寧波慈城新區(qū)項(xiàng)目市場研究報(bào)告

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1、寧波慈城新區(qū)項(xiàng)目市場研究報(bào)告寧波慈城新區(qū)項(xiàng)目市場研究報(bào)告寧波慈城新區(qū)項(xiàng)目市場研究報(bào)告目錄1.項(xiàng)目概況41.1項(xiàng)目區(qū)位41.2規(guī)劃條件52.外部環(huán)境分析62.1城市概況62.2經(jīng)濟(jì)發(fā)展122.3與可比城市2009年部分經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對比163.寧波市房地產(chǎn)市場分析概述173.1房地產(chǎn)投資173.2商品房施工/新開工量173.3銷售面積/銷售額183.4人均居住水平193.5價(jià)格194.寧波土地市場分析204.1整體土地市場204.2區(qū)域土地市場234.3熱點(diǎn)成交土地排行245.區(qū)域板塊分析275.1分布

2、275.2城市核心區(qū)版塊分析276.市區(qū)①商品房住宅市場分析556.12009年市區(qū)商品住宅供應(yīng)情況556.22009年市區(qū)商品住宅需求情況566.32009年價(jià)格情況576.4產(chǎn)品情況586.5客群情況597.酒店市場分析61寧波慈城新區(qū)項(xiàng)目市場研究報(bào)告7.1供應(yīng)情況617.2.發(fā)展?fàn)顩r648.商業(yè)市場分析698.1供應(yīng)分析698.2需求分析698.3價(jià)格情況708.4區(qū)域市場分析718.5產(chǎn)品分析728.6價(jià)格狀況748.7業(yè)態(tài)狀況748.8重點(diǎn)案例介紹——江北萬達(dá)廣場759.項(xiàng)目投資建議及

3、風(fēng)險(xiǎn)提示789.1投資建議789.2住宅地塊定位建議789.3商業(yè)地塊定位分析及建議809.4開發(fā)策略869.5風(fēng)險(xiǎn)提示87寧波慈城新區(qū)項(xiàng)目市場研究報(bào)告1.項(xiàng)目概況1.1項(xiàng)目區(qū)位地塊位于寧波市江北區(qū)慈城鎮(zhèn)慈城新區(qū)規(guī)劃區(qū)。慈城，位于寧波市區(qū)西北部；項(xiàng)目所在的規(guī)劃新區(qū)位于慈城鎮(zhèn)南部約1公里，距離寧波市區(qū)中心約15公里。圖：項(xiàng)目地塊區(qū)位示意圖洪塘鎮(zhèn)中心湖萬科項(xiàng)目項(xiàng)目位置慈城古鎮(zhèn)慈城中學(xué)城投項(xiàng)目城投項(xiàng)目宗地四至范圍：地塊位于慈城新區(qū)西北部，規(guī)劃新區(qū)中心湖西北面；北至規(guī)劃橫三路；南至橫六路（已建成通車）；

4、東至官山河現(xiàn)狀；西至規(guī)劃路（目前正鋪修）。寧波慈城新區(qū)項(xiàng)目市場研究報(bào)告圖：項(xiàng)目用地示意圖洪塘鎮(zhèn)中心湖萬科項(xiàng)目項(xiàng)目位置慈城古鎮(zhèn)慈城中學(xué)城投項(xiàng)目1.2規(guī)劃條件地塊編號1-101-111-121-131-141-151-16地塊面積（畝）36.9054.6042.1586.8560.4593.7572.5容積率1.31.31.81.21.31.31.8建筑限高（米）18183018181830用地性質(zhì)R2R2C2R2R2R2C2備注：圖中表示“酒店”規(guī)劃位置，因酒店規(guī)劃指標(biāo)不詳，因此本研究報(bào)告對酒店物

5、業(yè)僅做市場分析研究，不做定位建議。寧波慈城新區(qū)項(xiàng)目市場研究報(bào)告2.外部環(huán)境分析2.1城市概況2.1.1城市區(qū)位寧波，簡稱甬，浙江省地級市，副省級城市，計(jì)劃單列市，具有制定地方性法規(guī)權(quán)利的市，全國歷史文化名城和浙江省三大經(jīng)濟(jì)中心之一，是浙江省對外開放的門戶城市。寧波位于浙江東部，長江三角洲南翼，北臨杭州灣，西接紹興，南靠臺州，東北部與舟山群島隔海相望。地塊位置杭州跨海大橋圖：寧波市城市區(qū)位紹興2.1.2發(fā)展歷史寧波歷史悠久，燦爛的河姆渡文化發(fā)源于此，春秋時(shí)為越國地，戰(zhàn)國中期以后為楚國轄地，秦定楚江

6、南地，置鄞、鄮、句章3縣，屬會稽郡。兩漢、三國至魏晉南北朝時(shí)期，區(qū)域范圍基本未變；至唐朝，設(shè)州制，先后治于三江口(現(xiàn)寧波老城區(qū))、小溪(今鄞州區(qū)鄞江鎮(zhèn))、再遷至三江口；唐長慶元年(821年)，建子城，為后來歷代寧波城的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。宋元明清時(shí)期，歷經(jīng)多次更變，最終定稱“寧波”。1949年5月寧波解放，建置寧波市。隨著北侖深水港的開發(fā)建設(shè)，寧波逐漸由河口城市發(fā)展為寧波慈城新區(qū)項(xiàng)目市場研究報(bào)告海港城市，并形成三江、鎮(zhèn)海、北侖三片濱海臨江發(fā)展的空間格局。1986年寧波列為全國歷史文化名城，1987年

7、國務(wù)院批準(zhǔn)成為計(jì)劃單列市。近現(xiàn)代寧波因港興市，工商業(yè)發(fā)展較早，民間產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)極其活躍。是全國著名的民營生產(chǎn)加工、電子信息、汽車產(chǎn)業(yè)、出口貿(mào)易、金融服務(wù)等二三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)的核心城市之一，在浙江乃至全國，經(jīng)濟(jì)地位舉足輕重。2.1.3城市規(guī)劃、定位、目標(biāo)根據(jù)國務(wù)院批復(fù)的《寧波市城市總體規(guī)劃(2006年—2020年)》方案。圖：寧波市城市總體規(guī)劃圖（2006-2020）城市定位：我國東南沿海重要的港口城市，長江三角洲南翼經(jīng)濟(jì)中心，國家歷史文化名城。城市主要職能：東北亞航運(yùn)中心深水樞紐港，華東地區(qū)重要的先進(jìn)制造

8、業(yè)基地、現(xiàn)代物流中心和交通樞紐；長江三角洲南翼重要對外貿(mào)易口岸；浙江省對外開放窗口和高教、科研副中心；東南沿海重要風(fēng)景旅游城市。城市規(guī)模：寧波慈城新區(qū)項(xiàng)目市場研究報(bào)告到2020年，市域常住人口810萬，中心城實(shí)際居住人口250萬，城市化水平70%以上。中心城建設(shè)用地311.9平方公里，其中三江片185.1平方公里，人均建設(shè)用地94.9平方米，北侖片94.7平方公里，鎮(zhèn)海片32.08平方公里。2.1.4城市發(fā)展布局根據(jù)國務(wù)院批復(fù)的《寧波市城市總體規(guī)劃(2006年—2020年)》方案，?總體布局：以