商業(yè)步行街項目可行性研究報告

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1、.商業(yè)步行街項目可行性研究報告商業(yè)步行街項目可行性研究報告.項目市場調(diào)研一．區(qū)域總體環(huán)境分析31、***區(qū)域規(guī)劃42、***區(qū)域環(huán)境發(fā)展趨勢43、***產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局54、***區(qū)域?qū)懽謽俏飿I(yè)狀況及分布65、***地區(qū)交通狀況總體分析96.人口狀況分析15二、區(qū)域商業(yè)市場環(huán)境分析241、區(qū)域商業(yè)市場發(fā)展歷程242、區(qū)域商業(yè)市場現(xiàn)狀分析243、區(qū)域商業(yè)市場未來發(fā)展趨勢27三、本項目周邊的狀況分析341、項目區(qū)位及研究范圍342、本案交通狀況分析343、本案周邊住宅狀況分析36商業(yè)步行街項目可行性研究報告.項目定位及可行性研究四、市場初步定位491．業(yè)態(tài)定位492．

2、租售價格定位523．終端客戶定位58五、項目操作性分析631．市場面分析632．技術(shù)面分析653．經(jīng)濟(jì)面分析67六、經(jīng)濟(jì)模型部分691.成本部分核算692.額度比例核算703.租賃現(xiàn)金流分析（靜態(tài)）714.租賃現(xiàn)金流分析（動態(tài)）725.項目租售同步操作現(xiàn)金流狀況73七、可行性分析結(jié)論75商業(yè)步行街項目可行性研究報告.項目市場調(diào)研一．區(qū)域總體環(huán)境分析***地區(qū)位于北京市區(qū)東北部的四環(huán)路與五環(huán)路之間，隸屬朝陽區(qū)管轄，是市區(qū)中具有工作、居住、娛樂等功能、規(guī)劃配備地區(qū)級生活服務(wù)設(shè)施和市級大型公建的綜合性區(qū)域。按照北京市政府對***地區(qū)“城市副中心”的定位，以及2003

3、年北京市政府?dāng)?shù)次對***區(qū)域進(jìn)行規(guī)劃調(diào)整，***區(qū)域整體居住環(huán)境有了明顯提升。產(chǎn)業(yè)、交通、配套等各個方面設(shè)施條件得到完善，伴隨區(qū)域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，國外高新企業(yè)進(jìn)駐***區(qū)域的數(shù)量增多，住宅樓盤開發(fā)完成后，居住人口數(shù)量大幅遞增，***地區(qū)也由過去單純的生活居住區(qū)朝著國際化***的方向發(fā)展。1、***區(qū)域規(guī)劃***地區(qū)總用地規(guī)模為17.8平方公里(其中西側(cè)綠化隔離帶用地約為1平方公里)，規(guī)劃總居住人口為33萬人，現(xiàn)有常住人口近15萬人。總體布局由地區(qū)功能鏈、自然生態(tài)鏈、景觀綠化軸及公共交通通道等主導(dǎo)系統(tǒng)構(gòu)成，包括1個地區(qū)級主商業(yè)中心、5個次商業(yè)中心、8個社區(qū)商業(yè)中心

4、和6個文化娛樂中心；8個區(qū)間公園、38個社區(qū)綠地和3條區(qū)間綠色通道；另外還有廣順南北大街為地區(qū)功能性景觀主軸，北小河為水景主軸，***綠化主軸。***區(qū)域按照最新城市規(guī)劃功能標(biāo)準(zhǔn)劃分，以北小河為界，分成南北兩大塊。北小河南側(cè)統(tǒng)稱為“***新城”，其功能以***中心區(qū)公共設(shè)施為中心，以居住為主，兼文化、教育、辦公等功能的綜合區(qū)；北小河北側(cè)確定為“***科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)”，其功能以高科技產(chǎn)業(yè)及研發(fā)為主，兼有居住、商服等相應(yīng)配套服務(wù)功能的綜合區(qū)。商業(yè)步行街項目可行性研究報告.目前，朝陽區(qū)在已經(jīng)形成了建國門外、三里屯、亮馬河三個使館區(qū)之外，第四使館區(qū)落戶***，從而更進(jìn)一

5、步增強(qiáng)了***區(qū)域的整體競爭力。2、***區(qū)域環(huán)境發(fā)展趨勢***在發(fā)展初期階段，由于市政交通、配套設(shè)施的滯后一度發(fā)展速度相對緩慢，被稱作“睡城”。但在近年政府規(guī)劃調(diào)整和改善良后，***地區(qū)整體環(huán)境得到很大的改觀，區(qū)域居住品質(zhì)和生活質(zhì)量得到了購房者的認(rèn)可，同時也吸引眾多國外高新企業(yè)紛紛落戶。近年來，國外大商家看好***地區(qū)蘊(yùn)藏的市場契機(jī)，宜家、華堂、沃爾瑪、家樂福等紛紛選址***。在這種整體環(huán)境利好的趨勢下，***地區(qū)的房地產(chǎn)市場也得到了穩(wěn)步的發(fā)展，住宅市場紛紛出現(xiàn)大體量開發(fā)的趨勢，商務(wù)辦公環(huán)境日趨濃厚，區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)更是出現(xiàn)了井噴現(xiàn)象。在這種交通、市政、配套

6、逐步完善的過程中，***正朝著“城市副中心”的定位方向穩(wěn)步發(fā)展，成為真正意義上的生活國際化，居住都市化的大***。3、***產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局***科技園位于朝陽區(qū)酒仙橋-***地區(qū)，占地10.5平方公里。園區(qū)以首都機(jī)場高速路為界分為東、西兩部分。東區(qū)的范圍是東至京包鐵路，西至四環(huán)路，南至壩河、酒仙橋路、電子體育場南側(cè)路和駝房營路。2004年5月31日，北京奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)重點推介項目—加拿大北電網(wǎng)絡(luò)中心作為入駐***高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)的第一家全球500強(qiáng)企業(yè)正式落戶***。隨后?世界500強(qiáng)企業(yè)紛紛把視線轉(zhuǎn)向以“睡城”著稱的***，2004年12月摩托羅拉研發(fā)總部在***破土

7、動工，2004年11月12日寶馬汽車電子技術(shù)研發(fā)中心在***奠基，韓國三星電子、西門子、松下、LG等跨國企業(yè)紛紛選擇將總部定在***。商業(yè)步行街項目可行性研究報告.目前***高科技產(chǎn)業(yè)已經(jīng)形成以電子、通訊等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)鏈，產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)已建成了北京市正式投入運(yùn)行的面積最大的孵化器：***科技創(chuàng)業(yè)園和中國北京(***)留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園。截止2005年***高新科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的電子信息類產(chǎn)業(yè)已達(dá)73.45%，***產(chǎn)業(yè)已形成以通信、計算機(jī)、數(shù)字視聽為主的產(chǎn)業(yè)支柱。在***地區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈條逐步完善的過程中，***地區(qū)的商務(wù)氛圍愈來愈濃厚。西門子、摩托羅拉、愛立信

8、等國際企業(yè)紛紛將總部選址定在***，*