高層和低層的最終比例按報(bào)建實(shí)施方案確定，建議開發(fā)商在此處多加研究，充分用活、用好相關(guān)政策規(guī)定。筆者認(rèn)為最好是低層的比例調(diào)高些，且低層的設(shè)計(jì)式樣、戶型等要多樣化，以充分滿足目標(biāo)客戶的多樣化需求。8.由于該地塊將用于開發(fā)面向高端客戶的豪宅，購買者更看中的將是項(xiàng)目的----------專業(yè)最好文檔，專業(yè)為你服務(wù)，急你所急，供你所需-------------文檔下載最佳的地方

13----------專業(yè)最好文檔，專業(yè)為你服務(wù)，急你所急，供你所需-------------文檔下載最佳的地方檔次感，建議開發(fā)商在項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)上給予高度重視，一定要聘請一流的規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)來擔(dān)綱項(xiàng)目此項(xiàng)工作，包括對項(xiàng)目風(fēng)水問題的綜合研究，這一點(diǎn)在粵港房地產(chǎn)市場尤其要受到重視。1.為保證該地塊投資決策的準(zhǔn)確性，降低投資風(fēng)險(xiǎn)，建議開發(fā)商在開發(fā)前期投資論證過程中，盡可能地讓公司項(xiàng)目一線實(shí)施人員參與進(jìn)來，充分聽取各方面的意見，集思廣益，精益求精。2.隨著通貨膨脹的確認(rèn)，未來銀行利率調(diào)整已經(jīng)在所難免，利率調(diào)整對于資金密集的房地產(chǎn)企業(yè)來說，影響是巨大的。本宗地的競買企業(yè)很難想象完全依靠自有資金來開發(fā)，而競到土地到開發(fā)銷售之間將有18個(gè)月以上的時(shí)間，建議開發(fā)商要密切關(guān)注國家的信貸政策和利率政策，并做細(xì)、做好項(xiàng)目的融資計(jì)劃。----------專業(yè)最好文檔，專業(yè)為你服務(wù)，急你所急，供你所需-------------文檔下載最佳的地方