廣場(chǎng)可行性研究報(bào)告可行性研究報(bào)告

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1、廣場(chǎng)可行性研究報(bào)告本項(xiàng)研究為規(guī)范的可行性研究，主要任務(wù)是論證**廣場(chǎng)投資的必要性、可能性、有效性和合理性。按照國(guó)家有關(guān)規(guī)范，可行性研究包括機(jī)會(huì)研究、初步可行性研究和最終可行性研究，根據(jù)本項(xiàng)目特點(diǎn)，我們合三為一，從技術(shù)及經(jīng)濟(jì)角度，對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)范的可行性研究，本項(xiàng)研究的原則是：??????????◆?項(xiàng)目有關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)和綜合建筑面積指標(biāo)，是按照本項(xiàng)目有關(guān)報(bào)建資料以及由陜西省建筑設(shè)計(jì)研究院的初步設(shè)計(jì)方案等圖紙資料進(jìn)行統(tǒng)計(jì)與編制而成；各類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的成交數(shù)據(jù)則主要來(lái)源于惠州市國(guó)土房管局；建安工程造價(jià)的構(gòu)成依據(jù)，既一方面參照了

2、該設(shè)計(jì)工程有限公司所做的工程概算，同時(shí)與惠州市建設(shè)委員會(huì)公布的惠州市正在建設(shè)和已經(jīng)竣工的部分典型工程個(gè)案中關(guān)于建安工程造價(jià)的資料作為對(duì)比。????◆?總投資測(cè)算一覽表，系按整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完全由惠州市**房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司全資興建的方案，擬分為三組采取滾動(dòng)的開(kāi)發(fā)形式；本項(xiàng)目各類物業(yè)的測(cè)定價(jià)格與分析比較是根據(jù)對(duì)本項(xiàng)目周邊物業(yè)市場(chǎng)的調(diào)查統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)所得，并經(jīng)過(guò)歸納和整理，其計(jì)算模式按照國(guó)外尤其是香港地區(qū)所普遍慣用的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告的表述形式，結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情總嚴(yán)謹(jǐn)測(cè)算得出。????◆?本開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的各項(xiàng)財(cái)務(wù)分析部分，

3、按照目前惠州市各類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)物業(yè)的投資經(jīng)驗(yàn)以及本項(xiàng)目的實(shí)際數(shù)據(jù)，經(jīng)過(guò)科學(xué)測(cè)算獲得，務(wù)求能夠符合此類報(bào)告的規(guī)范要求、計(jì)算模式以及測(cè)算要求。第一章??惠州市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況1．1惠州市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展概況??????惠州市位于廣東省東南部、珠江三角洲東北端，南臨南海大亞灣，與深圳、香港、東莞毗鄰，北連河源市，東接汕尾市，西鄰廣州市。惠州市地處低緯度，北回歸線橫貫全市，雨量充沛，陽(yáng)光充足，氣候溫和，屬南亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)。??????惠州市是廣東省的一座歷史文化名城，素有“粵東重鎮(zhèn)”，“嶺南名郡”之譽(yù)。改革開(kāi)放以前，惠州市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)相

4、當(dāng)薄弱，直到1979年，全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值6.76億元，工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值6.66億元，其中工業(yè)產(chǎn)值僅為2.67億元。改革開(kāi)發(fā)以后，特別是1988年地改市之后，全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)進(jìn)入了迅速發(fā)展、充滿生機(jī)活力的時(shí)期。??????20多年來(lái)，惠州市國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)實(shí)力大大增強(qiáng)，社會(huì)和經(jīng)濟(jì)面貌都發(fā)生了巨大的變化。惠州已由一寂寂無(wú)聞的邊陲之地變?yōu)橐环絺涫荜P(guān)注的投資熱土，從一個(gè)典型的農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)區(qū)域變?yōu)檫M(jìn)入工業(yè)化發(fā)展階段的新興城市。??????2002年，全市實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值525.2億元，比1990年增長(zhǎng)8.1倍，12年翻了三番多，年均

5、增長(zhǎng)20.2%。2003年行政區(qū)劃調(diào)整后，惠州市現(xiàn)轄惠城區(qū)、惠陽(yáng)區(qū)、惠東縣、博羅縣、龍門縣，除龍門縣外，其他縣區(qū)都屬于珠三角地區(qū)。全市總面積11158平方公里，城鎮(zhèn)建成區(qū)面積94平方公里。按惠州市統(tǒng)計(jì)年鑒口徑，2002年底，惠州市總?cè)丝跒?33.72萬(wàn)，其中戶籍人口（常住人口）283.02萬(wàn)人，外來(lái)人口（暫住人口）50.7萬(wàn)人。全市現(xiàn)有78個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，10個(gè)街道辦事處，1066個(gè)行政村，并設(shè)有兩個(gè)國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)：大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和仲愷高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)。??????惠州市人民政府駐地惠城區(qū)，惠城區(qū)土地總面積1410.2平方公里

6、，總?cè)丝?1.78萬(wàn)；惠陽(yáng)區(qū)土地總面積1262.1平方公里，總?cè)丝?0.77萬(wàn)。1．2惠州市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展歷程與特點(diǎn)??????縱觀惠州市近二十幾年的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷程，可以劃分為三個(gè)階段：第一階段是改革開(kāi)發(fā)后到1988年，第二個(gè)階段是1989—1993年，第三個(gè)階段是1994年到現(xiàn)在。第一階段，1978年到1988年是惠州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的積累階段，這個(gè)時(shí)期的代表性事件是中國(guó)開(kāi)始實(shí)行改革開(kāi)放，香港的勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)逐漸向珠三角轉(zhuǎn)移。??????20惠州市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展比之改革開(kāi)放前發(fā)展要快得多，GDP年均增長(zhǎng)10.4%，1988年達(dá)到

7、33.04億元；人口年均增長(zhǎng)1.3%，1988年達(dá)到218.06萬(wàn)人；城鎮(zhèn)建成區(qū)面積年均增長(zhǎng)4.6%，1988年達(dá)到27.75平方公里；地方財(cái)政收入年均增長(zhǎng)14.3%，1988年達(dá)到2.08億元；工業(yè)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)21.8%，1988年達(dá)到20.7%億元；人均GDP年均增長(zhǎng)8.5%，1988年達(dá)到1526元；三次產(chǎn)業(yè)比重從1978年的一產(chǎn)獨(dú)大發(fā)展到1988年退居第二的位置，但該階段第二產(chǎn)業(yè)的比重始終最小，惠州市還沒(méi)有完成從農(nóng)業(yè)市到工業(yè)市的蛻變；這一期間，惠州市實(shí)際利用外資和外貿(mào)出口也開(kāi)始大幅增加，但由于基數(shù)太小，惠州市

8、經(jīng)濟(jì)并沒(méi)有出現(xiàn)質(zhì)的飛躍。??????1989—1993年是惠州市經(jīng)濟(jì)從起步進(jìn)入快速發(fā)展的階段，經(jīng)濟(jì)社會(huì)各項(xiàng)指標(biāo)都經(jīng)歷了前所未有的大發(fā)展，GDP年均增長(zhǎng)30.5%，地方財(cái)政收入年均增長(zhǎng)40.8%，實(shí)際利用外資年均增長(zhǎng)61%，城鎮(zhèn)建成區(qū)面積年均增長(zhǎng)24.7%，外貿(mào)出口總額年均增長(zhǎng)37.7%，人均GDP年均增長(zhǎng)27.2%。