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1、城市綜合體：商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)向標(biāo) 在城市中心土地資源日益稀缺、開發(fā)成本昂貴的背景下，城市綜合體已成為高端商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的主流模式 6月30日城市綜合體：商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)向標(biāo) 在城市中心土地資源日益稀缺、開發(fā)成本昂貴的背景下，城市綜合體已成為高端商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的主流模式 6月30日城市綜合體：商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)向標(biāo) 在城市中心土地資源日益稀缺、開發(fā)成本昂貴的背景下，城市綜合體已成為高端商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的主流模式 6月30日的國土資源部北京土地整理儲(chǔ)備中心，方興地產(chǎn)（中國）有限公司以40.6億元高價(jià)成功競得廣渠路
2、15號(hào)地塊，這一數(shù)據(jù)在當(dāng)時(shí)也刷新了北京土地市場上最高總價(jià)和最高單價(jià)兩項(xiàng)紀(jì)錄，使該地塊成為不折不扣的“雙料地王”?！ ∶鎸?duì)紛沓而來的質(zhì)疑，方興地產(chǎn)拍賣會(huì)后表示：“廣渠路15號(hào)地具有極高的可塑性，是一個(gè)非常稀缺的大型綜合體項(xiàng)目，預(yù)計(jì)項(xiàng)目建成后總建筑面積可達(dá)近40萬平方米”?！ ≡诔鞘兄行耐恋刭Y源日益稀缺、開發(fā)成本昂貴的背景下，“新地王+高端城市綜合體”這一組合彰顯了房地產(chǎn)開發(fā)公司的選擇邏輯?！ ∪珖ど搪?lián)房地產(chǎn)商會(huì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)秘書長朱凌波指出，中國城市化、城市國際化已成為整個(gè)中國未來發(fā)展的必然趨勢，推
3、進(jìn)中國的城市化進(jìn)程，房地產(chǎn)尤其商業(yè)地產(chǎn)是最具前導(dǎo)性和拉動(dòng)性的行業(yè)力量。隨著房地產(chǎn)市場的階段性調(diào)整和相對(duì)飽和，資產(chǎn)型、經(jīng)營型商業(yè)地產(chǎn)特別是城市綜合體無疑將成為刺激消費(fèi)帶動(dòng)投資的發(fā)動(dòng)機(jī)，也成為中國城市化的主力引擎和城市形象名片?！ ∈裁词浅鞘芯C合體 在同一個(gè)區(qū)域購物、工作、休閑、吃飯乃至住宿，我國早在1000年前就已實(shí)現(xiàn)?！肚迕魃虾訄D》中描繪了12世紀(jì)北宋首都開封城的極盛景象，可謂是城市綜合體的雛形?！ 〕鞘芯C合體（英文為HOPSCA），是酒店（Hotel）、寫字樓（Office）、公園（Park）、購
4、物中心（Shoppingmall）、會(huì)議中心（Convention）、公寓（Apartment）等首個(gè)英文字母的縮寫。也就是說，每個(gè)城市綜合體至少組合了上述功能中的3種，在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，以一種功能為主、多種功能配套的多功能、高效率建筑群落，往往被稱為“城中之城”。 萬達(dá)商業(yè)規(guī)劃研究院常務(wù)副院長賴建言告訴《中國投資》，目前城市綜合體作為混合用途的開發(fā)是源自以前集合鎮(zhèn)在許多方面的演化，里邊包含了生活、工作、娛樂等元素，它使得空間利用最大化，令人賞心悅目。 賴建言認(rèn)為，18世
5、紀(jì)工業(yè)革命后，高層建筑在城市中的大量產(chǎn)生與運(yùn)用，為綜合體的發(fā)展創(chuàng)造了前提。由于單一的高層建筑往往引發(fā)了包括環(huán)境污染、吞噬綠地、交通擁堵等多個(gè)問題，城市綜合體便應(yīng)運(yùn)而生?！ ∪缃?，城市綜合體已成為城市發(fā)展的方向。美國紐約最繁華的曼哈頓街區(qū)洛克菲勒中心——這個(gè)號(hào)稱20世紀(jì)最偉大的都市計(jì)劃之一，也是上世紀(jì)較早出現(xiàn)的城市綜合體。洛克菲勒中心在開發(fā)初期由于缺乏建筑綜合體的兩個(gè)基本功能——居住和旅館，難以形成良好的功能協(xié)調(diào)。在后來的開發(fā)中，開發(fā)者認(rèn)識(shí)到功能的不協(xié)調(diào)造成了市場的不景氣和使用的不方便，于是1963年，在洛
6、克菲勒中心的外圍建了一座擁有2153間客房的希爾頓旅館，給中心帶來了生機(jī)?！ ÷蹇朔评罩行牡膶?shí)踐證明，綜合體是城市的發(fā)展方向之一。其經(jīng)驗(yàn)是：辦公、旅店、購物、居住和娛樂是建筑綜合體功能的重要組成，是形成功能協(xié)調(diào)的基礎(chǔ)，而景觀和環(huán)境則是開發(fā)取得效益的前提?！ 〈撕螅毡緰|京六本木新城、香港國際金融中心，包括國內(nèi)深圳萬象城、北京華貿(mào)中心等城市綜合體均獲得巨大成功，成為展示城市鼎盛的符號(hào)。 在我國，超大空間尺度和通道樹型交通體系已經(jīng)成為城市綜合體項(xiàng)目的兩大特征。城市綜合體是與城市規(guī)模相匹配，與現(xiàn)代化城市干道相
7、聯(lián)系的，因此室外空間尺度巨大。由于建筑規(guī)模和尺度的擴(kuò)張，建筑的室內(nèi)空間也相對(duì)較大，一方面與室外的巨形空間和尺度協(xié)調(diào)，另一方面則與功能的多樣性相匹配，成為多功能的聚集焦點(diǎn)。另一方面，通過地下層、地下夾層、天橋?qū)拥挠袡C(jī)規(guī)劃，將建筑群體的地下或地上交通和公共空間貫穿起來，同時(shí)又與城市街道、地鐵、停車場、市內(nèi)交通等設(shè)施以及建筑內(nèi)部的交通系統(tǒng)有機(jī)聯(lián)系，組成一套完善的“通道樹型”（AccessTree）體系，打破了傳統(tǒng)街道單一層面的概念，形成豐富多變的街道空間?！ “l(fā)揮更大的城市空間效益 玫瑰石顧問公司董事謝國忠曾
8、經(jīng)給中國經(jīng)濟(jì)開出一張與城市化和綜合體的發(fā)展緊密相關(guān)的藥方——設(shè)計(jì)25座超大城市，每個(gè)能容納3000萬人口，以快速城市化，啟動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長模式的改革步伐?！ 」I(yè)化是城市化的核心動(dòng)力，第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展則給城市化提供后續(xù)動(dòng)力。隨著城市化程度的不斷提高，城市的范圍越來越大，過去的“逆城市”化現(xiàn)象（到郊區(qū)居住等），實(shí)際上是城市擴(kuò)張、向大都市發(fā)展的初始階段。從美國大都市區(qū)的發(fā)展歷程來看，城市的大都市區(qū)形成，城市的中心區(qū)也由原來的單中心向多中心
