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《地產(chǎn)項目融資可行性分析報告》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在行業(yè)資料-天天文庫。
1、【項目可行性研究及整體策劃思路】一、地塊評估二、項目定位三、規(guī)劃思路四、交樓標準設想五、成本及經(jīng)濟效益概算14/14第一部分地塊SWOT評估1、地塊優(yōu)勢l屬于棚戶區(qū)改造項目，土地成本較為低廉；l周邊已擁有數(shù)個成熟小區(qū)，配套設施相對完善，人氣較為充足；l拆遷面積適中，后期回遷或貨幣安置的壓力較小；l市場上已有多個同類項目，可參考和借鑒的項目較大。2、地塊劣勢l地塊比較散碎，被多條市政道路分割不利于規(guī)劃大規(guī)模完整社區(qū)；l公共綠地所占比重較大，不利于土地實現(xiàn)價值最大化；l除個別地塊外，朝向均不是正南正北。3、機會點l從2009年春天市場開始轉(zhuǎn)暖，全市房價開始回升特別是鐵北區(qū)域價格漲幅較大
2、；l經(jīng)過前幾年的大規(guī)模棚戶區(qū)改造，鐵北市場已經(jīng)得到更多的客戶認可，區(qū)域陌生感得到很大緩解；l從2008年開始，大量本地及外埠開發(fā)商涌入鐵北區(qū)域進行開發(fā)，形成了聯(lián)合炒作區(qū)域的局面；l相關(guān)棚戶區(qū)改造優(yōu)惠政策，詳見附表一；14/144、威脅點l區(qū)域市場的競爭較前幾年更為激烈，在共同做熟區(qū)域市場的同時，也形成了競爭，給予客戶更多的挑選余地。各個樓盤之間價格相當、產(chǎn)品趨近、操盤手法也大同小異；l隨著購房者的不斷成熟，對于產(chǎn)品自身的品質(zhì)有了更為嚴格的比較和要求，而對于同質(zhì)化比較嚴重的鐵北區(qū)域更是如此，此點對于項目產(chǎn)品研發(fā)是較大的挑戰(zhàn)；綜合上述情況，關(guān)于項目SWOT分析的概況如下：優(yōu)勢（S）劣勢
3、（W）土地成本較低配套設施及人氣比較成熟拆遷面積適中可參考和借鑒其他項目地塊散碎公共綠地比重大朝向不正機會（O）威脅（T）區(qū)域房價增幅快鐵北逐漸得到客戶認可多家開發(fā)商共同發(fā)力競爭逐漸激烈產(chǎn)品同質(zhì)化14/14從宏觀上來看，本地塊優(yōu)勢大于劣勢，機會多于威脅，特別是對于土地價格日益漲價的今天來說，棚戶區(qū)改造項目所具有的低成本優(yōu)勢是很多項目制勝的關(guān)鍵所在。再加上經(jīng)過開發(fā)商、政府、媒體等多方面的努力，鐵北區(qū)域的形象已經(jīng)有了很大改觀，很多區(qū)域外客戶由于受到多方面因素的影響，已經(jīng)不排斥在鐵北購房。而經(jīng)過了2008年的市場低迷期之后，長春地產(chǎn)市場已經(jīng)開始回暖。這些都是宏觀層面最利好的因素。對于項目
4、的劣勢和所面臨的威脅，可在項目規(guī)劃和操盤的過程中通過相應的技術(shù)手段給予淡化處理。14/14第二部分關(guān)于項目的定位土地決定價值。有些地塊在定位上有很寬泛的選擇，例如高中低檔。有些地塊在產(chǎn)品類型上也有很寬泛的選擇，例如住宅、商業(yè)、寫字間等。本地塊處于鐵北區(qū)域，綜合分析各種因素之后，項目只能是以住宅為主，這既符合開發(fā)商的利益，也符合政府區(qū)域整體規(guī)劃。如果按照低檔、中檔、高檔這三個層面來劃分定位，本項目最適宜開發(fā)中檔住宅。因為：1、純粹的低檔商品房已經(jīng)不存在了。或者說，低檔房不存在于商品房市場中。就目前長春市的情況看，每平米一千多元的商品房已經(jīng)消失，而兩千多元的商品房已經(jīng)十分稀少。1500
5、-2500元單價的商品房已經(jīng)成為市場真空，受到地價和建材等成本方面的影響，目前在長春正規(guī)項目中，已經(jīng)成為歷史，同時也不可能開發(fā)出來。無論是招拍掛的土地還是棚改土地，這種售價已經(jīng)不可能實現(xiàn)。2、高檔住宅在鐵北沒有市場。不僅僅是考慮鐵北的人文歷史和大眾認知，從2000年至今鐵北開發(fā)的項目已有幾十個，沒有一個純高檔項目足以說明其不可行性和巨大的風險。14/14從客源角度分析，高檔項目的客群不僅僅來源于區(qū)域內(nèi)，更主要的部分是區(qū)域外客戶，其比例占據(jù)主流。鐵北區(qū)域內(nèi)客戶不具備很高的購買能力，而鐵北又不具備吸區(qū)域外客戶的能力。這種能力需要項目具有極高的品牌號召力、極大的開發(fā)規(guī)模、精細的品質(zhì)、鋪天
6、蓋地的宣傳、政府和媒體的鼎力支持，同時更為重要的是區(qū)域本身擁有較好的人文歷史和可塑性。而這些本項目暫不具備，因為不宜在此開發(fā)高檔住宅。況且，南城作為長春業(yè)內(nèi)外公認的高檔住宅區(qū)，其地位在最近十年內(nèi)無法被替代。綜上所述，本項應定位在中檔。所謂中檔實際上是一個比較空泛的概念，具體來描述可以概括為：其售價應在2800-3600元/平方米之間；具有比較不錯的建筑品質(zhì)；關(guān)鍵部位的選材應采用品牌材料；主力戶型為標準兩房；具有成規(guī)模的綠化景觀；相對完善的物業(yè)服務；目標客群為中等收入人群；進行比較系統(tǒng)的形象包裝等等。14/14第三部分項目的規(guī)劃思路一、多個組合地塊分別進行功能定位，多組團半封閉管理。
7、由于項目總占地面積近四十萬平方米，而且地塊分割較為復雜，因此不宜進行整體規(guī)劃定位，考慮實際地形、地貌及占地情況，多個地塊將進行分別的功能定位，但均以住宅為主，形成多組團、多功能的半封閉社區(qū)。亦可依據(jù)分區(qū)情況進行開發(fā)分期。分區(qū)定位有利于化解地塊分散的劣勢，更有利于將主力產(chǎn)品（住宅產(chǎn)品）同配套產(chǎn)品（公建、回遷等）進行有效區(qū)隔，還有利于在整個規(guī)劃的思想下，形成多個組團的互動和呼應。同時每個組團可依據(jù)實際的地塊控規(guī)進行個性化的產(chǎn)品設計及布局，這樣在整體上既獨立又統(tǒng)一，特點比較
