淺析現(xiàn)階段我國住房抵押貸款保險(xiǎn)存在的問題

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1、淺析現(xiàn)階段我國住房抵押貸款保險(xiǎn)存在的問題　　　　一、住房抵押貸款保險(xiǎn)險(xiǎn)種設(shè)計(jì)不合理　　　　在國外成熟的金融市場上，主要有三類住房抵押貸款保險(xiǎn)：防范抵押物滅失風(fēng)險(xiǎn)的財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)、防范借款人不履約風(fēng)險(xiǎn)的抵押貸款壽險(xiǎn)和抵押貸款保證保險(xiǎn)。根據(jù)國際慣例，第一類保險(xiǎn)是購房者獲得抵押貸款時(shí)必須購買的，后兩類保險(xiǎn)則至少應(yīng)選擇一種，這樣才能全面保障貸款機(jī)構(gòu)和借款人雙方的利益。我國市場上各保險(xiǎn)公司開展的住房抵押保險(xiǎn)主要以《個(gè)人住房貸款管理辦法》中規(guī)定的房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)為主，抵押貸款壽險(xiǎn)和抵押貸款保證保險(xiǎn)尚處于起步摸索階段，沒有充分展開。這種情況下，銀行在發(fā)放住房消費(fèi)信貸時(shí)面臨借

2、款人找不到真正意義上的擔(dān)保人，導(dǎo)致銀行只能通過提高購房首期付款的比例、縮短抵押貸款期限、繁瑣的貸款審批手續(xù)等措施來規(guī)避信貸風(fēng)險(xiǎn)?！　　　《?、保費(fèi)昂貴，設(shè)計(jì)不合理　　　　1．保險(xiǎn)金額的確定不合理。保險(xiǎn)公司在確定抵押房產(chǎn)保險(xiǎn)的保險(xiǎn)金額時(shí)，通常都以商品房銷售合同載明的購置價(jià)格作為投保房屋的保險(xiǎn)金額，但這種做法并不合理。這是因?yàn)椋旱谝?，購房者在貸款時(shí)已用自有資金交付了首期款，購房款中只有部分來自個(gè)人住房貸款款項(xiàng)，從抵押房產(chǎn)保險(xiǎn)為維護(hù)貸款人的資金安全目的來看，只要保險(xiǎn)金額和貸款本息相等，貸款銀行的債權(quán)即可得以保障。銀行不應(yīng)該把所有的信貸風(fēng)險(xiǎn)都轉(zhuǎn)嫁出去，強(qiáng)制購

3、房者按照住房購買總價(jià)來全額投保該險(xiǎn)種，增加了購房者的保費(fèi)負(fù)擔(dān)。第二，房屋購置價(jià)主要由地價(jià)和房價(jià)兩部分組成，而從抵押房產(chǎn)保險(xiǎn)所列出的保險(xiǎn)條款責(zé)任來看，所承保的只是房屋部分，由于土地是不可滅失的，土地被列為不保財(cái)產(chǎn)，地價(jià)部分實(shí)際上并不能也不需要得到保險(xiǎn)保障，現(xiàn)行做法違反了《保險(xiǎn)法》關(guān)于“保險(xiǎn)金額不得超過保險(xiǎn)價(jià)值”的規(guī)定?！　?．保險(xiǎn)期限設(shè)計(jì)不合理。眾所周知，抵押房產(chǎn)可以為現(xiàn)房和期房①。若是在投保時(shí)抵押房產(chǎn)為期房，也就是說住房所有權(quán)證還沒有在被保險(xiǎn)人手中。而在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，存在著很多未知的風(fēng)險(xiǎn)，就算是售房合同中規(guī)定了交房日期，最后購房人能夠真正入住的

4、日期也是很不確定的。購房者在房屋未建成、產(chǎn)權(quán)未辦時(shí)往里投月供都有風(fēng)險(xiǎn)，而且因?yàn)闆]有房屋，此時(shí)的抵押房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)基本上是無效的。正在建設(shè)中的期房屬在建工程質(zhì)量險(xiǎn)承保范疇，這個(gè)險(xiǎn)種是法律強(qiáng)制開發(fā)商必須投保的，讓貸款者投保交房前的房產(chǎn)險(xiǎn)，存在重復(fù)投保嫌疑。所以，這段時(shí)間是不應(yīng)被計(jì)入保險(xiǎn)期限內(nèi)的。保險(xiǎn)期限應(yīng)該在真正交房時(shí)才開始。在保險(xiǎn)合同簽訂后到被保險(xiǎn)人拿到房屋鑰匙之前這一段時(shí)間的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)由開發(fā)商投保工程質(zhì)量保證險(xiǎn)來規(guī)避?！　?．保險(xiǎn)費(fèi)率過高。費(fèi)率作為保險(xiǎn)產(chǎn)品的價(jià)格，顯然是廣大投保人最為關(guān)心的問題，也是影響投保人是否購買保險(xiǎn)的重要因素之一。我國以前住房抵押

5、貸款保險(xiǎn)的費(fèi)率為1％左右，30萬元15年期的貸款躉繳保費(fèi)超過1萬元。而國外同種業(yè)務(wù)的保險(xiǎn)費(fèi)率卻相對低得多，加拿大和美國不到0．5％，而日本只有0．3％②。這主要是因?yàn)椋旱谝?，保險(xiǎn)公司給貸款銀行的代理費(fèi)較高。盡管中國保監(jiān)會(huì)明文規(guī)定代理費(fèi)是5％，但實(shí)際中平均代理費(fèi)為40％，最高的甚至達(dá)到50％。第二，盡管保險(xiǎn)費(fèi)率在市場上最終達(dá)到均衡是市場供需雙方長期博弈的結(jié)果，但保險(xiǎn)公司為降低風(fēng)險(xiǎn)，在厘定費(fèi)率所需已往統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)不足(開辦時(shí)間短)的情況下，會(huì)把保費(fèi)定得過高，而過高的保費(fèi)其實(shí)恰恰增大了保險(xiǎn)公司的風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)椋诒ｋU(xiǎn)中由于逆向選擇的作用，風(fēng)險(xiǎn)低的人(收入流穩(wěn)定或

6、道德風(fēng)險(xiǎn)與行為風(fēng)險(xiǎn)較低)不愿意參加保險(xiǎn)，而風(fēng)險(xiǎn)高的人卻積極參加保險(xiǎn)。當(dāng)費(fèi)率提高后，其中低風(fēng)險(xiǎn)的人會(huì)選擇退出保險(xiǎn)，留下風(fēng)險(xiǎn)更高的人，普遍高的風(fēng)險(xiǎn)迫使保險(xiǎn)公司制定更高的費(fèi)率，也就使更多風(fēng)險(xiǎn)相對低的人退出保險(xiǎn)。逆向選擇若得不到有效控制，此類保險(xiǎn)業(yè)務(wù)必然開辦不長，就會(huì)面臨夭折的危險(xiǎn)?！　?．保費(fèi)繳納方式不合理。在保費(fèi)繳納上，目前普遍實(shí)行一次性躉繳的“一刀切”方式。申貸人本應(yīng)可以選擇一次性躉付或逐年繳納保費(fèi)，但辦理貸款保險(xiǎn)費(fèi)時(shí)，卻要申貸人一次性躉付，剝奪了消費(fèi)者逐年交費(fèi)的選擇權(quán)。雖然躉付方式可以獲得一定的折扣，但這會(huì)增加申貸人即期付款壓力。另外，部分公司的條

7、款對于一次性繳清的計(jì)算方法并不合理。一次性投保的保險(xiǎn)費(fèi)＝保險(xiǎn)金額X年保險(xiǎn)費(fèi)X繳費(fèi)系數(shù)，其中繳費(fèi)系數(shù)為連續(xù)多年保費(fèi)貼現(xiàn)值。保費(fèi)計(jì)算公式僅僅考慮了貨幣的時(shí)間價(jià)值，并未考慮房屋價(jià)值由于折舊逐年減少，保險(xiǎn)金額相應(yīng)地逐年減少，年保險(xiǎn)費(fèi)也應(yīng)當(dāng)逐年減少的因素。一次性投保以房屋購置價(jià)為保險(xiǎn)金額，借款人實(shí)際是多繳納了保險(xiǎn)費(fèi)?！　　　∪⑹芤嫒瞬缓侠怼　　　∧壳?，我國含還貸保證責(zé)任的房貸保險(xiǎn)是保證保險(xiǎn)和信用保險(xiǎn)的混合物，繳費(fèi)義務(wù)和受益權(quán)利嚴(yán)重扭曲。在實(shí)際操作中，商業(yè)銀行往往要求購房者到其認(rèn)可的保險(xiǎn)公司辦理房貸信用保險(xiǎn)，并明確商業(yè)銀行為保險(xiǎn)的第一受益人，在購房者因意外事

8、故死亡或殘疾而無力償還貸款時(shí)，由保險(xiǎn)公司償還出險(xiǎn)后尚需償還的購房貸款本息。商業(yè)銀行不交納保費(fèi)也不作為投保人，但卻得到了信用