行業(yè)研究投資策略

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1、行業(yè)研究/房地產(chǎn)行業(yè)行業(yè)研究?房地產(chǎn)行業(yè)跟隨大市有錢(qián)有地，五子登科——房地產(chǎn)行業(yè)2010年投資策略報(bào)告——請(qǐng)務(wù)必閱讀正文后的免責(zé)聲明部分研究員崔秀紅肖劍電話：010--3207郵箱：xj@swsc.com.cn地產(chǎn)板塊與滬深300對(duì)比地產(chǎn)投資組合與地產(chǎn)板塊對(duì)比相關(guān)研究《政策環(huán)境依然良好，地產(chǎn)行業(yè)將持續(xù)增長(zhǎng)》2009/08/24內(nèi)容摘要：l我們預(yù)計(jì)2010年我國(guó)地產(chǎn)施工面積增速將達(dá)到15%—20%，而土地購(gòu)置面積增速將達(dá)到5%—10%；房地產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)12%—16%之間，行業(yè)景氣度依然有所增加。

2、l2010年我國(guó)地產(chǎn)行業(yè)銷(xiāo)售金額增長(zhǎng)率約為24%。地產(chǎn)行業(yè)貸款增速將下滑25%—28%。自有資金是否充足起到關(guān)鍵性作用。l中國(guó)土地市場(chǎng)缺乏價(jià)格彈性，地價(jià)總體持續(xù)上漲。在未來(lái)5年之內(nèi)，土地交易價(jià)格都會(huì)持續(xù)上升。土地儲(chǔ)備將決定著地產(chǎn)企業(yè)的絕對(duì)價(jià)值。l房地產(chǎn)刺激政策基調(diào)或?qū)l(fā)生一定改變。但房地產(chǎn)優(yōu)惠政策的基調(diào)尚難以發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變，更大概率的應(yīng)該是對(duì)原先優(yōu)惠政策做出部分調(diào)整。l目前，地產(chǎn)板塊2009和2010年市盈率分別為33倍、23倍。根據(jù)測(cè)算，支撐板塊價(jià)格的必要增長(zhǎng)預(yù)期為15%—20%。房地產(chǎn)板塊的

3、估值也趨于合理。投資評(píng)級(jí)給予“跟隨大市”的中性評(píng)級(jí)。重點(diǎn)公司盈利預(yù)測(cè)與估值代碼名稱評(píng)級(jí)EPSPE目標(biāo)價(jià)格200920102011200920102011冠城大通買(mǎi)入0.590.91.1532251820.76棲霞建設(shè)買(mǎi)入0.250.320.412824207.7萬(wàn)通地產(chǎn)買(mǎi)入0.40.560.7533241814.5華發(fā)股份買(mǎi)入0.750.951.1433282427.22萬(wàn)科A買(mǎi)入0.560.640.8330252118.48請(qǐng)務(wù)必閱讀正文后的免責(zé)聲明部分行業(yè)研究/房地產(chǎn)行業(yè)目錄1．我國(guó)房地產(chǎn)行

4、業(yè)還處于快速增長(zhǎng)階段11.1我國(guó)房地產(chǎn)快速發(fā)展還可維持10年11.2第四次消費(fèi)升級(jí)地產(chǎn)行業(yè)將獲益最大22．2010年地產(chǎn)行業(yè)將會(huì)微幅上揚(yáng)22.12010年地產(chǎn)投資增速將達(dá)到16%，新開(kāi)工增速有望加劇22.22010年銷(xiāo)售金額增速將達(dá)24%，逐步回歸穩(wěn)態(tài)增長(zhǎng)42.32010地產(chǎn)貸款增速將下滑25%，自有資金最為關(guān)鍵52.4土地價(jià)格將持續(xù)上升，費(fèi)用控制是保證利潤(rùn)的關(guān)鍵63．2010年地產(chǎn)政策將會(huì)適度調(diào)整74．以ROE為核心的投資策略114.1高凈利率的關(guān)鍵在于費(fèi)用成本的控制124.2高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)的關(guān)鍵

5、在于適中的存貨周轉(zhuǎn)率155．盈利預(yù)測(cè)與估值186．重點(diǎn)上市公司20冠城大通（）20棲霞建設(shè)（）21萬(wàn)通地產(chǎn)（）21華發(fā)股份（）22萬(wàn)科A（）22插圖目錄25表格目錄26請(qǐng)務(wù)必閱讀正文后的免責(zé)聲明部分行業(yè)研究/房地產(chǎn)行業(yè)房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基本承載體，是在工業(yè)化、城市化過(guò)程中形成的獨(dú)立產(chǎn)業(yè)，是現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)大系統(tǒng)中一個(gè)重要的有機(jī)組成都分。房地產(chǎn)業(yè)的其自身特性決定了這一產(chǎn)業(yè)的感應(yīng)度系數(shù)和影響力系數(shù)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)各產(chǎn)業(yè)部門(mén)中處于平均水平之上。在我國(guó)，住宅投資的增加，被帶動(dòng)的直接相關(guān)或間接相關(guān)較大的產(chǎn)業(yè)有60

6、多個(gè)，有力地促進(jìn)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)為國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供基本的物質(zhì)保證，是社會(huì)一切產(chǎn)業(yè)部門(mén)不可缺少的物質(zhì)空間條件，并具體構(gòu)成各個(gè)產(chǎn)業(yè)部門(mén)。房地產(chǎn)作為產(chǎn)業(yè)部門(mén)固定資產(chǎn)的重要組成部分，也直接參與價(jià)值生產(chǎn)和價(jià)值實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)過(guò)程，并形成商品生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)成本的重要內(nèi)容。在需求方面，房地產(chǎn)行業(yè)又同時(shí)兼顧著消費(fèi)與投資的特性。因此，房地產(chǎn)是構(gòu)成整個(gè)社會(huì)財(cái)富的重要內(nèi)容。對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有穩(wěn)定而長(zhǎng)遠(yuǎn)的影響。1．我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)還處于快速增長(zhǎng)階段1.1我國(guó)房地產(chǎn)快速發(fā)展還可維持10年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)從20世紀(jì)80年

7、代開(kāi)始興起，1998年國(guó)家停止福利分房實(shí)行住房貨幣化后，房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始真正發(fā)展起來(lái)。90年代發(fā)展壯大，在國(guó)家積極的財(cái)政政策刺激下，全國(guó)固定資產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)投資占GDP比例逐漸增加。隨著城鎮(zhèn)居民的經(jīng)濟(jì)水平不斷提高，購(gòu)房需求不斷增長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)得到飛速發(fā)展，近20年的發(fā)展取得了令人矚目的成就。全國(guó)人均住房面積城市達(dá)到20平方米，農(nóng)村達(dá)到25平方米，住宅成套率達(dá)到70%。住宅業(yè)增加值占GDP的比重，城市達(dá)4%，城鄉(xiāng)合計(jì)達(dá)7.5%，房地產(chǎn)業(yè)己上升到支柱產(chǎn)業(yè)的地位。近兩年來(lái)住宅建設(shè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率均

8、在1.5個(gè)百分點(diǎn)左右。隨著城市化進(jìn)程的加快，城市人口數(shù)量的增加，大量危舊房改造及房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)、租賃市場(chǎng)的加快發(fā)育，住房市場(chǎng)還存在較大的發(fā)展空間。以城鎮(zhèn)人口人均增長(zhǎng)10平方米計(jì)，就需增加住房近40億平方米。加之城市化進(jìn)程的加快使住房需求的增加和住房的自然淘汰(每年1億平方米左右)。我們估計(jì)，我國(guó)的住房建設(shè)持續(xù)發(fā)展至少還可以保持10年。另外，據(jù)統(tǒng)計(jì)居民對(duì)現(xiàn)住房的滿意率尚不到20%，約有48%的居民提出在兩三年內(nèi)愿意換購(gòu)住房；己購(gòu)公房戶中有67%希望通過(guò)換購(gòu)住房改善居住條件和環(huán)境。同時(shí)，住房的投資效