開發(fā)“粵海大廈”項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)報(bào)告

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1、課程設(shè)計(jì)報(bào)告課程名稱：工程經(jīng)濟(jì)學(xué)課程設(shè)計(jì)題目：開發(fā)“粵海大廈”項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)39/39前言項(xiàng)目社會(huì)調(diào)研目的：通過社會(huì)調(diào)研，理解粵海大廈這個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)與經(jīng)營(yíng)過程設(shè)計(jì)的（2）學(xué)習(xí)如何將各相關(guān)因素（政策、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)和法律法規(guī)等）、人員和組織和諧互動(dòng)地聯(lián)系起來完成一個(gè)成功的工程項(xiàng)目，明確作為土木工程師在以經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)為背景的“工程-社會(huì)大系統(tǒng)下運(yùn)行”項(xiàng)目的職責(zé)。（3）基本了解項(xiàng)目策劃的工作思路和方法，并應(yīng)用于今后的課程學(xué)習(xí)和畢業(yè)設(shè)計(jì)。力求通過項(xiàng)目的實(shí)踐訓(xùn)練使學(xué)生完成從知識(shí)的學(xué)習(xí)者到應(yīng)用者的角色轉(zhuǎn)變的目標(biāo)。39/39目錄第一章房產(chǎn)的基本情況介紹1.1項(xiàng)目區(qū)概況　　1.1.1區(qū)域位置　　1.1.2規(guī)劃背景　

2、　1.1.3規(guī)劃定位1.2項(xiàng)目概況1.2.1宗地位置　1.2.2項(xiàng)目周邊環(huán)境（1）交通（2）配套　1.2.3項(xiàng)目控制要點(diǎn)?。?）用地位置（2）用地性質(zhì)?。?）用地面積?。?）道路綠化用地?。?）實(shí)用地面積（6）規(guī)劃指標(biāo)要求1.3項(xiàng)目定位　　1.3.1產(chǎn)品定位　　1.3.2市場(chǎng)定位　　1.3.3客戶定位1.4營(yíng)銷計(jì)劃1.4.1銷售價(jià)格定位1.4.2營(yíng)銷渠道1.4.3促銷策略1.5規(guī)劃概述　　1.5.1用地總指標(biāo)　　1.5.2住宅戶型指標(biāo)　　1.5.3戶型設(shè)計(jì)　　1.5.4鳥瞰草圖1.6配套設(shè)施第二章投資估算與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)項(xiàng)目成本分析2.1項(xiàng)目工程概要2.1.1規(guī)劃設(shè)計(jì)方案2.1.2項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)周期

3、2.1.3開發(fā)成本估算（土地費(fèi)、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、開發(fā)間接費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、開發(fā)期稅費(fèi)、其他費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)資金）39/392.2項(xiàng)目投資計(jì)劃2.2.1資金投入：投資計(jì)劃表2.2.2資金收入：房地產(chǎn)銷售收入計(jì)劃與預(yù)期2.2.3項(xiàng)目現(xiàn)金流與稅金計(jì)算2.2.4現(xiàn)金流量表（全部投資）2.3財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)2.3.1損益及利潤(rùn)表2.3.2財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)參數(shù)選取與初步評(píng)價(jià)（靜態(tài)）2.3.3動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)相關(guān)指標(biāo)與總結(jié)第三章不確定性分析與風(fēng)險(xiǎn)分析3.1敏感性分析3.2臨界點(diǎn)（盈虧平衡）分析3.3風(fēng)險(xiǎn)來源與控制39/39第一章房產(chǎn)的基本情況介紹1.

4、1項(xiàng)目區(qū)概況1.1.1區(qū)域位置項(xiàng)目位于汕頭城市中心，該區(qū)域有城市發(fā)達(dá)繁榮的商業(yè)圈，地處CBD核心地段金砂路與華山路交界處，附近有金海灣大酒店，大蘋果酒店，君華酒店，配套有丹霞小學(xué)等教育機(jī)構(gòu)，周邊配套設(shè)施齊全，交通便利。（見圖1-1）圖1-1粵海大廈區(qū)位圖（圖片來源：百度地圖）1.1.2規(guī)劃背景項(xiàng)目位于金砂路與華山路交界，始建于1992年，建成5層后，由于資金問題停工20年，于2012年3月11日對(duì)外宣布正式開工，結(jié)束了20年的停工期，項(xiàng)目將建成公寓、商鋪的綜合大廈?；浐４髲B項(xiàng)目的建設(shè)將在原有建筑基礎(chǔ)上進(jìn)行翻新改建。（見圖1-2）39/39圖1-2處于停工期的粵海大廈1.1.3規(guī)劃定位為了充分

5、利用處于市中心商業(yè)圈和便利的交通條件，項(xiàng)目由大型國(guó)有企業(yè)——粵海集團(tuán)投資開發(fā)的集辦公、生活、休閑等多種功能，規(guī)劃建成武融高級(jí)寫字樓、金領(lǐng)公寓、精英俱樂部，以及汕頭首創(chuàng)高層大型智能停車場(chǎng)于一體的現(xiàn)代化綜合大廈，聚享優(yōu)勢(shì)資源，演繹都會(huì)繁華?？偢叨冗_(dá)100米，建筑面積約57604平方米，具備辦公、生活、休閑等多種功能。39/391.2項(xiàng)目概況1.2.1宗地位置項(xiàng)目位于汕頭CBD核心地段金砂路與華山路交界東北角。粵海大廈地處城市繁華商業(yè)圈，附近有金海灣大酒店，大蘋果酒店，君華酒店，配套有丹霞小學(xué)等教育機(jī)構(gòu)；交通便利，位于汕頭經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的市中心。（見圖1-2）1-5項(xiàng)目位置圖1.2.2項(xiàng)目周邊環(huán)境（1）

6、交通項(xiàng)目位于汕頭CBD核心地段金砂路與華山路交界東北角，交通便利，附近有眾多交通點(diǎn)，最近的公交站點(diǎn)：金海灣大酒店。途經(jīng)的公交車有：2路上行；2路下行；6路上行；6路下行；18路上行；18路下行；38路上行；38路下行。（見圖1-6）39/39（1）配套地帶繁榮，配套設(shè)施完善齊全。如購物：南國(guó)商城超市：沃爾瑪購物廣場(chǎng)、羅長(zhǎng)發(fā)貿(mào)易行銀行：工商銀行、中國(guó)銀行酒店：金海灣大酒店等。（見表1-1和圖1-6）周邊配套信息表表1-1配套類型地名（距離）教育機(jī)構(gòu)東方愛嬰（96米），金霞幼兒園(南區(qū))（247米），丹霞幼兒園環(huán)碧莊分園（254米），金霞幼兒園（262米），汕頭市金園區(qū)中東僑聯(lián)培英幼兒園（274

7、米），金丹幼兒園（299米）購物商場(chǎng)羅長(zhǎng)發(fā)行(國(guó)商分店)（116米），卜蜂蓮花(金砂東路店)（121米），金龍?jiān)肥畴s店（160米），廣達(dá)兒童社區(qū)（186米），汕頭特區(qū)國(guó)際商行（211米），源興貿(mào)易商行（214米）醫(yī)療中心龍湖人民醫(yī)院(西門)（432米），汕頭市龍湖人民醫(yī)院（481米）銀行中國(guó)建設(shè)銀行(汕頭市分行)（75米），中國(guó)建設(shè)銀行24小時(shí)自助銀行(汕頭市分行)（88米），交通銀行24小時(shí)自助銀行(金龍支