資源描述：
《上海別墅變化中顯現(xiàn)商機(別墅經(jīng)典資料大合集)》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在應(yīng)用文檔-天天文庫。
1、上海別墅，變化中顯現(xiàn)商機□作者：陳晟???日期：2004-1-21上海別墅市場產(chǎn)品發(fā)展趨勢????經(jīng)過調(diào)研，目前68％以上的已建和在建項目占地超過200畝，還包括一些占地1000畝以上分期開發(fā)的項目，其每期開發(fā)面積通常為200-300畝左右。從發(fā)展趨勢看，新開項目征地數(shù)量普遍較大，統(tǒng)計據(jù)，僅青浦、松江和浦東三地，以各種形式“圈地”1000畝以上的項目已超過30個。然而，項目發(fā)展的規(guī)模與市場表現(xiàn)乃至經(jīng)濟效益存在一個平衡。今后一個時期內(nèi)，總體規(guī)模在600至800畝左右，分2-3期開發(fā)的項目是一個較為平衡的選
2、擇。當(dāng)然一些條件特殊的項目在300畝以下的規(guī)模，只要操作得當(dāng)，仍然會占據(jù)一定比例。別墅市場的供需關(guān)系及區(qū)域板塊分析需求分析及供給分析????1.供給分析????上海市2003年上半年市場上別墅供應(yīng)總量約270萬平方米，2003年上半年別墅新上市量達162.7萬平米，新上市占地面積約485萬平方米，綜合容積率達到0.34。????從價格分布的供求關(guān)系來看，上海2003年上半年市場上市供應(yīng)的別墅量較多集中在100萬～200萬元和200-300萬元兩個的價格段，分別占到了供應(yīng)總量的35％和30％，較上年這一比
3、例有較大變化；而總價在100萬元以下的經(jīng)濟型別墅和總價在300萬元以上的豪華別墅分別為16％和19％，前者較上年變化不大，后者有較大增幅，比例達8％。????2.需求分析????上海目前約有人口1700萬，總戶數(shù)近600萬，近期隨著經(jīng)濟的發(fā)展以及上海市居民收入的提升，雖前兩年別墅的購買者多以外地人、港澳臺人為多，但隨著別墅居住理念的逐步深入人心，從而引發(fā)了上海本地居民的別墅需求熱情。市場原因是經(jīng)濟型別墅的成熟，刺激了上海部分中高收入家庭的別墅需求，而且這一趨勢將成為別墅市場的主流。????據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)表明
4、，對于300到600平方米的別墅豪宅，上海一般每年僅需幾百套的市場吸引量，但因為豪宅售價往往較高，對房地產(chǎn)指數(shù)影響較大，故對申城房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響不容忽視，而來自業(yè)界的資料表明申城豪宅目前主要是境外客和外地客戶購買，且多半用于自住。????總體來說，總價在120萬元以內(nèi)的經(jīng)濟型別墅更受歡迎。市場上一些聯(lián)排經(jīng)濟型別墅單價能控制在5000?元左右，面積以200平方米為主，總價在一百萬元左右，通過社區(qū)的配套、建筑的表現(xiàn)、環(huán)境的營造、主題空間的突現(xiàn)，產(chǎn)生一種異域風(fēng)情，或是一種B?OBO?族的氛圍，使得特定的目標(biāo)
5、人群產(chǎn)生一種強烈的歸屬感，從而在市場上形成較為強烈的需求。別墅演繹東西平衡????2003年別墅格局發(fā)生重大變化，3、4月份上海南匯正式躍上別墅舞臺，南匯別墅也不再只是浦東別墅的縱深發(fā)展或是延伸而正式形成其片區(qū)化獨特區(qū)域特征，也從而奠定了在上海別墅市場的獨立地位，而到5、6月份這一分布格局得以向縱深發(fā)展，而在不久的將來南匯將成為上海別墅發(fā)展的重點區(qū)域。相反長寧等中心城區(qū)由于別墅向郊外的發(fā)展而完全淡出別墅市場，上半年幾乎沒有新的別墅樓盤推出，而在售別墅樓盤也基本售罄。與此同時，南匯別墅迅速登臺亮相，與浦東
6、新區(qū)別墅一起形成東部區(qū)塊。今年上半年上海別墅供應(yīng)市場區(qū)域，主要集中于閔行、青浦、松江、浦東和南匯，其中以南匯和松江兩個區(qū)域為主。六大板塊引領(lǐng)別墅市場????顓橋VSTownhouse????Townhouse在上海其實也有很久的歷史了，但直到近年來尤其是在顓橋開發(fā)成功之后才迅速成為市場的熱點。Townhouse在嚴(yán)格意義上并不成為真正的別墅，但其比多層又似乎更“別墅”一些，或者說更偏重一些別墅特性，所以也就必大多人接受并以別墅居家理念買而居之。????Townhouse一般位于城市邊緣地帶，距市區(qū)10－
7、20公里，車程15－30分鐘，滿足第一居所的要求，生活、工作兩便利，周邊應(yīng)有完善的交通道路網(wǎng)絡(luò)，臨近高速公路，強調(diào)交通的易達性和便捷性，同時還需擁有優(yōu)美的自然環(huán)境，周邊有較為齊備的教育、商業(yè)、醫(yī)療、休閑等配套設(shè)施，總價格一般控制在80—200之間。這些特征在顓橋均能夠滿足，所以Townhouse在顓橋獲得成功，而顓橋也因Townhouse而登上別墅歷史舞臺。????Townhouse在顓橋地區(qū)的成功有著其內(nèi)在的必然性，早期的君臨天下、劍橋景苑一期、好世櫻園、虹山半島一期等聯(lián)排別墅均獲得成功，而在成功將顓
8、橋別墅板塊成功推出之后并加上先期一些聯(lián)排別墅銷售結(jié)束，連排等Townhouse別墅就逐漸淡出，顓橋別墅市場主力開始轉(zhuǎn)向獨立別墅市場，該區(qū)域別墅區(qū)的范圍進一步向南擴展，尤其是由閔行區(qū)政府牽頭開發(fā)的鑫都新干線被規(guī)劃為上海最大的別墅區(qū)，總計包括四大別墅項目，天籟園現(xiàn)在已經(jīng)成功開發(fā)并實現(xiàn)良好銷售，金銘文博水景、圣得恒業(yè)花園及湖山在望也都在期待之中。????滬青平－徐涇板塊：老虹橋的延伸????作為離市中心最近的別墅板塊之一，徐涇板塊可理解為上海高尚
