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《我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中存在問(wèn)題及對(duì)策研究_論文》由會(huì)員上傳分享,免費(fèi)在線閱讀,更多相關(guān)內(nèi)容在學(xué)術(shù)論文-天天文庫(kù)。
1、我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中存在問(wèn)題及對(duì)策研究【摘要】本文通過(guò)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)快發(fā)展中存在的主要問(wèn)題進(jìn)行分析,提出了相關(guān)的解決對(duì)策:政府完善土地供應(yīng)制度;建立房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)警機(jī)制,加強(qiáng)對(duì)住房?jī)r(jià)格的檢測(cè)與調(diào)控;完善住房供應(yīng)體系和住房保障體系;規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及相關(guān)企業(yè)的行為?!娟P(guān)鍵詞】房地產(chǎn)市場(chǎng);存在問(wèn)題;對(duì)策房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)起步晚,歷史短,發(fā)展過(guò)于迅速,近年來(lái)房?jī)r(jià)不斷攀升,國(guó)家不斷出臺(tái)政策仍然無(wú)法阻止房?jī)r(jià)的上漲。在房地產(chǎn)行業(yè)表面繁榮,房?jī)r(jià)持續(xù)攀升的今天,我們有必要窺視一下這些表面繁榮背后隱藏的一些問(wèn)題,并且找到有效的解決問(wèn)題的對(duì)策和途徑,以保證房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康的發(fā)展[1]。一
2、、存在的主要問(wèn)題1、地區(qū)發(fā)展不平衡8/8首先,房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模和增長(zhǎng)速度存在地區(qū)差異。主要表現(xiàn)在:無(wú)論是房屋施工面積還是房屋竣工面積,東部都占有很大比例。這是由于東部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高,房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較早所致;中部的增長(zhǎng)速度基本處于領(lǐng)先水平,并明顯高于全國(guó)平均水平。隨著東部地區(qū)土地資源偏緊,房地產(chǎn)價(jià)格的上升和競(jìng)爭(zhēng)激烈,一些房地產(chǎn)開發(fā)商開始向中、西部轉(zhuǎn)移,房地產(chǎn)的地區(qū)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化,尤其是隨著中部經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,中部的各項(xiàng)指標(biāo)的增長(zhǎng)速度均高于其他兩部。其次,城鎮(zhèn)居民居住水平存在地區(qū)差異。在中國(guó)人口增長(zhǎng)的情況下,人均建筑面積仍在增長(zhǎng),反映了城鎮(zhèn)居民的居住水平得到了提高,但因各地區(qū)的不
3、同而略有差異。從城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積的絕對(duì)數(shù)量上來(lái)看,東部地區(qū)>西部地區(qū)>中部地區(qū)。這是因?yàn)闁|部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá),房地產(chǎn)市場(chǎng)比較活躍,居民可支配收入最高,西部地區(qū)雖然房地產(chǎn)發(fā)展不完善,但人口密度較小,相對(duì)來(lái)說(shuō)居住面積較為寬松,中部地區(qū)人口密度大,經(jīng)濟(jì)又不很發(fā)達(dá),所以人均住宅建筑面積最小;從其增長(zhǎng)速度來(lái)看,西部地區(qū)>中部地區(qū)>東部地區(qū)。2、房地產(chǎn)需求與房地產(chǎn)供給之間矛盾重重8/8目前,我國(guó)正處于城市化快速發(fā)展期。1996年全國(guó)城市化水平為%,2017年增長(zhǎng)為%,城市化水平始終在提高,年均增加個(gè)百分點(diǎn)之多[2]??焖俪鞘谢癁槌鞘袔?lái)大量的新增人口,城區(qū)面積迅速擴(kuò)大。這個(gè)階段還伴
4、隨著以城市舊區(qū)改造和基礎(chǔ)設(shè)施重建為主的城市更新過(guò)程,因而,城市在規(guī)模和品質(zhì)方面都有了巨大的提升,而這種復(fù)合型的提升所釋放出的對(duì)于城市發(fā)展用地和房地產(chǎn)的巨大需求應(yīng)該由房地產(chǎn)市場(chǎng)中的供給予以適當(dāng)滿足。面對(duì)如此龐大的社會(huì)需求,城市用地和房地產(chǎn)商品供給層面的調(diào)整卻是相對(duì)謹(jǐn)慎而滯后的,這一方面是由于長(zhǎng)期以來(lái)實(shí)行的嚴(yán)格的土地管理政策和穩(wěn)健從緊的金融政策,另一方面也是由房地產(chǎn)供給自身彈性較小和存在滯后性所決定的。2017-2017年間,全國(guó)商品房平均銷售價(jià)格持續(xù)上漲,如果排除了非市場(chǎng)因素如房屋質(zhì)量提高、成本增加、周圍設(shè)施環(huán)境改善等方面外,最主要的原因就是有限供給和龐大需求之間的差距。3、
5、中低收入居民的住房問(wèn)題亟待解決在1998年住房市場(chǎng)化改革之后,政府為了解決低收入人口的住房問(wèn)題,也采取了廉租房制度和經(jīng)濟(jì)適用住房等公共住房保障政策。10多年來(lái),我國(guó)住房制度改革和住房建設(shè)已取得很大的成績(jī),在改善中低收入居民的住房問(wèn)題上,一些住房政策也發(fā)揮了積極的作用,但仍存在一些問(wèn)題。8/8其中經(jīng)濟(jì)適用房政策和實(shí)踐是當(dāng)前問(wèn)題的焦點(diǎn),其主要體現(xiàn)以下四個(gè)方面,一是經(jīng)濟(jì)適用住房的公平性問(wèn)題;二是對(duì)由經(jīng)濟(jì)適用住房制度引出的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格雙軌制產(chǎn)生異議;三是認(rèn)為經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)量過(guò)大對(duì)商品房產(chǎn)生擠出效應(yīng)的問(wèn)題;四是在經(jīng)濟(jì)適用住房運(yùn)行與管理中出現(xiàn)的問(wèn)題。我國(guó)現(xiàn)階段中低收入居民購(gòu)房能力處
6、于較低水平,因此,完全通過(guò)市場(chǎng)化解決這部分居民住房問(wèn)題是行不通的。實(shí)踐證明,解決住房問(wèn)題的政策不是面向全體國(guó)民的福利政策,大多數(shù)國(guó)家住房政策的主要針對(duì)對(duì)象是中低收入和無(wú)力自己解決住房問(wèn)題的特殊困難階層,住房保障只是住房市場(chǎng)機(jī)制的補(bǔ)充。4、房地產(chǎn)投資行為急需調(diào)控房地產(chǎn)投資行為已成為形成現(xiàn)在高房?jī)r(jià)的主要因素之一,在當(dāng)前市場(chǎng)條件下,投資和投機(jī)只是一線之隔,不合理的投資很容易就轉(zhuǎn)化為投機(jī)行為。理性的房地產(chǎn)投資有以下幾方面的優(yōu)勢(shì):一是活躍房地產(chǎn)交易,增加市場(chǎng)需求,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展;二是提供房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)上的房源,滿足市場(chǎng)上的租房需求;三是提供風(fēng)險(xiǎn)較小且回報(bào)較高的投資渠道,能夠?qū)崿F(xiàn)
7、資產(chǎn)的保值、增值。8/8然而在當(dāng)前形勢(shì)下,房地產(chǎn)投資的弊端要大于其優(yōu)勢(shì):第一,在房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求,房?jī)r(jià)上漲的情況下,房地產(chǎn)投資可能會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)需求過(guò)度活躍,刺激房?jī)r(jià)非理性上漲,從而不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展;第二,房地產(chǎn)投資與股票等投資有著本質(zhì)的不同,股票等投資品是在具備富余資金下的自由選擇,而住房具有很強(qiáng)的民生性,突出表現(xiàn)為住房是保障居民生活的基本條件,是普通公眾生活的基本需要,因此非理性的投資甚至投機(jī)行為會(huì)直接影響居民的基本生活保障;第三,非理性投資使得我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的閑置房數(shù)居高不下,并且北京、上海等城