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1、同致房地產(chǎn)顧問有限公司Topic：遠東怡景花園商鋪推廣方案（草案）T0：景德鎮(zhèn)遠東房地產(chǎn)開發(fā)公司Attn：吁經(jīng)理TEL：0798-8296855CC：楊總劉總Date：2004/2/2From(發(fā)件人)：同致地產(chǎn)遠東怡景花園項目部TotalNo.共6頁_____________________________________________________________________________遠東怡景花園商鋪推廣方案一、景德鎮(zhèn)商業(yè)房地產(chǎn)市場概況近幾年來，景德鎮(zhèn)商業(yè)地產(chǎn)受舊城改造、招商引資等政策的影響，發(fā)展迅猛。目前景市商業(yè)地產(chǎn)表現(xiàn)出以下
2、特征：1、老商業(yè)區(qū)分布零散，新商業(yè)區(qū)處于開拓形成期。由于受城市的地理條件、發(fā)展規(guī)劃和經(jīng)濟的發(fā)展水平的制約，景市的商業(yè)布局較為分散，業(yè)態(tài)缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，總給人以比較零亂的感覺。作為市繁華商業(yè)中心——珠山中路，雖然諸業(yè)態(tài)較為集中，但也是分散中的相對集中。一些大型商業(yè)項目距離較遠，不利于聚集人氣。作為市中心的休閑廣場，附近商業(yè)項目不集中，交通線路四通八達，廣場的休閑功能并未得到充分發(fā)揮。廣場南路及火車站站前路一帶，是市政府規(guī)劃的新的商業(yè)中心，但由于受目前商業(yè)布局、城市規(guī)劃和交通條件的影響，其新的商業(yè)中心的形成還需時日。2、商業(yè)物業(yè)釋放過快，將會延緩市場培
3、育的進程。7受政府招商引資和城市規(guī)劃等因素的影響，近幾年來，景市的商業(yè)物業(yè)的開發(fā)量較大，已出現(xiàn)階段性飽和。就陶瓷市場來說，其重復建設(shè)就較為嚴重，既國貿(mào)形成成熟的陶瓷市場之后，香江大市場對市場的支持乏力，從而使原定位為陶瓷市場的錦繡昌南幾乎成了死盤。景市的房地產(chǎn)開發(fā)，很多帶有街區(qū)改造的性質(zhì)，社區(qū)商鋪開發(fā)量較大，街區(qū)商業(yè)的形成過程可能會延長。這是因為：（1）因為整個房地產(chǎn)市場的開發(fā)量較大，銷售速度在放緩。（2）已購房客戶中不少是投資戶，房子雖然賣了出去，但他們不會居住，從而導致新房入住率較低。（3）在城市開發(fā)中，開發(fā)商總是優(yōu)先選擇沿街地塊，整個街區(qū)人
4、口較少。這樣會大大降低商鋪的潛在價值。（4）景市的地理條件，對街區(qū)人口的數(shù)量也起到了限制作用。3、商業(yè)房租差價缺乏規(guī)則，政策導向因素明顯。在景市商業(yè)地租的高低一方面取決于地段，另一方面取決物業(yè)性質(zhì)和投資者對未來的預(yù)期。在很多地段，出現(xiàn)了城郊商鋪比市內(nèi)商鋪租價較高的現(xiàn)象。二、環(huán)城北路（區(qū)域性）商業(yè)房地產(chǎn)市場分析環(huán)城北路是景市房地產(chǎn)開發(fā)相對較為集中的區(qū)位，沿街商鋪開發(fā)量也較大，其中包括梨樹園、春天花園、新楓園、遠東怡景花園、建鴻房產(chǎn)等多個項目的底商達數(shù)百間，每平方米售價在3500——5500元之間。現(xiàn)租金為每平方米13——25元之間。出售率達40%左
5、右，出租率達15%，閑置率達85%。其中春天花園每平方售價4800元左右，梨樹園沿每平方售價在3500—5500元左右，建鴻房產(chǎn)每平方米4000元（已售罄），新楓園底層每平方售價5100元左右，二層3000元/平方米。7大部分樓盤的底商情況如下表：樓盤名稱數(shù)量(間)開間(米)進深(米)層高(米)售價元/m2租價元/m2售租狀態(tài)入住率新楓園81不等11-184515015-25在售10%華林公寓94.2124540018-20----100%東江公寓164.514.66500012--15在售90%建鴻公寓94.21544000------已售完9
6、0%春天花園245184480018-20在售90%星光花苑90不等1874500--550015-20在售15%紫荊花苑1504--51243500-4500------待售0信義商住204.21145200-5600------待售0審計214.2146350020-25已售完50%總體上看，環(huán)城北路沿街商鋪屬城郊社區(qū)商鋪，同時受區(qū)位因素的影響，這一帶的商鋪增值潛力有限。目前由于受人口入住率的影響，商鋪作為社區(qū)配套功能并未得到發(fā)揮。相反由于這里因西接瓷都大橋、香江陶瓷大市場和西客站，是景市的交通要道，作為汽車貿(mào)易、汽車維修、汽車美容等為主的汽
7、車銷售與服務(wù)市場已經(jīng)初具雛形。由于這里家裝市場空間較大，一些建材零售商也開始進駐這里。從調(diào)查的情況看，這兩種業(yè)態(tài)的經(jīng)營情況一般，但隨著時間的推移，經(jīng)營情況會逐漸好轉(zhuǎn)。三、遠東怡景花園沿街商鋪分析遠東怡景花園沿街商鋪共33間，總建筑面積約5800平方米，底層從70多平方米到120多平方米不等。7從本區(qū)域看，遠東怡景花園的商鋪具有以下特點：1、商鋪進深較大，達到17.74米。2、單間面積較大，底層最小的面積也達到74.5平方米，增加了市場進入的難度。3、因西靠昌江，并與瓷都大橋連接，不利于聚集人氣。4、與新楓園相比，我們的商鋪屬朝陽商鋪，在價格同等條
8、件下，會有利于銷售。四、價格定位建議綜合考慮環(huán)城北路商業(yè)地產(chǎn)的實際情況，遠東怡景花園的一層商鋪的價格應(yīng)定在5000元/平方米為宜，二層價
