三峽廣場步行街大型商業(yè)物業(yè)特性調(diào)查開題報(bào)告

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1、重慶大學(xué)本科學(xué)生畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）附件附件B：開題報(bào)告畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）開題報(bào)告1、課題的目的及意義（含國內(nèi)外的研究現(xiàn)狀分析）本課題主要對三峽廣場步行街的現(xiàn)有大型商業(yè)物業(yè)特性進(jìn)行現(xiàn)場深入調(diào)查，調(diào)查的內(nèi)容主要包括財(cái)務(wù)、建筑、地點(diǎn)、環(huán)境，以及租戶和業(yè)主情況等方面。商業(yè)物業(yè)主要分為辦公物業(yè)和零售物業(yè)兩大類，我們本次畢業(yè)設(shè)計(jì)的主要研究對象是零售物業(yè)。零售物業(yè)分為自用和出租兩種類型。出租類商業(yè)物業(yè)占零售物業(yè)的主體。零售商業(yè)物業(yè)就是直接向消費(fèi)者提供小批量商品買賣的地方。在城市范圍內(nèi)來看，最小體量是臨街商鋪，其次為傳統(tǒng)型商業(yè)街（例如重慶市三峽廣場）、綜合性商業(yè)街（例如重慶市萬達(dá)廣場、北城天街）、城市綜合體（例

2、如重慶市瑞安新天地），體量依次上升。但上述商業(yè)物業(yè)還是集中在城市中心和城市生活區(qū)域。不過近年來國內(nèi)也有類似國外低特價(jià)批發(fā)中心outlet購物中心，例如重慶市西部奧特萊斯購物中心，就是集購物、休閑、娛樂于一體的偏離城區(qū)的購物中心。對于零售物業(yè)，及它的運(yùn)營及管理方面，許多學(xué)者專家提出了各自的看法。（1）對國內(nèi)研究現(xiàn)狀的分析對于大型的商業(yè)零售物業(yè)即shoppingmall，張雪梅與孫肖麗將它定義為“規(guī)模一般在10萬m2以上,由專業(yè)管理商統(tǒng)一經(jīng)營管理,主要采取出租方式運(yùn)營的集零售、娛樂、餐飲、休閑等于一體的復(fù)合商業(yè)業(yè)態(tài)?！辈⑶艺J(rèn)為它的主要特征有用地和建筑規(guī)模大，業(yè)態(tài)復(fù)合程度極高，交通通達(dá)性要求高，商

3、圈輻射范圍廣，以及Mall的建筑設(shè)計(jì)要求高,尤其重視大型中庭空間的設(shè)計(jì)，經(jīng)營管理復(fù)雜性,[1][2]服務(wù)管理專業(yè)性強(qiáng)等特點(diǎn)。而近年來這種大型商業(yè)物業(yè)在國內(nèi)的發(fā)展十分迅速，可謂如火如荼，但集中位置中心還是在城市中心區(qū)域，且開發(fā)體量上相對較大。重慶萬達(dá)廣場商業(yè)中心位于重慶市南坪，總建筑面積12.6萬平方米，引入萬千百貨、萬達(dá)院線、大歌星KTV、大玩家超樂場、國美電器等著名連鎖商業(yè)企業(yè)；商業(yè)中心擁有一條近500米長的室內(nèi)精品步行街，引入屈臣氏、重慶小天鵝、寶馬城市展廳、棒約翰、星巴克等百余個(gè)品牌商家進(jìn)駐經(jīng)營。廣場集時(shí)尚、購物、休閑、娛樂、美食于一體，一站式滿足百姓的消費(fèi)需求。重慶市城市綜合體購物中

4、心重慶天地占地32,000平方米，總建筑面積約為84,000平方米。其由高低村落、文化劇場、吊腳樓、商業(yè)主樓及精品酒店五個(gè)精致建筑群落組成，實(shí)現(xiàn)購物與休閑的極致融合，打造全新國際時(shí)尚休閑娛樂地標(biāo)。龍湖?北城天街”購物廣場運(yùn)用國際商業(yè)前沿理念建造而成，建筑面積約為14萬平方米，是目前重慶規(guī)模最大、功能最完善的超大型購物中心之一，集購物、休閑、餐飲、娛樂為一體。北B1重慶大學(xué)本科學(xué)生畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）附件附件B：開題報(bào)告城天街擁有3座休閑景觀廣場、2家大型生活超市、1家主力百貨，300余家國際一線潮流品牌專賣店、1個(gè)專業(yè)體育用品連鎖賣場、1座全國放映廳最多的五星級電影院、近千個(gè)泊車位的大型停車場。

5、此類體量較大的零售商業(yè)物業(yè)選址與城市中心地帶，與所處位置人口、消費(fèi)環(huán)境密切聯(lián)系。對此，陳宏宇分析主要有以下原因一方面是投資商認(rèn)為大型購物中心在我國剛剛起步，在我國擴(kuò)大內(nèi)需的政策和強(qiáng)勁的消費(fèi)力支撐下大有可為，誰可以先聲奪人，誰就可以先占商機(jī)，所以要大要快；另一方面，政府部門對這種投資顯然持歡迎態(tài)度，巨大的投資將帶來巨大的經(jīng)濟(jì)效益，甚至對提升整個(gè)地區(qū)優(yōu)勢都有[3]不小的影響力。對于大型商業(yè)物業(yè)的這些特點(diǎn)，徐文芬經(jīng)過調(diào)查分析出了目前我國商業(yè)物業(yè)發(fā)展主要存在的問題：經(jīng)營理念和管理技術(shù)落后，商業(yè)物業(yè)重復(fù)建設(shè)，[4]商業(yè)與地產(chǎn)的脫節(jié)，商業(yè)經(jīng)營缺乏特色等問題。閆愛華認(rèn)為應(yīng)對這些問題主要從以下這些方面入手：

6、樹立先進(jìn)的經(jīng)營管理理念、提高物業(yè)管理隊(duì)伍的專業(yè)素質(zhì)、利用制度規(guī)范市場秩序、實(shí)現(xiàn)商業(yè)與地產(chǎn)合理對接、準(zhǔn)確定位商業(yè)經(jīng)營方向、主[5]體經(jīng)營凸現(xiàn)特色。購物中心管理運(yùn)營就是要把松散的經(jīng)營單位和多樣的消費(fèi)形態(tài),統(tǒng)一到一個(gè)經(jīng)營主題和信息平臺上，需要四個(gè)方面的內(nèi)容:招商管理、營銷管理、服務(wù)監(jiān)督和[6]物業(yè)管理。商業(yè)物業(yè)作為一種商業(yè)經(jīng)營場所，其物業(yè)管理企業(yè)面對的服務(wù)對象是業(yè)主、租戶和顧客，其中，租戶和顧客群是流動的，不斷變化的，且來源不同、[7]構(gòu)成復(fù)雜，因此物業(yè)管理服務(wù)的好壞直接影響到商業(yè)物業(yè)的商譽(yù)。因?yàn)榇笮蜕虡I(yè)物業(yè)，或大型購物中心無論在建筑結(jié)構(gòu)、公共區(qū)域、所有權(quán)還是相關(guān)責(zé)任上都是十分復(fù)雜的，所以把購物中

7、心管理簡單地視為物業(yè)管理或是商業(yè)管理都是錯(cuò)誤的。它幾乎是一門邊緣學(xué)科，物業(yè)管理與商業(yè)管理的交織。不僅要保證水、電、暖、空調(diào)等設(shè)備的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，周圍環(huán)境的整潔與安全，還應(yīng)該知[8]曉店鋪經(jīng)營知識，為各零售商提供信息服務(wù)和有參考價(jià)值的建議。商業(yè)物業(yè)的管理與一般類型物業(yè)管理的最大不同之處就在于商業(yè)物業(yè)管理的一項(xiàng)重要工作是要進(jìn)行商業(yè)形象的宣傳推廣，不斷擴(kuò)大商業(yè)物業(yè)的知名度，樹立[9]良好的商譽(yù)形象，吸引更多的潛在承租商