房地產(chǎn)市場調(diào)控現(xiàn)狀與發(fā)展展望,房地產(chǎn)論文

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1、房地產(chǎn)市場調(diào)控現(xiàn)狀與發(fā)展展望,房地產(chǎn)論文摘要：近些年我國國民飽受房價(jià)的影響，雖然政府限購、限貸等調(diào)控房價(jià)的政策不斷出臺(tái)，但是房價(jià)卻仍然穩(wěn)步飆升，嚴(yán)重影響市場經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行和正常的社會(huì)秩序。通過研究全國70個(gè)大中城市的房地產(chǎn)發(fā)展情況，對政策調(diào)整現(xiàn)狀以及未來發(fā)展趨勢進(jìn)行分析，并提出政策建議，以期幫助居民更好地了解房價(jià)現(xiàn)狀和政府政策。　　　　關(guān)鍵詞：房價(jià)調(diào)控；調(diào)控政策；發(fā)展趨勢?！　　　?引言?！　　　≈袊姆康禺a(chǎn)行業(yè)一直被宣稱為是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，在城市化進(jìn)程中也扮演著不可或缺的重要角色?？v觀我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，自從20世紀(jì)80年代房地產(chǎn)業(yè)重新興

2、起，90年代進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期以來，我國住房分配和供給體制都發(fā)生了翻天覆地的變化，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資也得到了迅猛發(fā)展。據(jù)中國社科院數(shù)據(jù)顯示，2015年商品住房總庫存預(yù)計(jì)達(dá)39.96億平方米，現(xiàn)房待售面積4.26億平方米，供大于求的市場情況并沒阻止房價(jià)的飆升。為了調(diào)控房價(jià)，自2003年以來，各級政府相繼出臺(tái)并實(shí)施了一系列的調(diào)控政策，如國八條、國四條到最近的限購、房產(chǎn)稅等等，多樣的調(diào)控政策似乎并沒有對房價(jià)的飆升產(chǎn)生根本性的影響?！　　　》績r(jià)調(diào)控新政的推出對市場產(chǎn)生了怎樣的影響，是政府以及民眾普遍關(guān)注的話題。本文即針對房價(jià)的調(diào)控現(xiàn)狀進(jìn)行分析，并在分析未來

3、可能的發(fā)展趨勢的同時(shí)提出政策性建議。　　　　2房地產(chǎn)市場的基本特征?！　　　》康禺a(chǎn)，又被稱為不動(dòng)產(chǎn),是建立在一定的土地上，以土地為依托的附著物，例如建筑物以及基礎(chǔ)設(shè)施等。作為一個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)的概念，房地產(chǎn)可以概括為：由土地及附著于土地之上或之中的各種建筑物以及基礎(chǔ)設(shè)施所形成的位置固定的財(cái)產(chǎn)，包括附著于這些財(cái)產(chǎn)實(shí)體的一組產(chǎn)權(quán)和其相互關(guān)系的總稱[1].西方經(jīng)濟(jì)學(xué)理論認(rèn)為商品的價(jià)格是由市場的供需關(guān)系決定的，真正的市場價(jià)格應(yīng)該是在市場達(dá)到均衡狀態(tài)時(shí)圍繞價(jià)格上下波動(dòng)[2].　　　　一個(gè)完整的房地產(chǎn)市場是由市場的主體、客體、價(jià)格、資金以及運(yùn)行機(jī)制等因素構(gòu)成的一個(gè)系

4、統(tǒng)，作為市場體系的基本成分，具有市場的一般規(guī)律性，但由于房地產(chǎn)商品本身具有不同于其他產(chǎn)品的特殊屬性，使得房地產(chǎn)市場具有其獨(dú)特的基本特征?！　　　。?）較強(qiáng)的區(qū)域性[3].不可移動(dòng)的特性使得房地產(chǎn)市場具有極強(qiáng)的區(qū)域性，這一類的產(chǎn)品是不可能從一個(gè)地方轉(zhuǎn)移到另一個(gè)地方的，在交換過程中轉(zhuǎn)移的只是房地產(chǎn)權(quán)屬，而不同于一般產(chǎn)品的一手交錢一手交貨.　　　　（2）不充分競爭性。房地產(chǎn)市場中競爭并不充分，更容易形成壟斷局面。由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，該類商品只能和毗鄰的房地產(chǎn)進(jìn)行競爭，少數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商的競爭就極易形成寡頭壟斷市場。　　　?。?）受政策影響較大。土地作

5、為不可再生資源，是房地產(chǎn)市場的重要資源之一，而這一資源的主要掌控者即為政府機(jī)構(gòu)。　　　　房地產(chǎn)市場的不完全競爭性導(dǎo)致市場會(huì)出現(xiàn)失靈的情況，當(dāng)市場內(nèi)部不能自動(dòng)調(diào)節(jié)進(jìn)行健康發(fā)展時(shí)，政府就會(huì)介入進(jìn)行資源的有效調(diào)控。　　　　3房價(jià)調(diào)控的現(xiàn)狀?！　　　⊥ㄟ^對歷年來房價(jià)調(diào)控政策的整理，將房價(jià)調(diào)控政策劃分為稅收政策、金融政策以及土地政策[4],對其歸類整理如下。　　　?。?）稅收政策。政府為了維護(hù)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，常常會(huì)應(yīng)用財(cái)稅政策進(jìn)行調(diào)控，通過影響供需關(guān)系穩(wěn)定房產(chǎn)價(jià)格?！　　　。?）金融政策。房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金高度密集型行業(yè)，無論是買地還是樓盤建設(shè)都需

6、要大量的貸款，在購房時(shí)居民同樣需要通過貸款來實(shí)現(xiàn)支付，銀行對住房貸款比例、利率水平的調(diào)整會(huì)極大地影響購買力?！　　　。?）土地政策。土地是房地產(chǎn)行業(yè)建設(shè)的不可或缺的資源，土地的供應(yīng)量及價(jià)格會(huì)左右房價(jià)的變動(dòng)，土地資源屬于國家管控的資源，政府利用土地的控制來調(diào)整房價(jià)一直以來是房地產(chǎn)市場調(diào)控的主要手段?！　　　?房價(jià)調(diào)控的現(xiàn)狀分析?！　　　〗┠陙?，房地產(chǎn)投資一直呈現(xiàn)高速發(fā)展的態(tài)勢。國家有意識(shí)地出臺(tái)了相關(guān)貨幣和房價(jià)調(diào)控政策，抑制房地產(chǎn)投資的不斷上漲。2015年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資95979億元，比上年增長1.0%（扣除價(jià)格因素實(shí)際增長2.8%），增速比

7、1-11月份回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。2015年，商品房銷售面積128495萬平方米，比上年增長6.5%,增速比1-11月份回落0.9個(gè)百分點(diǎn)。雖然我國的住房銷售數(shù)量較往年仍然是增長態(tài)勢，但增長的速度明顯下降。　　　　2016年伊始，樓市在各項(xiàng)信貸政策和稅收政策調(diào)整中拉開去庫存大幕，如2月2日，中國人民銀行聯(lián)合銀監(jiān)會(huì)決定在不實(shí)施限購的城市對首套房首付比例最低降至兩成，二套房首付比例最低可付三成。國家在推行去庫存政策的同時(shí)，部分城市，如深圳、北京、上海等城市房價(jià)暴漲，部分二線城市如合肥、南京、無錫等城市的房價(jià)也居高不下。面對此種情況，很多城市政府又推出了

8、一系列調(diào)控政策，如3月25日，上海發(fā)布史上最嚴(yán)調(diào)控政策，包括提高非上海市戶籍居民家庭購房繳納個(gè)人所得稅或社保的年限、二次購房首付款比例不