論證報告新改

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土地用地性質(zhì)變更設(shè)計方案調(diào)整論證報告項目名稱：環(huán)縣“國貿(mào)新天地”建設(shè)單位:甘肅中天實業(yè)有限公司編制單位：上海新建設(shè)建筑設(shè)計有限公司2017年3月27日

1目錄土地用地性質(zhì)變更設(shè)計方案調(diào)整論證報告1一、項目區(qū)位與調(diào)整概況1二、論證調(diào)整依據(jù)2三、規(guī)劃情況2四、規(guī)劃調(diào)整類型分析3五、用地性質(zhì)變更原因3六、設(shè)計方案調(diào)整情況及原因4七、依據(jù)的相關(guān)規(guī)范和法律內(nèi)容5八、用地性質(zhì)調(diào)整原則5九、用地性質(zhì)變更設(shè)計方案調(diào)整可行性分析6十、規(guī)劃設(shè)計參考內(nèi)容8十一、規(guī)劃設(shè)計條件9十二、本項目遵循的規(guī)劃設(shè)計條件11

2十三、本項目技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)13十四、日照分析說明及結(jié)論14十五、結(jié)論15

3一、項目區(qū)位與調(diào)整概況（一）項目區(qū)位環(huán)縣國貿(mào)新天地用地（以下簡稱“本項目”），地處甘肅省慶陽市環(huán)縣環(huán)江大道南段西側(cè)、山城路南側(cè)。用地總面積33333㎡。其地理位置如下圖：（圖中紅色線框內(nèi)用地）（二）設(shè)計方案調(diào)整概況

4本項目土地由環(huán)縣人民政府2016年出讓給業(yè)主（甘肅中天實業(yè)有限公司），出讓以商業(yè)用地出讓。而在社會主義市場經(jīng)濟條件下，由城市規(guī)劃確定的每塊城市土地的使用性質(zhì)，是根據(jù)城市用地的區(qū)位、規(guī)劃用地布局與結(jié)構(gòu)、交通組織等諸多因素綜合考慮確定的，受城市社會經(jīng)濟發(fā)展以及城市生活活動需求的制約，也受到市場供求調(diào)節(jié)機制的影響。由于對城市本身及其發(fā)展規(guī)律認(rèn)識的局限與城市自身發(fā)展受眾多外部因素影響而可能出現(xiàn)的不確定性，使得由預(yù)先編制的城市規(guī)劃所確定的某些城市土地使用性質(zhì)，在之后的建設(shè)實施過程中，因某些因素的出現(xiàn)或改變而需要對某些地塊的使用性質(zhì)作出不同程度的改變與調(diào)整是完全正常的。事實上，城市規(guī)劃是一個動態(tài)發(fā)展過程，從最初靜態(tài)的形態(tài)規(guī)劃發(fā)展到今天動態(tài)的過程規(guī)劃，城市規(guī)劃已經(jīng)從對城市發(fā)展的終極藍(lán)圖的描繪，發(fā)展到一種從決策到實施的連續(xù)統(tǒng)一體。規(guī)劃在實施過程中的發(fā)展是必然的，在一定時期內(nèi)結(jié)合具體情況進(jìn)行規(guī)劃調(diào)整也是不可避免的。為了使城市土地和空間資源合理配置，更有利于城市建設(shè)和發(fā)展，有效的按城市規(guī)劃實施，力求經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一，做到合理用地、科學(xué)用地、節(jié)約用地、保證用地。根據(jù)相關(guān)規(guī)劃情況、規(guī)劃原則及具體實際情況，對環(huán)縣國貿(mào)新天地項目地塊進(jìn)行用地性質(zhì)調(diào)整論證。其中在方案設(shè)計規(guī)劃圖中南側(cè)2、3#樓調(diào)整為住宅樓（原規(guī)劃設(shè)計公寓樓）。而B塔樓調(diào)整為商業(yè)住宅樓。（一）建設(shè)單位基本情況名稱甘肅中天實業(yè)有限公司郵編745700單位地址環(huán)縣縣城文化路環(huán)縣體育場南二區(qū)單位電話法人代表豆思程聯(lián)系人豆思程聯(lián)系電話（二）報告編制單位基本情況名稱上海新建設(shè)建筑設(shè)計有限公司郵編200333單位地址上海市普陀區(qū)中山北路3000號3801-3805室單位電話法人代表施龍海聯(lián)系人施龍海聯(lián)系電話資質(zhì)證書編號A4二、論證調(diào)整依據(jù)《城市規(guī)劃法》《環(huán)縣城南新區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》《規(guī)劃設(shè)計條件》《建設(shè)用地規(guī)劃條件通知書（甘肅省建設(shè)廳制）》《慶陽市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（試行）》《甘肅省慶陽市環(huán)縣城市總體規(guī)劃（修編）》《中華人民共和國物權(quán)法》《中華人民共和國土地管理法》三、規(guī)劃情況用地規(guī)劃情況：依據(jù)《甘肅省慶陽市環(huán)縣城市總體規(guī)劃（修編）》，該地塊規(guī)劃為文化娛樂用地，總用地面積33333㎡。但出讓是以商業(yè)用地出讓的地塊。（附圖《甘肅省慶陽市環(huán)縣城市總體規(guī)劃（修編）》中粗綠色線框地塊）。

5四、規(guī)劃調(diào)整類型分析從城市規(guī)劃的實際工作來看，目前規(guī)劃調(diào)整工作主要表現(xiàn)有以下三種類型:(1)規(guī)劃修編修編一般是指規(guī)劃的時效性逐漸減弱，或者社會經(jīng)濟發(fā)生重大改變，引發(fā)規(guī)劃的不適應(yīng)性，例如總規(guī)、控規(guī)已不適應(yīng)發(fā)展需要，或者政府對該區(qū)域需重新定位，或者指導(dǎo)控規(guī)的上層次規(guī)劃如城市總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃發(fā)生了較大改變等，都將引發(fā)重新規(guī)劃修編工作。(2)規(guī)劃整合規(guī)劃整合是近年來比較流行的一個詞匯，不同于規(guī)劃修編、規(guī)劃局部調(diào)整，規(guī)劃整合的對象是至少2個以上的規(guī)劃?，F(xiàn)行規(guī)劃以控規(guī)為例，控規(guī)大都是以標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)為單位進(jìn)行規(guī)劃編制工作的，部分由于缺乏對相鄰標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)規(guī)劃或者總體規(guī)劃編制工作的統(tǒng)籌與協(xié)調(diào)，出現(xiàn)不同標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)控規(guī)成果的“打架”現(xiàn)象;部分由于控規(guī)編制主體不一，控規(guī)主導(dǎo)思想不同，各自為政，以致相互銜接不夠，于是控規(guī)整合工作應(yīng)運而生。(3)規(guī)劃局部調(diào)整由于快速變化的社會背景，城市建設(shè)發(fā)展所面臨的各種不確定因素，房地產(chǎn)開發(fā)的市場導(dǎo)向作用利潤最大化的追求，以及歷史遺留問題等多方面的原因，在規(guī)劃的管理和實施過程中，常常遇到對于規(guī)劃的各項具體控制要求進(jìn)行調(diào)整的各種變動訴求，這也就是我們通常所說的規(guī)劃局部調(diào)整工作，例如對某地塊用地性質(zhì)或土地開發(fā)強度進(jìn)行變更、改變城市道路走向等。從城市規(guī)劃的工作構(gòu)成來看，規(guī)劃編制、規(guī)劃修編或規(guī)劃整合是一種規(guī)劃制定工作，可以理解為規(guī)劃管理的前期準(zhǔn)備工作，規(guī)劃局部調(diào)整則應(yīng)歸屬于規(guī)劃的實施管理階段，可以理解為規(guī)劃管理的后期工作。從行政行為的分類來看，規(guī)劃局部調(diào)整是一種被動的具體行政行為，規(guī)劃編制、規(guī)劃修編或規(guī)劃整合則是一種主動的抽象行政行為。綜上所述，環(huán)縣國貿(mào)新天地方案的調(diào)整對于用地性質(zhì)有所改變，城市定位的變化必然形成環(huán)縣縣城總體規(guī)劃的重大修編。而原規(guī)劃因形式的變化已不適應(yīng)城市的發(fā)展，不可避免需進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。而規(guī)劃用地性質(zhì)的局部調(diào)整應(yīng)屬于規(guī)劃的實施管理階段的被動具體行政行為，作為被動具體行政行為也應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體實際情況，進(jìn)行科學(xué)合理管理決策，完成規(guī)劃實施管理的規(guī)劃(PLAN)、執(zhí)行(DO)、檢查(CHECK)、修正(ACTION)四部分的程序，從而進(jìn)一步補充和完善環(huán)縣縣城總體規(guī)劃修編以及下一層面的各項規(guī)劃工作。五、用地性質(zhì)變更原因1、規(guī)劃調(diào)整的現(xiàn)實原因

6城市建設(shè)各種不確定因素(變數(shù))較多，相當(dāng)一部分城市用地的開發(fā)建設(shè)條件隨著政治、經(jīng)濟和社會的發(fā)展而變化，事易時移，一定時間以后，經(jīng)確定的一些控制內(nèi)容己經(jīng)不適應(yīng)發(fā)展的需要了。規(guī)劃編制時由于許多地方的發(fā)展具有不可預(yù)見性，規(guī)劃用地的安排可能帶有一定的盲目性，為日后的執(zhí)行留下了隱患，加上規(guī)劃自身缺少一定的彈性和可操作性，以致局部的規(guī)劃調(diào)整不可避免，并有逐漸增多的趨勢。具體到本項目，原來的總體規(guī)劃不能預(yù)見到甘肅中天實業(yè)有限公司面臨重大的現(xiàn)實問題。主要表現(xiàn)在以下兩個方面：(1)該地塊如果全部用于商業(yè)用地，則減低了該地塊的綜合實用性，且實際商業(yè)用地需求達(dá)不到規(guī)劃提供的商業(yè)用地，需對原規(guī)劃用地進(jìn)行規(guī)劃調(diào)整。(2)項目中原規(guī)劃共建造㎡公寓。購房者對商業(yè)用地使用權(quán)限為40年與住宅使用年限70年產(chǎn)生質(zhì)疑，且在申請住房按揭時無法按住宅申請貸款，由于現(xiàn)實情況需要，將方案設(shè)計規(guī)劃中南側(cè)2、3#樓調(diào)整為住宅樓（原規(guī)劃設(shè)計公寓樓），而B塔樓調(diào)整為商業(yè)住宅樓?？梢詽M足商業(yè)用地需求且緩減城市住房緊張，面對這些未預(yù)見的現(xiàn)實情況需對原規(guī)劃用地性質(zhì)進(jìn)行調(diào)整。1、規(guī)劃調(diào)整的社會原因在國家“十三五”規(guī)劃時期，節(jié)約土地資源、城市空間的合理布置、人民居住等引發(fā)的社會穩(wěn)定問題是規(guī)劃調(diào)整的社會原因。規(guī)劃調(diào)整是指通過對項目地塊建設(shè)指標(biāo)進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，提高項目運作的可能性。運用規(guī)劃調(diào)整來解決商業(yè)與居住用地的問題，對政府來說是一個既節(jié)約了土地使用，又緩減人民居住緊張的辦法，特別適合環(huán)縣城市發(fā)展現(xiàn)階段的情況。因此，解決人民居住問題與商業(yè)用地往往是進(jìn)行規(guī)劃調(diào)整，通過改變土地使用性質(zhì)，建設(shè)住宅樓，提高土地開發(fā)利用，從而增加土地增值收益。在這一過程中，規(guī)劃相關(guān)指標(biāo)合理調(diào)整工作扮演了維護(hù)社會穩(wěn)定的角色，發(fā)揮了“社會救濟”的作用。六、設(shè)計方案調(diào)整情況及原因根據(jù)甘肅中天實業(yè)有限公司的客觀情況以及環(huán)縣城市社會發(fā)展要求，環(huán)縣國貿(mào)新天地地塊中在布局不變的情況下建議商業(yè)變?yōu)樯虡I(yè)居住綜合用地，則南側(cè)2、3#兩棟樓調(diào)整為住宅樓，B塔樓為商業(yè)住宅樓，（可參考附圖：環(huán)縣國貿(mào)新天地規(guī)劃設(shè)計總平圖）。設(shè)計方案調(diào)整后項目中規(guī)劃建造的2、3#住宅樓，對于購房者來說不會對商業(yè)用地使用權(quán)限為40年與住宅使用年限70年產(chǎn)生質(zhì)疑，在申請住房時可以按住宅申請貸款且緩減城市住房緊張。因此甘肅中天實業(yè)有限公司委托我公司編制本項目的土地用地性質(zhì)變更設(shè)計方案調(diào)整可行性論證報告，上報環(huán)縣規(guī)劃行政主管部門及有關(guān)政府部門審議。

7七、依據(jù)的相關(guān)規(guī)范和法律內(nèi)容《中華人民共和國物權(quán)法》第一百四十條　【土地用途】建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)合理利用土地，不得改變土地用途；需要改變土地用途的，應(yīng)當(dāng)依法經(jīng)有關(guān)行政主管部門批準(zhǔn)?！吨腥A人民共和國土地管理法》第十二條依法改變土地權(quán)屬和用途的，應(yīng)當(dāng)辦理土地變更登記手續(xù)。　　第五十六條　建設(shè)單位使用國有土地的，應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件的規(guī)定使用土地；確需改變該幅土地建設(shè)用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有關(guān)人民政府土地行政主管部門同意，報原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)。其中，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)改變土地用途的，在報批前，應(yīng)當(dāng)先經(jīng)有關(guān)城市規(guī)劃行政主管部門同意?！陡拭C省慶陽市環(huán)縣城市總體規(guī)劃修編（2010-2030）》要求概要本項目地處環(huán)江大道南段西側(cè)、山城路南側(cè)。根據(jù)環(huán)縣城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)和住房保障局的規(guī)劃管理要求，本項目的所有規(guī)劃設(shè)計技術(shù)控制指標(biāo)必須符合《甘肅省慶陽市環(huán)縣城市總體規(guī)劃修編（2010-2030）》的要求八、用地性質(zhì)調(diào)整原則1、整體性原則對于用地性質(zhì)的調(diào)整要有綜合的、系統(tǒng)的觀念，把城市土地看作是自然、經(jīng)濟、社會三者的統(tǒng)一體，對城市的多方面因素進(jìn)行綜合的考慮。對于該地塊用地性質(zhì)的調(diào)整也必須從整體性考慮，從城市整體層面出發(fā)。該地塊調(diào)整用地性質(zhì)后，基本不會影響環(huán)縣縣城原有城市用地整體結(jié)構(gòu)，該地段的用地性質(zhì)調(diào)整為商住綜合用地符合整體性原則。2、以人為本原則城市的主體是生活于其中的人，土地資源最終是人們的生存和發(fā)展的空間載體，因而城市土地資源利用必須以城市中人的需求為依歸，貫徹以人為本的原則。經(jīng)濟在發(fā)展，人們物質(zhì)文化、生活水平在提高，住房日漸緊張，調(diào)整用地性質(zhì)為商住綜合用地，住宅用地、商業(yè)性公共設(shè)施用地的增加，可以在一定程度上緩和住房矛盾，該地塊用地性質(zhì)的調(diào)整貫徹了以人為本的原則。3、區(qū)位原則該地段交通便利，該項目地處環(huán)縣環(huán)江大道南段西側(cè)、山城路南側(cè)。作為商住用地開發(fā)與南邊規(guī)劃的居住用地形成居住片區(qū)，有利于營造良好的居住環(huán)境，有利于房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)，能充分發(fā)揮城市土地的區(qū)位效益。因此該地塊調(diào)整為商住綜合用地符合區(qū)位原則。

83、土地使用相容性原則土地使用相容性原則表現(xiàn)為土地使用性質(zhì)的“彈性”、“靈活性”與“適建性”。主要反映該用地周邊環(huán)境對于該地塊使用性質(zhì)的約束關(guān)系。從本質(zhì)上講，土地使用相容性是既定的規(guī)劃環(huán)境對個性用地的使用狀況容納與否的選擇，用地性質(zhì)只是一種表現(xiàn)方式而已。因此，土地使用相容性衡量的標(biāo)準(zhǔn)是來自于土地利用對環(huán)境帶來潛在壓力的大小以及環(huán)境所能承受的物質(zhì)活動的容量。①環(huán)境相容原則環(huán)縣國貿(mào)新天地地塊用地性質(zhì)調(diào)整為商住綜合用地，西南側(cè)目前為居住小區(qū)，對環(huán)境影響較小，地塊內(nèi)建設(shè)塔樓、商住樓以及配套的商業(yè)服務(wù)設(shè)施能夠與周邊環(huán)境協(xié)調(diào)，符合環(huán)境相容原則。②行為相容原則城市有四大功能——生產(chǎn)、交通、生活、休憩，人們?nèi)粘Ｉ钏鶑氖碌幕顒訜o外乎這幾類，由于城市發(fā)展需要，該地塊調(diào)整為商住綜合用地，有利于山城路與環(huán)江大道周邊辦公和居住商業(yè)的綜合開發(fā)，有利于人們進(jìn)行相應(yīng)的工作、生活、休閑活動，商業(yè)服務(wù)設(shè)施的增加為人們的生活休閑提供了便利，該用地性質(zhì)的調(diào)整遵循了行為相容原則。③景觀協(xié)調(diào)原則城市用地性質(zhì)的改變必然帶來城市空間形態(tài)的轉(zhuǎn)變，湘潭正興鋅業(yè)有限公司由出讓的工業(yè)用地（規(guī)劃為科研教育用地）調(diào)整為商住綜合用地，地塊上建筑性質(zhì)建筑形態(tài)必然發(fā)生變化，作為工業(yè)用地開發(fā)是不可能的，不僅是建筑形態(tài)還是空間序列都無法與周邊景觀相互協(xié)調(diào)，調(diào)整后，按照湘潭縣城總體規(guī)劃修編的目標(biāo)要求，保持城市道路沿線建筑形態(tài)的整潔性，統(tǒng)一性，有利于形成良好的街道景觀。該地段的用地性質(zhì)調(diào)整，遵循了景觀協(xié)調(diào)原則。5、經(jīng)濟利用的原則由于該地塊周邊交通便利，區(qū)位優(yōu)勢明顯，土地潛在價值巨大，用地性質(zhì)調(diào)整后有利于房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)。同時在人們對住房需求呼聲的日益高漲的情況下，將該地段現(xiàn)狀用地性質(zhì)調(diào)整為商住綜合用地，有效的提高了土地的利用效率，具有良好的經(jīng)濟效益。九、用地性質(zhì)變更設(shè)計方案調(diào)整可行性分析(1)規(guī)劃用地分析

9從《甘肅省慶陽市環(huán)縣城市總體規(guī)劃（修編）》中城市用地的遠(yuǎn)景整體布局來看，環(huán)縣商業(yè)用地布局將發(fā)生重大的結(jié)構(gòu)性的調(diào)整變化，商業(yè)區(qū)適當(dāng)減少，生活區(qū)范圍擴大。該地塊出讓用地性質(zhì)為商業(yè)用地，按照最新的縣城總體規(guī)劃土地利用情況，該處為商業(yè)區(qū)與生活居住區(qū)的磨合地段，按照規(guī)劃原理要求，有必要對原用地進(jìn)行規(guī)劃調(diào)整。本項目地塊位于環(huán)江大道南段西側(cè)、山城路南側(cè)，與規(guī)劃的居住區(qū)毗鄰，作為商住用地開發(fā)條件較好，符合環(huán)縣縣城用地布局的發(fā)展趨勢，規(guī)劃用地調(diào)整具有可行性。調(diào)整該地塊的用地性質(zhì)，作為商住用地的綜合開發(fā)，是以城市中人的需求為依歸，解決了城市住房緊張的問題，同時建設(shè)商業(yè)樓也方便了企業(yè)辦公及商業(yè)服務(wù)，改善了辦公條件。調(diào)整該地塊的用地性質(zhì)，不會破壞環(huán)縣縣城未來的城市整體用地結(jié)構(gòu)。經(jīng)規(guī)劃用地分析，調(diào)整該地塊的用地性質(zhì)為商業(yè)和住宅綜合用地基本可行。(2)交通影響分析目前本項目地塊位于環(huán)江大道南段西側(cè)、山城路南側(cè)，塊位于交叉口一側(cè)，居民出行以及辦公便利，交通條件優(yōu)越，調(diào)整該地塊的用地性質(zhì)后，對城市交通影響較小，由于地塊本身內(nèi)部存在辦公與居住商服一體性，居民出行發(fā)生率更低，作為商住用地開發(fā)交通條件基本成熟。調(diào)整該地塊的用地性質(zhì)，不影響環(huán)縣縣城的城市道路網(wǎng)結(jié)構(gòu)。經(jīng)交通條件分析，調(diào)整該地塊的用地性質(zhì)為商業(yè)和住宅綜合用地基本可行。(3)基礎(chǔ)設(shè)施影響分析各市政管道設(shè)施埋設(shè)較齊全，給水、排水、電力、電信等管道及容量都可以滿足地塊作為商住用地的要求。本項目地塊用地性質(zhì)調(diào)整為商業(yè)和住宅綜合用地，基礎(chǔ)設(shè)施條件成熟，規(guī)劃調(diào)整基本可行。(4)環(huán)境影響分析該地塊目前為商業(yè)用地，將原有地塊調(diào)整為商住綜合用地后，建設(shè)商住樓及配套設(shè)施，建設(shè)擁有良好綠化的商業(yè)和人居環(huán)境，將有效地改善環(huán)縣縣城的整體城市環(huán)境。調(diào)整該地塊的用地性質(zhì)，有利于改善環(huán)縣縣城的整體環(huán)境。經(jīng)環(huán)境分析，調(diào)整該地塊的用地性質(zhì)為商業(yè)和住宅綜合用地基本可行。(5)城市景觀影響分析該地塊位于城市道路交叉口，調(diào)整用地性質(zhì)為商住用地后，應(yīng)強調(diào)裙房的連續(xù)性以保持沿街道路良好的街景界面，交叉口處建筑高度適當(dāng)拔高，色彩可以有所變化。塔樓公寓宜垂直山城路布置，商住樓應(yīng)布置在南側(cè)，以滿足住戶良好的日照和通風(fēng)要求。調(diào)整為商業(yè)和住宅綜合用地后，通過規(guī)劃設(shè)計融合城市設(shè)計的相關(guān)理念，將有利于城市景觀的整體提升。經(jīng)城市景觀分析，調(diào)整該地塊的用地性質(zhì)可行。

10十、規(guī)劃設(shè)計參考內(nèi)容《環(huán)縣城南新區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》該規(guī)劃于2010年12月編制完成并實施?！皣Q(mào)新天地”項目為該規(guī)劃中19地塊的第19-A地塊，其開發(fā)控制分圖圖則如下圖：19-A地塊的控制指標(biāo)如下表：

1119-A的土地性質(zhì)為文化娛樂用地，出讓以商業(yè)用地出讓，調(diào)整為商住綜合用地后，符合《環(huán)縣城南新區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》中的各項指標(biāo)。十一、規(guī)劃設(shè)計條件 為了合理配置城市空間資源,在建設(shè)項目選址定點的同時,或者緊隨其后,城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)城市總體規(guī)劃或者控制性詳細(xì)規(guī)劃,對修建性詳細(xì)規(guī)劃的編制和建設(shè)項目的用地、建設(shè)工程提出規(guī)劃方面的規(guī)定性和指導(dǎo)性意見,對建設(shè)用地和建設(shè)工程實施有效的引導(dǎo)和控制,以保證修建性詳細(xì)規(guī)劃和建設(shè)項目按照上一級規(guī)劃要求進(jìn)行方案編制和工程設(shè)計。這就是城市規(guī)劃行政主管部門提出的規(guī)劃設(shè)計條件。規(guī)劃設(shè)計條件的擬定,對其依據(jù)、原則和內(nèi)容都有一些要求。 ? (一)擬訂規(guī)劃設(shè)計條件的依據(jù) 《城市規(guī)劃法》第29條規(guī)定"城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地利用和各項建設(shè)必須符合城市規(guī)劃，服從規(guī)劃管理氣這是城市規(guī)劃行政主管部門擬定規(guī)劃設(shè)計條件的法定依據(jù)。為此,規(guī)劃行政主管部門應(yīng)該對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的成片建設(shè)地區(qū)的修建性詳細(xì)規(guī)劃編制和各項建設(shè)用地、建設(shè)工程提出限制性(又稱規(guī)定性)和指導(dǎo)性的規(guī)劃設(shè)計條件,作為規(guī)劃設(shè)計應(yīng)遵循的準(zhǔn)則。 規(guī)劃設(shè)計條件是規(guī)劃編制單位和設(shè)計單位進(jìn)行規(guī)劃方案編制、工程方案設(shè)計和規(guī)劃行管部門對方案進(jìn)行審定的依據(jù)。 ? (二)擬訂規(guī)劃設(shè)計條件應(yīng)遵循的原則 (1)嚴(yán)格以總體規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃為依據(jù)。 (2)嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃有關(guān)用地和建設(shè)的技術(shù)規(guī)定。 (3)堅持經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一。 (4)統(tǒng)一規(guī)劃、配套建設(shè)、改善城市基礎(chǔ)設(shè)施。 (5)合理用地、節(jié)約用地,積極開發(fā)利用地下空間。 (6)改善城市生態(tài)環(huán)境,增加城市綠地,注重城市景觀。 (7)保護(hù)歷史文化遺產(chǎn)和自然環(huán)境。 (8)舊城改造應(yīng)從實際出發(fā),合理利用、逐步完善,保護(hù)建筑和空間的環(huán)境協(xié)調(diào)。 (9)符合城市防災(zāi)、減災(zāi)要求,保障城市安全。

12? (三)規(guī)劃設(shè)計條件的內(nèi)容 (1)明確用地和建筑性質(zhì),具體確定用地面積和范圍(包括建設(shè)用地穗屬外的代征道路及綠地的面積和范圍)。 (2)明確土地使用強度,包括建筑密度、建筑高度、建筑間距、容積率等要求。 (3)明確綠地配置包括綠地面積、綠地率、人均綠地、隔離綠地、保護(hù)古樹名木等的要求。 (4)明確市政設(shè)施配置包括道路組織、交通出入口、給排水、燃?xì)?、熱力、電力供?yīng)、公交站點、停車場數(shù)量和布局等要求。 (5)明確公共設(shè)施配置包括文化、教育、衛(wèi)生、體育、休閑、管理、生活服務(wù)設(shè)施等要求。 (6)滿足保護(hù)古城傳統(tǒng)格局、風(fēng)貌和傳統(tǒng)文化地段、保護(hù)重點文物古跡、風(fēng)景名勝的要求。 (7)滿足用地和建筑與周圍人文和自然環(huán)境協(xié)調(diào)的要求。 (8)滿足防火、防爆、防洪、防空、防震、抗震和防止地質(zhì)災(zāi)害等要求。 (9)符合無線電收發(fā)訊區(qū)、微波走廊、高壓輸電走廊、軍事和國寨安全設(shè)施的相關(guān)技術(shù)規(guī)定。 (10)符合城市對外交通,包括機場、港口、鐵路、高速公路及市政工程設(shè)施的相關(guān)技術(shù)規(guī)定。 ? (四)規(guī)定性(限制性)條件和指導(dǎo)性條件 規(guī)劃設(shè)計條件分為規(guī)定性(限制性)條件和指導(dǎo)性條件。規(guī)定性〈限制性〉條件在規(guī)劃設(shè)計時是必須遵守的;指導(dǎo)性條件根據(jù)建設(shè)項目的具體情況應(yīng)當(dāng)盡量遵守。 (1)規(guī)定性(限制性)條件。一般為:?a.用地性質(zhì);b.建筑密度(建筑基底總面積/地塊面積);c建筑控制高度;d.容積率(建筑總面積/地塊面積,一般不含地下車庫和設(shè)備?層建筑面積);e.綠地率(綠地總面積/地塊面積);f交通出入口方位;g.停車泊位及其他需要配置的公共設(shè)施。 (2)指導(dǎo)性條件。一般為:人口容量(人/hm2);b.建筑形式、體量、風(fēng)格要求;

13c.建筑色彩要求;d.文物、名木古樹、歷史街區(qū)、歷史地段和水體等保護(hù)要求;e.其他環(huán)境要求。 規(guī)劃編制單位、規(guī)劃設(shè)計單位和建設(shè)單位,在規(guī)劃設(shè)計過程中若要改變規(guī)劃設(shè)計條件的規(guī)定,必須取得城市規(guī)劃行政主管部門同意的書面通知,否則不得任意更改。 ? (五)規(guī)劃設(shè)計條件通知書 城市規(guī)劃行政主管部門在接到建設(shè)單位申請規(guī)劃設(shè)計條件后,應(yīng)該根據(jù)城市規(guī)劃,有關(guān)法律、法規(guī)和技術(shù)規(guī)范、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),無論是對修建性詳細(xì)規(guī)劃的還是對具體建設(shè)工程的,及時提出規(guī)劃設(shè)計條件,同時應(yīng)向建設(shè)單位發(fā)出規(guī)劃設(shè)計條件書面通知書。規(guī)劃設(shè)計條件通知書一般應(yīng)包括以下內(nèi)容: α)用地情況; b)用地使用性質(zhì); c)用地使用強度(容積率、建筑密度、居住人口毛密度、居住建筑面積毛密度)?; d)建筑設(shè)計要求(建筑規(guī)模、建筑高度、建筑層數(shù)、退規(guī)劃用地邊界線距離、建筑間距、交通出入口方位、停車數(shù)量、綠化); e)城市設(shè)計要求(體量、高度、材料、色彩等; f)市政要求; g)配套要求; h)其他; i)遵守事項。十二、本項目遵循的規(guī)劃設(shè)計條件《建設(shè)用地規(guī)劃條件通知書（甘肅省建設(shè)廳制）》、《慶陽市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（試行）》1、建設(shè)用地情況用地的位置與范圍:環(huán)江大道南段西側(cè)，山城路南側(cè)。建筑、環(huán)境等現(xiàn)狀情況：現(xiàn)為空地。規(guī)劃建設(shè)用地面積約：公頃2、建設(shè)用地使用性質(zhì)使用性質(zhì)：

14商業(yè)用地可兼容性質(zhì)及其所占比例控制：/3、建設(shè)用地使用強度容積率：≤(不含地下部分的建筑面積)建筑密度：≤50%其他使用強度指標(biāo)4、規(guī)劃設(shè)計要求日照執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)：/（應(yīng)明確住宅、托幼等有日照要求的建設(shè)功能及具體的日照執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)）如下表：城市緯度（al）大寒日日照間距系數(shù)冬至日日照間距系數(shù)日照2h日照3h日照1h日照2h日照3h慶陽市建筑規(guī)模：≤㎡（不含地下建筑面積，以審定設(shè)計方案為準(zhǔn)，不包括原有建筑面積）建筑主體高度：最低/m、最高50m（自室外地坪算起）建筑層數(shù)：最多/層，最少/層建筑退讓和間距要求（必要時應(yīng)在用地范圍圖上標(biāo)示）相鄰道路名稱及等級：環(huán)江大道南段，主干路；山城路，次干路;橫一路，次干路。建筑退道路紅線距離（≥）：退環(huán)江大道南段≥10米，退山城路≥10米，退橫一路≥10米。建筑退用地邊界線距離（≥）：東側(cè)≥10米，南側(cè)≥10米，西側(cè)≥米，北側(cè)≥10米。其他退距要求（包括與界內(nèi)、界外相鄰建筑凈距等）：按規(guī)范要求退夠與其他相鄰建筑物的距離。交通出入口方位機動車：用地北側(cè)、東側(cè)人流：用地北側(cè)、東側(cè)停車泊位數(shù)量（應(yīng)根據(jù)國家規(guī)范要求進(jìn)行合理計算）機動車不少于：1800輛其中地上不少于：180輛

15地下不少于：1620輛自行車不少于：/輛其中地上不少于：/輛地下不少于：/輛綠化綠地率：≥20%（屋面綠化不計入綠地面積；地下室或半地下室上覆土層在米以下的綠地不計入綠地面積，覆土層在米以上的可計入綠地面積。）保留古樹及其他保留的樹木:集中公共綠地面積:/㎡人均綠地面積:/㎡5、城市設(shè)計要求（包括建筑的體量、色彩、材料，環(huán)境質(zhì)量要求等）現(xiàn)代建筑。6、市政要求、雨污分流，污水排放要達(dá)到排放標(biāo)準(zhǔn)后排入市政管網(wǎng)。7、公共配套設(shè)施要求、按標(biāo)準(zhǔn)配套公廁等公共配套設(shè)施。十三、本項目技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)????規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)一覽表序號項目名稱單位數(shù)值1規(guī)劃用地面積㎡333332總建筑面積㎡3地上建筑面積㎡4其中商務(wù)式公寓㎡262705酒店㎡239006商業(yè)㎡624607公寓（改為商?。┅O8地下建筑面積㎡9建筑基地面積㎡

1610建筑密度％11容積率％12地上停車位輛14713地下停車位輛580?十四、日照分析說明及結(jié)論1、標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》GB50180-93(2002年版）?！睹裼媒ㄖO(shè)計通則》（GB50352-2005）?！蹲≌ㄖ?guī)范》（GB50368-2005）。《住宅設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》（DB62/25-3011-2002）。環(huán)縣地理坐標(biāo)為北緯度，東經(jīng)度，按要求住宅應(yīng)滿足大寒日不小于3小時的日照要求。2、日照分析基礎(chǔ)數(shù)據(jù)根據(jù)建設(shè)單位提供的場地周邊建筑物狀況資料及1：500的地形圖。規(guī)劃方案總平面圖建設(shè)單位同意的設(shè)計方案3、日照分析軟件及參數(shù)設(shè)置程序采用北京天正工程軟件有限公司《建筑日照軟件》T-Sun2014。地點：環(huán)縣地理位置：北緯度，東經(jīng)度日照時段：大寒日8：00時~16：00時太陽方位角：大寒日度~度太陽最小高度角：度日照最小掃驚角：15度最小日照連續(xù)時間：30分鐘4、分析結(jié)果結(jié)論：該項目建成后，對周圍地塊、建筑日照無影響。自身日照滿足大寒日三小時日照。5、日照分析范圍圖

17方案總平面圖(附后)日照分析圖紙(附后)十五、結(jié)論通過以上對土地用地性質(zhì)變更設(shè)計方案調(diào)整的論證，本項目中南側(cè)2、3#兩棟樓調(diào)整為住宅樓，B塔樓為商業(yè)住宅樓的方案是切實可行的。本項目土地性質(zhì)變更方案調(diào)整論證結(jié)論如下：規(guī)劃控制指標(biāo)滿足《建設(shè)用地規(guī)劃條件通知書（甘肅省建設(shè)廳制）》、《慶陽市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（試行）》：建筑密度≤50%；容積率≤；綠地率≥

1820%；建筑限高≤100m；建筑日照標(biāo)準(zhǔn)為大寒日不低于三小時。?其余未詳盡的規(guī)劃技術(shù)控制指標(biāo)，均滿足《甘肅省慶陽市環(huán)縣城市總體規(guī)劃修編（2010-2030）》之規(guī)定和環(huán)縣規(guī)劃行政主管部門的有關(guān)管理規(guī)定。綜上所述，在本項目布局不變的情況下，土地用地性質(zhì)變更設(shè)計方案是可行的。