我國城市商品住宅價(jià)格上漲因素分析與對策

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1、我國城市商品住宅價(jià)格上漲因素分析與對策[摘要]近年來，我國城市商品住宅價(jià)格出現(xiàn)的大范圍、高幅度上漲，引起了社會各界廣泛關(guān)注。本文概述了我國城市商品住宅價(jià)格上漲現(xiàn)狀，從政府、投資商、消費(fèi)者三個(gè)層面分析房價(jià)過高與上漲過快的原因，并對各層面進(jìn)行對策構(gòu)思，意在將房價(jià)調(diào)控在一個(gè)合理范圍之內(nèi)?！　關(guān)鍵詞]城市；房價(jià)上漲；因素分析；對策　　　　一、我國城市商品住宅價(jià)格上漲現(xiàn)狀　　　　近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行到一個(gè)價(jià)格高位，成為國民經(jīng)濟(jì)增長的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一?？傮w而言，我國的房地產(chǎn)業(yè)已處于質(zhì)量升級階段，供給由商業(yè)樓

2、宇向住宅轉(zhuǎn)移，購買者由集團(tuán)向個(gè)人轉(zhuǎn)移，產(chǎn)品本身由消費(fèi)品向投資品轉(zhuǎn)移。但不可否認(rèn)的是城市商品住宅價(jià)格也呈現(xiàn)普遍上漲較快的趨勢，某些城市的房價(jià)甚至出現(xiàn)“飛漲”。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查，2004年全國房價(jià)上漲幅度達(dá)14.4%，比上年提高10.6個(gè)百分點(diǎn)。2005年上半年，全國35個(gè)大中城市房價(jià)上漲幅度達(dá)9.7%，下半年漲幅為7.2%。國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計(jì)局聯(lián)合發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2006年1季度，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲5.5%，其中北京與深圳漲幅均超過20%；2季度除上海外，房價(jià)同比上漲5.7%，其中

3、深圳、大連、呼和浩特漲幅均超過10%，北京漲幅達(dá)8.7%；10月份全國70個(gè)大中城市新建商品住房銷售價(jià)格同比上漲6.6%，漲幅比上月提高0.3個(gè)百分點(diǎn)，其中北京以10.7%的漲幅名列榜首，其次是廈門10.5%、深圳9.9%、福州9.6%、廣州8.8%?！　　　《⒊鞘猩唐纷≌瑑r(jià)格上漲因素分析　　　　房價(jià)上漲幅度如此之大，究竟是何原因?從現(xiàn)象上看，從宏觀上國家經(jīng)濟(jì)環(huán)境的大背景分析，近年我國經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步快速發(fā)展、房地產(chǎn)政策的助推等都是原因。我國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入高漲期已有幾年，這促使房地產(chǎn)業(yè)隨同大趨勢保持不斷增長態(tài)勢

4、。同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)本身也成為現(xiàn)階段拉動我國經(jīng)濟(jì)增長的支柱產(chǎn)業(yè)，反過來更促進(jìn)了宏觀經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展。1998年，我國在停止住房實(shí)物分配，實(shí)行住房分配貨幣化的城鎮(zhèn)住房制度改革和把住宅建設(shè)培育成為國民經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)目標(biāo)確定之后，城鎮(zhèn)消費(fèi)者的住房需求逐漸旺盛起來。因此，房地產(chǎn)市場化之后，住房供給與購房需求也在不斷增加?！　∪欢瑥谋举|(zhì)上看，從更加微觀細(xì)致的角度分析，我們認(rèn)為是由政府、投資商、消費(fèi)者三方面因素對拉動房價(jià)起到了決定性作用?！　?一)政府方面因素分析。近年來，中央政府圍繞房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控出臺的政策不少

5、：2003年6月，央行發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的通知》；8月，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》；2005年3月，國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格的通知》；5月，國務(wù)院轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等七部委《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見》；2006年5月，國務(wù)院出臺了調(diào)控房地產(chǎn)市場的六條措施；同月還轉(zhuǎn)發(fā)了建設(shè)部等九部門《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定住房價(jià)格的意見》。但是，上述一系列政策的出臺仍沒有抑制住房價(jià)的快速上漲。究其原因，分析如下：　　1.宏觀調(diào)控政策客觀上降低了市場供給，使得供需矛盾顯

6、得突出。2003年起，國家為防止房地產(chǎn)開發(fā)過熱而采取的一系列宏觀調(diào)控政策中，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)供給政策的主要內(nèi)容有：轉(zhuǎn)變土地轉(zhuǎn)讓方式，增大開發(fā)商自有資金比例，提高銀行貸款利率，控制土地供給，等等。這些政策本意是規(guī)范土地供給，防止過度開發(fā)，但在實(shí)際操作中卻在客觀上減少了住房供給，加劇了住房市場供不應(yīng)求的局面。　　2.地方政府作為房地產(chǎn)市場的利益參與者和分配者，其角色導(dǎo)致行為取向會略有偏差。作為房地產(chǎn)市場的受益者之一，市場越擴(kuò)張，政府收益越大。地方政府基于一定自身利益考慮，對宏觀政策執(zhí)行不力。在與中央政府的“博弈

7、”中，地方政府是“經(jīng)濟(jì)人”，為了地方經(jīng)濟(jì)的增長和個(gè)人政績的考察，行為偏差產(chǎn)生了逆向的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)：(1)房地產(chǎn)價(jià)格上漲不僅可以提高當(dāng)?shù)谿DP，還可以使地方政府得到更多的土地出讓金，但同時(shí)又不用付出任何經(jīng)濟(jì)上的成本，大多數(shù)房地產(chǎn)交易收費(fèi)都是地方政府直接或間接的資金來源。這種收益與成本的極不對稱性容易導(dǎo)致地方政府“以地生財(cái)”的政績觀。(2)地方政府對經(jīng)濟(jì)適用房政策落實(shí)不到位。多年來，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)水平始終在低位徘徊，2005年全國這方面投資僅565億元，同比下降6.8%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重則由上年的4.6

8、%下降到3.6%。分析其原因，主要是經(jīng)濟(jì)適用房免除了土地出讓金。所以，地方政府出于財(cái)政考慮必定不會安排太多土地用于經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)。(3)少部分地方政府盲目擴(kuò)大拆遷規(guī)模，人為地增加了大量被動購房需求。一些地方政府作為土地的直接供應(yīng)者和房地產(chǎn)市場行政管理的主要承擔(dān)者，為在短期內(nèi)“有效”提升政績，大搞形象工程和“造城運(yùn)動”，大拆大建強(qiáng)制性地導(dǎo)致了大量拆遷戶產(chǎn)生被動購房需求。這種狀況正好迎合了開發(fā)商的利益訴求，容易導(dǎo)致房價(jià)的非理性上漲。　　(二)投資商方面因素分