物業(yè)公司的安全責(zé)任承擔(dān)

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1、物業(yè)公司的安全責(zé)任承擔(dān)住宅小區(qū)的居民因他人犯罪而遭受人身、財(cái)產(chǎn)損害的，物業(yè)管理公司是否該承擔(dān)責(zé)任？如果應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任，額度又該是多少？由于物業(yè)管理屬于近年來(lái)的新興產(chǎn)業(yè)，我國(guó)現(xiàn)有的物業(yè)管理?xiàng)l例及有關(guān)民事法律對(duì)此沒(méi)有確切的規(guī)定，因此法院在審理此類(lèi)糾紛時(shí)存在一定的爭(zhēng)議。???筆者認(rèn)為，物業(yè)公司在管理中如果沒(méi)有履行安全責(zé)任，承擔(dān)的應(yīng)當(dāng)是有限的違約責(zé)任，而并非是全額賠償責(zé)任。試闡析如下：???第一，物業(yè)公司和小區(qū)業(yè)主之間屬于服務(wù)合同的法律關(guān)系。???根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例的有關(guān)規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物

2、業(yè)管理企業(yè)訂立書(shū)面的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行明確的約定。而對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)來(lái)說(shuō)，必須按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生，保障小區(qū)內(nèi)的安全秩序。???第二，物業(yè)安全服務(wù)的性質(zhì)是一種有限的安全防范服務(wù)。???物業(yè)管理的保安負(fù)責(zé)維護(hù)的安全不是廣義上的社會(huì)安全，而是一種群防群治的、有限的安全防范服務(wù)。物業(yè)管理公司的安全義務(wù)是指其在

3、物業(yè)管理活動(dòng)中所實(shí)施的一系列給予業(yè)主安全感覺(jué)的措施，包括：值班保安對(duì)犯罪分子的威懾力量、物業(yè)管理工作人員對(duì)已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的不安全情況的遏止作用、接到報(bào)警信號(hào)的及時(shí)處理措施等。保安不能等同于保鏢，物業(yè)公司對(duì)業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全的保護(hù)義務(wù)主要來(lái)源于合同的約定或者法律、法規(guī)的直接規(guī)定，我們不能苛求物業(yè)公司完全確保管理區(qū)域內(nèi)所有財(cái)產(chǎn)和人身的安全，更不能將屬于國(guó)家行政、司法機(jī)關(guān)的職能作為保安的職能。???第三，因他人犯罪造成業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)損失的，物業(yè)公司承擔(dān)的是違約責(zé)任而不是侵權(quán)責(zé)任。???如前所述，物業(yè)管理的性質(zhì)

4、屬于服務(wù)合同，如果物業(yè)公司出現(xiàn)了值班保安擅離職守、工作人員對(duì)已發(fā)現(xiàn)的不安全情況置若罔聞、接到報(bào)警信號(hào)沒(méi)有及時(shí)采取應(yīng)對(duì)措施等過(guò)錯(cuò)行為，就可以認(rèn)定物業(yè)公司未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定。如果因此而導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害，就應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。因?yàn)楫吘箻I(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)損失是因?yàn)樗朔缸镄袨槎鸬?，犯罪分子除了?yīng)受到刑事制裁外，還應(yīng)承擔(dān)附帶的民事賠償責(zé)任。我們只能要求物業(yè)公司承擔(dān)因管理不善造成的違約責(zé)任，而不能要求其承擔(dān)全部的賠償責(zé)任。因此，如果物業(yè)公司已履行了服務(wù)合同所約定的相關(guān)保安義務(wù)，

5、業(yè)主不能證明其管理上存在過(guò)錯(cuò)的，就不能要求物業(yè)公司承擔(dān)損害賠償責(zé)任。???第四，賠償額度不宜定得過(guò)高。???按照合同法關(guān)于違約條款的立法原則，物業(yè)公司違反物業(yè)管理服務(wù)合同約定義務(wù)所承擔(dān)的法律責(zé)任，不能超出它對(duì)履行本合同時(shí)對(duì)合同風(fēng)險(xiǎn)的理解，這個(gè)理解的范圍在案件當(dāng)中取決于法官的自由裁量權(quán)。筆者認(rèn)為，具體到每個(gè)案件，要綜合考慮個(gè)案中物業(yè)公司的過(guò)錯(cuò)程度、收取物業(yè)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)等實(shí)際情況而定，賠償額度不宜定得過(guò)高。因?yàn)槿绻麑⑷抠r償責(zé)任推給物業(yè)公司，則物業(yè)公司必須加強(qiáng)安全防范，勢(shì)必會(huì)大幅度提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，以提高自己

6、的賠償能力；而如果把責(zé)任全部推給業(yè)主，則業(yè)主必須完全依靠自我防范，對(duì)物業(yè)公司提高服務(wù)水平?jīng)]有促進(jìn)作用。因此在審判過(guò)程中，如果認(rèn)定物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任，筆者認(rèn)為一般確定在30%左右比較合適。住宅小區(qū)的居民因他人的違法、犯罪行為招致人身、財(cái)產(chǎn)損害的，物業(yè)公司是否應(yīng)承擔(dān)責(zé)任，承擔(dān)的是何種責(zé)任？如果承擔(dān)責(zé)任，在什么范圍內(nèi)承擔(dān)責(zé)任？筆者認(rèn)為，物業(yè)公司在管理中如果沒(méi)有履行安全保障義務(wù)，承擔(dān)的應(yīng)當(dāng)是有限的違約責(zé)任，不是侵權(quán)責(zé)任。物業(yè)公司和小區(qū)業(yè)主之間屬于服務(wù)合同的法律關(guān)系。對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)來(lái)說(shuō)，必須按照物業(yè)服務(wù)

7、合同的約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生，保障小區(qū)內(nèi)的安全秩序。物業(yè)安全服務(wù)的性質(zhì)是一種有限的安全防范服務(wù)。物業(yè)管理的保安負(fù)責(zé)維護(hù)的安全不是廣義上的社會(huì)安全，而是一種群防群治的、有限的安全防范服務(wù)。物業(yè)公司的安全義務(wù)是指在物業(yè)管理活動(dòng)中所實(shí)施的一系列給予業(yè)主安全感覺(jué)的措施，包括：保安人員對(duì)犯罪分子的威懾力量、物業(yè)管理工作人員對(duì)已發(fā)現(xiàn)的危險(xiǎn)情況的遏止作用、對(duì)報(bào)警信號(hào)的及時(shí)處理措施等。物業(yè)公司對(duì)業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全的保護(hù)義務(wù)主要來(lái)源于合同的約定或法律、法規(guī)

8、的直接規(guī)定，但是物業(yè)公司的安全保障義務(wù)是有限的，物業(yè)公司也沒(méi)有保障業(yè)主安全的絕對(duì)義務(wù)，我們不能苛求物業(yè)公司完全確保管理區(qū)域內(nèi)所有財(cái)產(chǎn)和人身的安全，更不能將屬于國(guó)家行政、司法機(jī)關(guān)的職能強(qiáng)加到物業(yè)公司。因他人違法、犯罪造成業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)損失的，物業(yè)公司承擔(dān)的是違約責(zé)任而不是侵權(quán)責(zé)任。物業(yè)管理屬于服務(wù)合同，如果物業(yè)公司出現(xiàn)了值班保安擅離職守、工作人員對(duì)已發(fā)現(xiàn)的不安全情況未采取措施等過(guò)錯(cuò)行為，就可以認(rèn)定物業(yè)公司未履行物業(yè)服務(wù)合同的約定。如果因此導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)受到損害，就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違