房地產(chǎn)項(xiàng)目投資與成本費(fèi)用估算之開發(fā)成本的估算

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1、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資與成本費(fèi)用估算之開發(fā)成本的估算房地產(chǎn)項(xiàng)目投資與成本費(fèi)用估算　　(1)開發(fā)成本的估算　?、偻恋厥褂脵?quán)出讓金國(guó)家以土地所有者身份，將土地在一定年限內(nèi)的使用權(quán)有償出讓給土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金。土地出讓金的估算一般可參照政府延期出讓的類似地塊的出讓金數(shù)額并進(jìn)行時(shí)間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環(huán)境狀況及土地現(xiàn)狀等因素的修正得到：也可以依據(jù)城市人民政府頒布的城市基準(zhǔn)地價(jià)或平均標(biāo)定地價(jià)，根據(jù)項(xiàng)目用地所處的地段等級(jí)、用途、容積率、使用年限等項(xiàng)因素修正得到?！　、谕恋卣饔眉安疬w安置補(bǔ)償費(fèi)

2、A。土地征用費(fèi)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定，國(guó)家建設(shè)征用農(nóng)村的土地發(fā)生的費(fèi)用主要有土地補(bǔ)償費(fèi)、勞動(dòng)力安置補(bǔ)助費(fèi)、水利設(shè)旋維修分?jǐn)偂⑶嗝缪a(bǔ)償費(fèi)、耕地占用稅、耕地墾復(fù)基金、新菜地、魚塘開發(fā)基金、征地管理費(fèi)等。國(guó)家和各省市對(duì)各項(xiàng)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)都作出了具體的規(guī)定，因此農(nóng)村土地征用費(fèi)的估算可參照國(guó)家和地方有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行?！　V州市曾于1993年頒布了征用農(nóng)地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)控制額度如表2-2-15所示。由于國(guó)家新近對(duì)《中華人民共和國(guó)土地管理法》進(jìn)行了修訂，適當(dāng)提高了征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，如將原規(guī)定中的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過土地補(bǔ)征用前三年平均產(chǎn)

3、值的20倍，提高為30倍?！　。拆遷補(bǔ)償費(fèi)。在城鎮(zhèn)地區(qū)，國(guó)家或地方政府可以依據(jù)法定程序，將國(guó)有儲(chǔ)備土地或已由企、事業(yè)單位或個(gè)人使用的土地出讓給房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或其他建設(shè)項(xiàng)目使用?！　∫虺鲎屚恋厥乖玫貑挝换騻€(gè)人造成經(jīng)濟(jì)損失，新用地單位應(yīng)按規(guī)定給予合理補(bǔ)償。拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)實(shí)際包括兩部分費(fèi)用，即拆遷安置費(fèi)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)?！　〔疬w安置費(fèi)是指開發(fā)建設(shè)單位對(duì)被拆除房屋的使用人，依據(jù)有關(guān)規(guī)定給予安置所需的費(fèi)用。一般情況下應(yīng)按照拆除的建筑面積給予安置，分為原地回遷安置與異地永遷安置兩種情形。被拆除房屋的使用人因拆遷而遷出時(shí)，做為拆遷人的開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)付給

4、搬家費(fèi)或臨時(shí)搬遷安置費(fèi)?！　〔疬w補(bǔ)償費(fèi)是指開發(fā)建設(shè)單位對(duì)被拆除房屋的所有權(quán)人，按照有關(guān)規(guī)定給予補(bǔ)償所需要的費(fèi)用。拆遷補(bǔ)償?shù)男问娇煞譃楫a(chǎn)權(quán)調(diào)換、作價(jià)補(bǔ)償或產(chǎn)權(quán)調(diào)換與作價(jià)補(bǔ)償相結(jié)合的形式。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的面積按照所拆房屋的建筑面積結(jié)合重新安置的地點(diǎn)計(jì)算，作價(jià)補(bǔ)償?shù)慕痤~按照所拆除建筑面積的重置價(jià)格結(jié)合成新度與市場(chǎng)行情計(jì)算?！　、矍捌诠こ藤M(fèi)前期工程費(fèi)主要包括開發(fā)項(xiàng)目的前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水文地質(zhì)勘測(cè)以及“三通一平”等土地開發(fā)工程費(fèi)支出?！　。項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究所需的費(fèi)用一般可按項(xiàng)目總投資的一個(gè)百分比估算。一般情況下，規(guī)劃及設(shè)計(jì)費(fèi)為建

5、安工程費(fèi)的3%左右，可行性研究費(fèi)占項(xiàng)目總投資的1%。3%，水文、地質(zhì)、勘探所需的費(fèi)用可根據(jù)所需工作量結(jié)合有關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算，一般為設(shè)計(jì)概算的0.5%左右?！　?！叭ㄒ黄健钡韧恋亻_發(fā)費(fèi)用，主要包括地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除費(fèi)用、場(chǎng)地平整費(fèi)用和通水、電、路的費(fèi)用。這些費(fèi)用的估算可根據(jù)實(shí)際工作量，參照有關(guān)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算?！　、芙ò补こ藤M(fèi)建安工程費(fèi)是指直接用于工程建設(shè)的總成本費(fèi)用，主要包括建筑工程費(fèi)(結(jié)構(gòu)、建筑、特殊裝修工程費(fèi))、設(shè)備及安裝工程費(fèi)(給排水、電氣照明、電梯、空調(diào)、煤氣管道、消防、防雷、弱電等設(shè)備及安裝)以及室內(nèi)裝修工程費(fèi)等?！　≡诳?/p>

6、行性研究階段，建安工程費(fèi)的估算，可以采用單元估算法，單位指標(biāo)估算法、工程量近似匡算法、概算指標(biāo)估算法等，也可根據(jù)類似工程經(jīng)驗(yàn)估算?！　。單元估算法單元估算法是指以基本建設(shè)單元的綜合投資乘以單元數(shù)得到項(xiàng)目或單項(xiàng)工程總投資的估算方法。如以每間客房的綜合投資乘以客房數(shù)估算一座酒店的總投資，以每張病床的綜合投資乘以病床數(shù)估算一座醫(yī)院的總投資籌。　　B。單位指標(biāo)估算法單位指標(biāo)估算法是指以單位工程量投資乘以工程量得到單項(xiàng)工程投資的估算方法。　　一般說來，土建工程、水電安裝工程及其他設(shè)備安裝工程可按建筑平方米造價(jià)計(jì)算。其造價(jià)指標(biāo)可參照有關(guān)近似案例獲得

7、。　　C。工程量近似匡算法工程量近似匡算法采用與工程概預(yù)算類似的方法，先近似匡算工程量，配上相應(yīng)的概預(yù)算定額單價(jià)和取費(fèi)，近似計(jì)算項(xiàng)目投資?！　。概算指標(biāo)法概算指標(biāo)法采用綜合的單位建筑面積和建筑體積等建筑工程概算指標(biāo)計(jì)算整個(gè)工程費(fèi)用。常使用的估算公式是：　　工程概算價(jià)值：建筑面積×概算指標(biāo)需要注意的是，當(dāng)擬建工程和參照工程的建設(shè)年份相隔幾年時(shí)，單方造價(jià)必須考慮時(shí)間因素的影響，利用國(guó)家或地區(qū)發(fā)布的建安工程造價(jià)指數(shù)來調(diào)整參照工程的單方造價(jià)?！　。類似工程經(jīng)驗(yàn)估算法每一建設(shè)項(xiàng)目都有其自身個(gè)別的特點(diǎn)，因此難以就建安工程費(fèi)用中各項(xiàng)目所占的比例定出

8、一個(gè)絕對(duì)適用的標(biāo)準(zhǔn)。但在一定日期和相對(duì)穩(wěn)定的市場(chǎng)狀況下，運(yùn)用客觀的估算方法，加上對(duì)實(shí)際個(gè)案的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，可以測(cè)算出各類有代表性物業(yè)的建安工程各項(xiàng)費(fèi)用的大致標(biāo)準(zhǔn)?！　、莼A(chǔ)設(shè)旆費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)又稱為紅