房地產(chǎn)企業(yè)成本管理與成本控制

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1、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理與成本控制目前房地產(chǎn)行業(yè)備受社會各界關(guān)注，近幾年房價的上漲更是一個熱門的話題。房產(chǎn)的價格是受多方面因素影響的，有供求因素、開發(fā)費(fèi)用因素、人為炒作的因素，更重要的是開發(fā)成本因素，開發(fā)成本的高低在房價中起著決定性作用。由于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目具有資金投入大、建設(shè)周期長、成本核算環(huán)節(jié)多、投資風(fēng)險大等特點(diǎn)。這就更需要精打細(xì)算，規(guī)避風(fēng)險，力求以最小的成本耗費(fèi)獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益。如何加強(qiáng)成本核算顯得尤為重要。浙江亞廈房產(chǎn)集團(tuán)有限公司成立九年以來，開發(fā)過不少樓盤。在成本管理中積累了一些成功的經(jīng)驗(yàn)，也存在著一系列

2、失敗的經(jīng)歷。事實(shí)證明采取一定措施加強(qiáng)成本管理，對提高自身企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，降低投資風(fēng)險起到很好的效果。以下就房產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)成本的管理談一點(diǎn)看法，供大家分享。首先制定項(xiàng)目開發(fā)成本預(yù)算管理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本管理為項(xiàng)目開發(fā)成本和期間費(fèi)用兩部分，所以預(yù)算也應(yīng)該分為這兩部分。根據(jù)項(xiàng)目成本核算的形成過程，成本管理通常經(jīng)過確定總成本、目標(biāo)成本逐層分解、成本結(jié)算，再由下而上對成本進(jìn)行逐層匯集以及成本預(yù)算對比分析與處理等過程。具體而言1、通過項(xiàng)目的可行性研究和分析論證確定項(xiàng)目的總投資目標(biāo)，項(xiàng)目批準(zhǔn)立項(xiàng)后，該項(xiàng)目總投資目標(biāo)可確

3、定為項(xiàng)目總成本預(yù)算目標(biāo)。這種預(yù)算的總成本對以后的實(shí)際核算起著總控制的作用。2、逐層分樣預(yù)算目標(biāo)。通常按項(xiàng)目結(jié)構(gòu)對項(xiàng)目總成本預(yù)算目標(biāo)進(jìn)行分解，將總成本分析分為項(xiàng)目開發(fā)成本和期間費(fèi)用，再把項(xiàng)目開發(fā)成本拆分到各個成本對象，作為項(xiàng)目單位成本。計算依據(jù)或限制，制定好項(xiàng)目開發(fā)成本的預(yù)算。其次，項(xiàng)目開發(fā)成本過程管理，根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)成本總預(yù)算以此為基礎(chǔ)，通過各種特定方法，如招投標(biāo)、詢價，歷史成本法、定額測算法等。在總預(yù)算范圍內(nèi)選擇好承包商或供應(yīng)商，對項(xiàng)目開發(fā)成本的土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、建筑安裝費(fèi)、市政公共設(shè)施費(fèi)用及開發(fā)間接費(fèi)用

4、進(jìn)行過程動態(tài)控制，在已經(jīng)確定的預(yù)算成本基礎(chǔ)上。對項(xiàng)目實(shí)施過程中，所有的項(xiàng)目開發(fā)成本核算對象進(jìn)行全過程監(jiān)督控制，以及在出現(xiàn)特殊情況時，對成本預(yù)算進(jìn)行調(diào)整，使項(xiàng)目開發(fā)成本始終在可控范圍內(nèi)。最后，項(xiàng)目開支的后期管理，項(xiàng)目開發(fā)成本經(jīng)過項(xiàng)目前期全面預(yù)算以及項(xiàng)目實(shí)施全過程控制，通過對開發(fā)成本估算、預(yù)算、合同執(zhí)行管理，計算出動態(tài)成本并比較動態(tài)成本與預(yù)算成本，同時要及時進(jìn)行項(xiàng)目決算，計算出項(xiàng)目匯總成本，并與項(xiàng)目總預(yù)算進(jìn)行分析比較，找出差異原因，通過對項(xiàng)目的清算決算和后期評估，在項(xiàng)目結(jié)束后對項(xiàng)目成本進(jìn)行整體回顧和評估，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)

5、教訓(xùn)，為后續(xù)項(xiàng)目開發(fā)提供成本依據(jù)。那么在實(shí)際操作中我們?nèi)绾蝸砑訌?qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算呢？下面就我公司參與開發(fā)的幾個樓盤的實(shí)際情況來作如下分析。首先在前期，我們根據(jù)本地的實(shí)際情況結(jié)合以前開發(fā)過程中積累的經(jīng)驗(yàn)對地塊做一個總體的評估，給決策者在土地成交過程中提供一個可靠的價格依據(jù)。當(dāng)然這個過程比較復(fù)雜是一個公司集體智慧的結(jié)晶，我們重點(diǎn)討論的是對房產(chǎn)企業(yè)成本的歸集和分配，這是我們會計最為主要的任務(wù)，也是實(shí)際中控制成本的關(guān)鍵所在。由于主客觀原因，房地產(chǎn)企業(yè)成本核算現(xiàn)在有很多不同的方法在使用，我們企業(yè)由于開發(fā)項(xiàng)目的單一性

6、（普通住宅）決定了我們采取了最為簡單，但在我們看來也是最真實(shí)可控的方法：按每個項(xiàng)目（我公司按項(xiàng)目單獨(dú)設(shè)立項(xiàng)目公司力求成本利潤數(shù)據(jù)最真實(shí)）將歸集的總成本與總的可售面積對比算出單位面積成本，據(jù)以進(jìn)行財務(wù)和會計核算。下面就成本項(xiàng)目一一說明。1、土地成本：包括土地出讓金、動拆遷補(bǔ)償費(fèi)、土地權(quán)證費(fèi)、契稅、土地使用稅、土地閑置費(fèi)等。如果是綜合項(xiàng)目，土地用途不一樣，出讓價格也不一樣，那就必須根據(jù)宗地受讓的用途分類計價，將商業(yè)用地、辦公用地、住宅用地、可售配套設(shè)施用地的成本分開計算其相應(yīng)的成本。在住宅成本的計算分配時如果還有

7、不同類別的開發(fā)產(chǎn)品，比如普通多層住宅、小高層、高層住宅及單體別墅或連體別墅，它們的土地成本就包括兩部分，即根據(jù)單體占地面積直接計算的土地成本及基礎(chǔ)設(shè)施的土地成本的分?jǐn)傊?。我公司開發(fā)項(xiàng)目中開發(fā)產(chǎn)品單一，那就可以用房管測繪部門所確定的可售總面積或建筑規(guī)劃部門確定的總面積去與土地開發(fā)總成本對比，得到單位面積成本，進(jìn)而根據(jù)單一的開發(fā)產(chǎn)品的面積計算出其土地開發(fā)成本。2、前期費(fèi)用：包括勘察費(fèi)、規(guī)劃方案設(shè)計費(fèi)、可行性研究費(fèi)、環(huán)評費(fèi)、施工圖設(shè)計費(fèi)、招標(biāo)費(fèi)、政府收取的各項(xiàng)規(guī)費(fèi)、“七通一平費(fèi)用”等為項(xiàng)目施工前所做的一切準(zhǔn)備而發(fā)

8、生的成本費(fèi)用。前期費(fèi)用在開發(fā)產(chǎn)品的成本中所占比例相對來說較低，可以根據(jù)總費(fèi)用與總面積直接計算分配。如果其中單項(xiàng)費(fèi)用很高的話，也可將公攤部分和單體分開計算，總之，根據(jù)重要性原則進(jìn)行會計處理。我公司將這些費(fèi)用平均分配在每個可售面積上以保持一貫性原則。3、建筑安裝成本：包括土建工程、水電安裝工程、室內(nèi)外裝修工程、設(shè)備及工器具購置等所發(fā)生的費(fèi)用。這部分成本在某個單一產(chǎn)品成本中所占的比重是很大的，但是相對于其