武漢_陽邏_保利圓夢城可行性研究報告12993

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1、目錄第一部分、項目概況1、地塊概況2、交通狀況3、地形地貌特征4、市政設(shè)施保障5、項目開發(fā)手續(xù)6、項目開發(fā)設(shè)想第二部分：陽邏房地產(chǎn)總體前景分析1、陽邏房地產(chǎn)市場概況2、陽邏房地產(chǎn)市場前景分析第三部分：項目區(qū)域前景分析1、項目區(qū)域市場概況2、區(qū)域優(yōu)勢及前景分析第四部分：項目市場定位及價格定位1、項目優(yōu)勢分析2、項目市場定位3、項目價格定位第五部分：項目開發(fā)建設(shè)進度計劃第六部分：投資估算與資金籌措1、項目總投資估算2、資金籌措3、投資使用計劃第七部分：收入預(yù)測及資金分析1、銷售收入預(yù)測2、項目銷售預(yù)測及銷售回款計劃第八部分：財務(wù)與敏感性分析1、財務(wù)分析依據(jù)2、銷售利潤分析3、現(xiàn)金流量分析4、

2、項目敏感性分析第九部分：項目風(fēng)險分析1、項目風(fēng)險2、項目風(fēng)險對策第十部分：項目配套1、生活配套2、水配套3、電配套第十一部分：項目可行性結(jié)論1、經(jīng)濟效益分析2、社會效益分析3、可行性結(jié)論第十二部分、環(huán)評簡析1、運營期環(huán)境影響評價2、施工期環(huán)境影響分析3、環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀評價結(jié)論4、建設(shè)項目環(huán)境可行性綜合結(jié)論第一部分：項目概況1、地塊概況保利·圓夢花園項目位于武漢陽邏經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內(nèi)，屬于陽邏經(jīng)濟開發(fā)區(qū)往大武漢城區(qū)的過渡區(qū)域。項目東接陽邏大橋，西接武鋼生活區(qū)（規(guī)劃中的新武鋼生活園），南臨柴泊湖。北連漢施公路快速干線，屬于大武漢市區(qū)的生態(tài)后花園和陽邏經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的中間地帶。項目所在地綠化率較高，植

3、被多為矮草和普通樹木；人口密度低；交通路網(wǎng)健全，四通八達；生活配套齊全，居住條件成熟。2、交通狀況□大區(qū)域交通環(huán)境：從交通來看，保利·圓夢花園項目附近有通往市區(qū)的2106路公汽，從上車到二七路，僅需30分鐘，到達終點站武漢客運港也僅45分鐘。根據(jù)交通規(guī)劃，今年底將新設(shè)公交線路直通陽邏。與此同時，陽邏長江公路大橋2007年上半年建成通車，從青山到陽邏僅需15分鐘。而全長188公里的武漢繞城公路將全線貫通，聯(lián)接陽邏的318、106國道改擴建工程及陽邏至黃岡的江北一級公路竣工，加上遷建陽邏的漢口機場及京廣、京九鐵路聯(lián)絡(luò)線的建成，華中地區(qū)少有的陽邏“水鐵公空”立體交通格局將快速形成?！蹴椖考八?/p>

4、區(qū)域交通環(huán)境：高速公路：武漢外環(huán)路，紅線寬度60米，綠帶寬度28米，向南過長江至青山，現(xiàn)狀為城市快速路，規(guī)其控制范圍待確定后再作調(diào)整。主干道：柴泊大道，紅線寬度35米，綠帶寬度4米。次干道：（社區(qū)主道路及支干道路）：紅線寬度15米，綠帶寬度4米。項目地塊內(nèi)部道路面積率為15.1％；道路網(wǎng)密度為0.02—0.05km/km。1、地形地貌及氣候特征保利·圓夢花園項目地處武漢東部丘陵地帶、北高南低、枕丘面水、東西平坦、地塊內(nèi)有起伏。所在區(qū)域?qū)賮啛釒Ъ撅L(fēng)氣候，四季分明，春秋短、冬夏長。氣候濕潤，光照充足，雨量充沛，無霜期長。保利·圓夢花園項目規(guī)劃用地面積784683㎡（1176畝），規(guī)劃建筑占地

5、面積1883191㎡。整體海拔高度在3.1～5.2米。大部分為農(nóng)田，其余為菜地、宅基地、林地、水塘。場地地貌單元相當(dāng)于長江三級階地，為城崗、溝谷地貌，地層分布情況如下：A．填土（耕土）（Q4ml），黃褐色，主要由粘性土組成，含植物根莖，濕，松散，厚約0.6m。B．Q2老粘土，黃褐色、棕紅色，含鐵錳質(zhì)結(jié)核及灰白色高嶺土團塊，硬塑狀態(tài)，厚約6m。其強度及變形指標(biāo)為fak=330KPa，Es=14Mpa。C．Q2含碎石粘土，黃褐色、棕紅色，碎石含量約20%左右，碎石大小不等，粘土主要為可塑狀態(tài)，厚約1m左右。其強度及變形指標(biāo)為fak=280KPa，E0=18Mpa。D．殘積粘土，黃褐色、棕紅色

6、，硬塑~可塑狀態(tài)，厚約2m左右。其強度及變形指標(biāo)為fak=240KPa，Es=11Mpa。E．強風(fēng)化泥巖，為K-E地層，棕紅色，大部分已風(fēng)化成土狀、碎塊狀，為極軟巖，厚約1.5m左右。其強度及變形指標(biāo)為fak=300KPa，E0=40Mpa。F．中風(fēng)化泥巖，為K-E地層，棕紅色，巖芯呈碎塊狀、短柱狀，為極軟巖，厚度較大。其強度及變形指標(biāo)為fa=600KPa。1、市政設(shè)施保障保利·圓夢花園項目的市政配套均由陽邏開發(fā)區(qū)政府統(tǒng)一進行施工，在交地時即已經(jīng)達到三通一平。武漢土地交易中心在交地時，將各項市政配套管線均鋪設(shè)到地塊紅線外，并預(yù)留足夠的接口。根據(jù)陽邏新城對本地塊的規(guī)劃，本項目所在區(qū)域定位為

7、居住、綜合用地，主要依托于項目所在的柴泊湖形成以居住和商業(yè)為主的各類市政公用設(shè)施與綜合公共服務(wù)設(shè)施。2、項目開發(fā)手續(xù)A、保利·圓夢花園項目已與武漢市土地交易中心完成《國有土地使用權(quán)出讓合同》；B、保利·圓夢花園項目其他相關(guān)資格文件將根據(jù)政府有關(guān)規(guī)定陸續(xù)辦理。1、項目開發(fā)設(shè)想根據(jù)項目的規(guī)劃條件和公司開發(fā)經(jīng)驗，確定保利·圓夢花園項目初步開發(fā)方案。項目占地面積為784644.5㎡，擬規(guī)劃全部建設(shè)小高層和高層住宅以及部分低密度住宅，計劃總建