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《如何做好城市綜合體的開發(fā)經(jīng)營》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在學(xué)術(shù)論文-天天文庫。
1、如何做好城市綜合體的開發(fā)經(jīng)營????城市綜合體是一個龐大的系統(tǒng)工程。在城市綜合體的開發(fā)過程中，受城市綜合體的開發(fā)規(guī)模大、投資大，而且涉及專業(yè)眾多的影響，對城市綜合體的開發(fā)經(jīng)營較普通項目要求更高。因此其開發(fā)與經(jīng)營過程中也與一般房地產(chǎn)項目開發(fā)迥然不同。????一、綜合體定位定位是項目開發(fā)中最重要的環(huán)節(jié)，尤其是城市綜合體專案，它決定項目的發(fā)展方向、開發(fā)模式、開發(fā)節(jié)奏、營銷策略、效益水平，為項目的規(guī)劃設(shè)計、開發(fā)策略、資源整合、營銷規(guī)劃工作提供依據(jù)。都市綜合體的定位與其他單體項目不同，主要包括整體項目的定位
2、與各功能物業(yè)的分項定位兩大部分。例如，英國倫敦碼頭區(qū)再造項目所處城市倫敦，是國際大都市，在國際金融業(yè)具有巨大影響力，因此，碼頭區(qū)再造項目定位為國際金融、商務(wù)商業(yè)區(qū)。在都市綜合體整體定位的前提下，開展綜合體項目內(nèi)各類物業(yè)的分項定位。??圖1建成的倫敦碼頭金融中心區(qū)????1．項目的整體定位????項目的整體定位是一項系統(tǒng)工程，涉及項目發(fā)展面臨的城市背景、區(qū)域背景、行業(yè)背景、文化背景、項目本身先天條件等多方面因素，其結(jié)果與項目團隊整體管理運作水平密切相關(guān)。????在都市綜合體的整體定位時需要重點強調(diào)項
3、目的主題理念，獨特的主題理念是都市綜合體項目的靈魂。在信息化社會，消費者的消費方式發(fā)生了很大變化，尤其是在一個集商務(wù)、休閑、購物等多功能的項目內(nèi)，個性化與情感化的傾向越來越明顯。因此，根據(jù)不同物業(yè)消費者的不同需要、消費心理特點、區(qū)域文化及不同功能物業(yè)的發(fā)展趨勢，還需要為都市綜合體確定一個整體主題形象定位。在統(tǒng)一的形象定位中，在空間處理、環(huán)境塑造、形象定位、與都市綜合體內(nèi)外的有機聯(lián)系方式等方面對都市綜合體進行一致性表現(xiàn)，使其真正起到都市文化中心的作用。?圖2日本六本木山標(biāo)志性雕塑?圖3日本六本木山2
4、．城市綜合體分項定位????在城市綜合體分項定位中最重要的是體量（規(guī)模）研究與商業(yè)研究。????1）城市綜合體的定量研究????城市綜合體的定量研究主要是研究不同物業(yè)的體量與規(guī)模。其主要物業(yè)通常包括：商務(wù)物業(yè)、零售商業(yè)、娛樂休閑、居住物業(yè)及公共設(shè)施的建筑面積和用地面積。都市綜合體開發(fā)從規(guī)劃到完成一般需要5-10年，甚至更長。因此，都市綜合體中各物業(yè)的規(guī)模是動態(tài)的。以下以寫字樓與商業(yè)定量為例說明：????商務(wù)物業(yè)（寫字樓）定量，主要是通過市場調(diào)研、結(jié)合理論研究方法。????零售商業(yè)定量，通過商業(yè)市場
5、研究結(jié)合現(xiàn)狀供需數(shù)據(jù)、用商圈計算與模分析模型判斷綜合體內(nèi)零售商業(yè)的體量。?圖4?某商圈的劃定????在城市綜合體的綜合開發(fā)過程中，各種開發(fā)類型物業(yè)之間是存在一定的價值聯(lián)動關(guān)系的，物業(yè)的規(guī)模一定要預(yù)留未來發(fā)展的空間。確定不同物業(yè)合理的規(guī)模，并充分考慮其未來的發(fā)展空間，將直接影響項目的整體規(guī)劃布局及最終的綜合價值最大化的實現(xiàn)。????2）城市綜合體商業(yè)研究????城市綜合體的商業(yè)是都市綜合體中重要的一個功能部分，需要單獨分析研究。包括商業(yè)的市場研究、商業(yè)的定位研究、商業(yè)的定量研究、商業(yè)的業(yè)態(tài)研究、商業(yè)
6、的規(guī)劃研究、商業(yè)的營銷推廣、商業(yè)的經(jīng)營管理研究。????不同的商業(yè)有不同的基本特征，對于每一個具體項目，都應(yīng)在規(guī)劃前期考慮引進什么樣的商業(yè)，對此有一個基本的市場定位，才能確定適合終端市場差異化的競爭策略。二、城市綜合體規(guī)劃????在前期定位的基礎(chǔ)上，城市綜合體的規(guī)劃內(nèi)容涵蓋廣泛，包括整體規(guī)劃、空間規(guī)劃、交通規(guī)劃、景觀規(guī)劃、建筑立面、戶型設(shè)計等是專業(yè)性較強的階段。在此階段城市綜合體一般面臨的主要難點是交通規(guī)劃與空間規(guī)劃。比如：深圳華潤中心、卓越皇崗中心區(qū)項目等。圖5華潤中心效果圖????1．城都市綜
7、合體交通組織????城市綜合體的功能及其區(qū)位特點，確定了其具有如下基本交通特征：城市綜合體作為區(qū)域中經(jīng)濟管理、控制和金融運作等中樞性職能，建筑密度大、土地利用強度高，以及高層化的集聚形態(tài)，導(dǎo)致交通規(guī)劃成為都市綜合體規(guī)劃建構(gòu)的核心問題之一。城市綜合體的功能運作使其交通出行在時間上分布不均衡，商務(wù)等就業(yè)崗位量大而集中，與城市交通流量在時間上分布特征基本相符，在早晚通勤時段交通流量出現(xiàn)峰值；夜間多為購物、娛樂、休閑車輛，與日漸交通流量出現(xiàn)互補現(xiàn)象。?????城市綜合體內(nèi)部的交通網(wǎng)絡(luò)是城市交通運輸網(wǎng)絡(luò)的重
8、要組成部分，因此城市綜合體交通規(guī)劃在保持內(nèi)部交通結(jié)構(gòu)完整性的基礎(chǔ)上，應(yīng)加強與城市交通運輸系統(tǒng)的有機聯(lián)系和銜接，其交通組織方式和系統(tǒng)構(gòu)成形態(tài)成為城市綜合體規(guī)劃特色的體現(xiàn)和關(guān)鍵要素之一。l????在城市綜合體的交通運作中，需要大量的停車量及完整的停車系統(tǒng)給與支撐。停車系統(tǒng)、人行交通系統(tǒng)、人流與車流的銜接系統(tǒng)等在城市綜合體規(guī)劃中極為重要，其規(guī)劃的合理性直接影響都市綜合體的正常運作。三、城市綜合體的營銷推廣????城市綜合體相對于其他單一功能地產(chǎn)項目來說，由于開發(fā)周期長、物業(yè)形態(tài)多、各物業(yè)
