彭澤銘城尚品營銷策劃方案

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1、彭澤●銘城尚品項(xiàng)目營銷策劃大綱2012年3月坤瑞地產(chǎn)目錄56引言第一部分市場解構(gòu)基本描述項(xiàng)目SWOT分析目標(biāo)市場定位與分析第二部分客戶分析目標(biāo)市場定位與分析目標(biāo)消費(fèi)群購買心理及行為分析第三部分產(chǎn)品策略策劃思路產(chǎn)品規(guī)劃賣點(diǎn)梳理第四部分價(jià)格策略價(jià)格策略價(jià)格結(jié)構(gòu)價(jià)格預(yù)期第五部分營銷通路營銷展示中心接待中心56VIP營銷第六部分營銷推廣推廣策略及遵循原則案名與LOGO推廣總精神營銷推廣工作階段劃分與工作要點(diǎn)一期市場和策略整體營銷戰(zhàn)略入市策略推廣策略推廣部署階段銷售周期劃分及策略附錄56引言對(duì)于彭澤項(xiàng)目的市場研

2、究，是一件富有激情與創(chuàng)造力的事。其與生俱來的魅力及復(fù)雜性，決定了本次《彭澤項(xiàng)目營銷策略總體思路方案》也如其本身一樣充滿著難度，更具有與生俱來的沖擊力：政策研究：2010年1月1日，財(cái)政部出臺(tái)“5年內(nèi)住房轉(zhuǎn)讓全額征收營業(yè)稅”的規(guī)定，國際金融危機(jī)時(shí)期的二手房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅優(yōu)惠政策就此終止，這無疑是在打擊投機(jī)購房，給炒房者帶來不利影響。緊接著，1月10日，國務(wù)院辦公廳又出臺(tái)了“國十一條”，也即《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，其規(guī)定，購買二套房的家庭，貸款首付比例不得低于40%；房地產(chǎn)企業(yè)必須“公開房源

3、+明碼標(biāo)價(jià)”……這也被認(rèn)為是國家針對(duì)高房價(jià)，打出的抑制房價(jià)“第一拳”。新春督促“央企退市”　　3月18日，國資委一紙“清退令”，要求78家非主營房地產(chǎn)的央企退市。盡管中遠(yuǎn)集團(tuán)等少數(shù)央企在第一時(shí)間給出了明確時(shí)間表，但央企整體實(shí)質(zhì)性退市進(jìn)展緩慢，至今仍有71家央企超過200家房地產(chǎn)公司未見動(dòng)靜，其給出的理由是“無人接盤、轉(zhuǎn)讓遇冷”。4月祭出限購令　　4月14日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求，對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%，此前為40%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。對(duì)購買首套住房且套型建

4、筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%?！　?月17日，國務(wù)院又發(fā)出《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》，提出了調(diào)控樓市的10項(xiàng)具體措施，被稱為“新國十條”。其將遏制房價(jià)與維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定等量齊觀，要點(diǎn)包括要求房價(jià)過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款等。5月“限購令”地方版紛紛出臺(tái)　　國家的政策需要落地才能真正起到作用。國務(wù)院出臺(tái)“新國十條”后，許多地方都出臺(tái)了實(shí)施細(xì)則，其

5、中以“限購令”最為奏效，也是10年樓市調(diào)控的一大亮點(diǎn)。先是北京在4月30日出臺(tái)的“國十條實(shí)施細(xì)則”中明確提出：5月1日起北京家庭只能新購一套商品房。56　　北京的開山之舉旨在對(duì)投資投機(jī)性購房需求實(shí)施更為嚴(yán)厲的打壓，隨后，上海、深圳、廈門紛紛效仿，直到9月29日，國家有關(guān)部委出臺(tái)“新國五條”，“限購令”蔓延全國，例如深圳9月30日晚緊急出臺(tái)“限購令”，規(guī)定從10月1日起，在深圳暫時(shí)實(shí)行限定居民家庭購房套數(shù)政策。到11月中旬，全國已有16個(gè)城市頒布“限購令”。?9月嚴(yán)查空置率　　9月初，國家統(tǒng)計(jì)局首次明確

6、表示進(jìn)行空置房調(diào)查。隨后，北京、天津、上海、廣州、深圳5個(gè)試點(diǎn)城市啟動(dòng)空置房調(diào)查。在5城市空置房調(diào)查啟動(dòng)后不久，有相關(guān)人士透露，由于空置房沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，難以得出空置率。隨后，國家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人稱將對(duì)人口普查中獲得的住房信息進(jìn)行采集和分析。2011年4月保障房體系出臺(tái)　　4月13日，住建部召開會(huì)議稱，加快保障性住房建設(shè)。其中，公共租賃住房建設(shè)是下一階段工作的重點(diǎn)，今年保障性安居工程建設(shè)目標(biāo)是：建設(shè)保障性住房300萬套，各類棚戶區(qū)改造住房280萬套，擴(kuò)大農(nóng)村危房改造試點(diǎn)范圍。　　6月12日，住建部等七部

7、門聯(lián)合發(fā)文，倡導(dǎo)大力發(fā)展公租房，解決“夾心層”住房問題。今年，保障性住房的關(guān)注度、建設(shè)力度，已經(jīng)是近幾年所未有。就在各界高呼今年是我國保障房建設(shè)的一個(gè)里程碑時(shí)，住建部又發(fā)出通知，明年計(jì)劃安排保障性住房和各類棚戶區(qū)改造住房1000萬套。全年連續(xù)六次上調(diào)儲(chǔ)備金率　　中國人民銀行決定從2010年12月20日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。這已經(jīng)是國家銀行第六次連續(xù)上調(diào)人民幣存款儲(chǔ)備金率。此次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率預(yù)計(jì)凍結(jié)資金3000億，頻繁準(zhǔn)備金率上調(diào)已經(jīng)成為當(dāng)局收緊貨幣政策的主力戰(zhàn)術(shù)，意

8、在加強(qiáng)對(duì)流通性的有效調(diào)控，管理通貨預(yù)期的同時(shí)加強(qiáng)對(duì)銀行貸款投放的監(jiān)管。2012年房地產(chǎn)調(diào)控不能松2012年1月31日國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院第六次全體會(huì)議上強(qiáng)調(diào)鞏固房地產(chǎn)調(diào)控成果，房地產(chǎn)調(diào)控不能松動(dòng)，進(jìn)一步明確中央在房地產(chǎn)調(diào)控上的不手軟。松動(dòng)？微調(diào)？2月至3月初南京、蕪湖、杭州、上海等14城市，采取了二套房放寬、房源解禁等微調(diào)政策，但是不久后均被叫停。面對(duì)如此的國家調(diào)控政策和經(jīng)濟(jì)制約，我們面臨嚴(yán)峻的市場考驗(yàn)。562012-3-14溫家寶總理在國務(wù)院