【精品】鑫海豪苑項(xiàng)目初步策劃思路

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1、致：海南鑫海物業(yè)發(fā)展有限公司貴州分公司“萬峰錦繡花園”營銷策劃初步方案注：由于前期對“鑫海豪苑”項(xiàng)目情況、區(qū)域市場狀況了解甚少，因此本案僅從宏觀上對本項(xiàng)目進(jìn)行了較為粗略的思考，以對前期準(zhǔn)備工作給予適當(dāng)?shù)闹笇?dǎo)。具體的策略運(yùn)用與策略組合待到達(dá)興義市進(jìn)行實(shí)地的深入調(diào)研后，再做補(bǔ)充與完善。一、市場定位興義市示范住宅小區(qū)，以其優(yōu)美宜人的自然、人文環(huán)境，賞心悅目、獨(dú)具特色的建筑風(fēng)格，豪華、典雅的硬件設(shè)施和軟件配套，領(lǐng)導(dǎo)興義房地產(chǎn)市場新潮流。二、目標(biāo)客戶定位以興義市主城區(qū)居民為主（包括貴州醇酒廠職工），適度挖

2、掘周邊小城鎮(zhèn)、農(nóng)村市場。１８因?yàn)橹鞒菂^(qū)居住人口數(shù)量大且較集中，購買力相對較強(qiáng)，而區(qū)域內(nèi)可供選擇的樓盤很少，這能給本項(xiàng)目奠定一定的市場基礎(chǔ)。但是從本項(xiàng)目體量消化角度出發(fā)，適度挖掘小城鎮(zhèn)、農(nóng)村市場很有必要，因?yàn)楸M管當(dāng)?shù)剞r(nóng)村經(jīng)濟(jì)較為落后，不過近來出外打工、做生意的農(nóng)民越來越多，每個(gè)鎮(zhèn)應(yīng)該會有少數(shù)有錢人，有的人有到城里買房的愿望，同時(shí)政府在這方面給予了大力的支持，那就是買房能轉(zhuǎn)戶口。所以這部分客戶我們不可忽視。對三大塊目標(biāo)客戶群（主城區(qū)居民、貴州醇酒廠職工、小城鎮(zhèn)與農(nóng)村客戶）的確定步驟為：①全市特別是主

3、城區(qū)經(jīng)濟(jì)情況狀況調(diào)查②市民收入與消費(fèi)及消費(fèi)流向、傾向調(diào)查③有購買能力的客戶情況調(diào)查：層次結(jié)構(gòu)、收入狀況、區(qū)域分布、購房傾向④準(zhǔn)目標(biāo)客戶、特定客戶初步判斷與跟蹤。一、核心賣點(diǎn)1、政府全力支持，諸如銀行按揭能到8成30年，市政配套迅速跟上，“五通工程”（水、電、氣、交通、通訊）馬上動(dòng)工，農(nóng)村客戶買房能轉(zhuǎn)戶口等，這能給購買者以足夠信心。2、區(qū)域內(nèi)唯一的高檔住宅小區(qū)，興義市標(biāo)志性建筑，興義市民身份的體現(xiàn)。3、規(guī)劃宏偉大氣，軟硬環(huán)境一流。4、建筑風(fēng)格兼具各家所長，令人耳目一新。5、交通發(fā)達(dá)，市內(nèi)外出行十分

4、方便。6、硬件設(shè)施精良，軟件配套一應(yīng)俱全，堪為區(qū)域內(nèi)之“唯一”7、按揭購房，付款靈活，輕松置業(yè)。8、環(huán)境優(yōu)越無比，遠(yuǎn)景有“萬峰林”（國家級風(fēng)景區(qū)），近景有“１８盆景園”，特別是小區(qū)內(nèi)的環(huán)境規(guī)劃更是巧奪天工，創(chuàng)意性的大手筆、前瞻性的高投入，將會營造出一幅人間美景圖，讓人流連忘返。1、專業(yè)營銷代理公司的介入，能給區(qū)域內(nèi)客戶帶來全新的銷售方式和服務(wù)理念。（其他賣點(diǎn)，通過實(shí)地調(diào)研后進(jìn)行挖掘和創(chuàng)造）一、推廣思路總則：溫性切入，強(qiáng)勢出擊1、軟性推廣第一步，著重于發(fā)展商形象推廣，因開發(fā)商進(jìn)入當(dāng)?shù)貢r(shí)間不久，知名

5、度難與施達(dá)公司相比。推廣手法可利用政府招商做文章，推出發(fā)展商是招來的“金鳳凰”形象。第二步，發(fā)展商形象推廣中介紹本項(xiàng)目，首先讓人有所知。這時(shí)可強(qiáng)調(diào)發(fā)展商準(zhǔn)備投資多少到這個(gè)項(xiàng)目，將會給興義人帶來什么樣的物業(yè)。這樣以輿論造勢，奠定銷售推廣基礎(chǔ)。第三步，充分利用地塊旁邊的興義八中做文章，因?yàn)楸姸嗫蛻舳际株P(guān)心子女教育問題，前期與之合作做一些公益事業(yè)，然后使它成為項(xiàng)目的配套之一。第四步，新聞炒作，涉及到項(xiàng)目進(jìn)展、銷售進(jìn)展、業(yè)主心態(tài)等。１８1、項(xiàng)目包裝1）前期咨詢點(diǎn)、售房部現(xiàn)場包裝（軟包裝可以通過銷售人員

6、、宣傳資料對其美好的環(huán)境和前景進(jìn)行描繪）2）項(xiàng)目現(xiàn)場售房部包裝（利用小區(qū)配套會所做現(xiàn)場售房部，在裝修上充分體現(xiàn)小區(qū)環(huán)境、硬件、配套的精華和內(nèi)涵。這樣，一是充分顯示小區(qū)的檔次，二是充分營造現(xiàn)場氣氛以給購房者信心，三是減少再投入，今后不用拆除。3）地塊包裝：①地塊形象精心布置，首先做出圍墻，圍繞圍墻做文章②地塊周邊設(shè)置大型廣告牌，達(dá)到視覺感知與信息傳播目的③制作路標(biāo)、路牌，起著指示作用和營造氛圍作用④工地制造成出熱火朝天的氣氛，以給客戶信心⑤開工儀式，廣泛發(fā)布信息4、廣告推廣①由于項(xiàng)目為期房性質(zhì)，因

7、此廣告力度必須要大，對受眾視覺、聽覺、感覺全面出擊。②溫性切入，奠定良好的市場基礎(chǔ)，充分收集對項(xiàng)目銷售有利的反饋信息。③了解當(dāng)?shù)孛襟w情況，受眾易接受方式，有的放矢地制定廣告計(jì)劃和廣告策略１８①DM單等宣傳資料要突出特色、凸顯檔次②根據(jù)當(dāng)?shù)孛袼浊闆r，舉辦大型的戶外活動(dòng)（比如歌舞晚會、時(shí)裝表演），以達(dá)到廣告推廣的目的。③公關(guān)活動(dòng)：新聞發(fā)布會、業(yè)主懇談會、旅游節(jié)等4、大氣、轟動(dòng)而又切合當(dāng)?shù)厍闆r的開盤活動(dòng)（具體思路通過實(shí)地調(diào)研后再定）5、強(qiáng)勁而富有成效的促銷手段與方式附：一、重慶準(zhǔn)備工作概況1、了解本項(xiàng)

8、目相關(guān)情況，10月30日、11月2日分別三次組織相關(guān)人員傾聽馮總、桂經(jīng)理的介紹2、網(wǎng)絡(luò)查詢興義市相關(guān)情況，仔細(xì)研究下五屯鎮(zhèn)招商引資相關(guān)資料3、策劃部人員對該項(xiàng)目初步研討（11月1日），形成初步思路（宏觀）4、初步制定前期工作計(jì)劃表（11月1日）5、與銷售部人員共同討論項(xiàng)目有關(guān)情況（11月2日）6、重慶房地產(chǎn)市場可比性項(xiàng)目市調(diào)（11月2－4日）。市調(diào)項(xiàng)目有：龍湖花園、佳華世紀(jì)新城、皇冠東和花園、天驕俊園、金科花園、競地城市花園、新東?；▓@。１８調(diào)查目的：尋求小區(qū)操作的感性認(rèn)知，獲得“鑫海豪苑”項(xiàng)目