2010南昌朝陽洲萬豪項目項目發(fā)展定位方向思考n

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1、萬豪朝陽洲項目組二零一零年七月十二日項目發(fā)展定位方向思考萬豪朝陽洲項目本報告撰寫背景經(jīng)過與萬豪公司多次溝通，雙方達成了一定共識，就項目定位問題，初步提出了一定的設想和建議，萬豪公司也初步認可思路，并建議在雙方最后一次溝通基礎上，拿出項目定位初步思路。通過對南昌市場把握及經(jīng)驗，本報告將從降低風險、快速變現(xiàn)與項目土地價值結合的角度給到項目定位的論證及檢驗，給到定位闡述及開發(fā)節(jié)奏建議；歷史溝通本次溝通項目具備何種可塑性？項目的土地價值分析地塊初步認知：地塊相對較小，容積率較高，有一定開發(fā)限制，同時也有較大可塑性。項目本體經(jīng)濟數(shù)據(jù)背后的

2、土地價值體現(xiàn)。占地面積容積率建筑面積限制條件19329㎡≤5.0約9.6萬㎡限高90米，總體需滿足90/70指標1.地塊與贛江相近，但不是一線臨江，周邊多為服務業(yè)用地和行政辦公用地；2.地塊北面項目為行政辦公，容積率3.5，本項目部分高層可觀江景；3.地塊南面為片區(qū)綠地公園，擁有較好景觀視野；本案1.項目周邊不臨城市主干道、昭示性較弱；2.現(xiàn)有周邊多為未開發(fā)地塊；3.南面的中心公園尚在規(guī)劃中；4.現(xiàn)周邊無人居氛圍，市政配套均無，預計初步成型至少需3-5年；現(xiàn)有配套東側南側西側北側規(guī)劃綠地中心公園規(guī)劃綠地行政辦公未來規(guī)劃城市新興板

3、塊，現(xiàn)代化濱水生態(tài)城市。相關提提示：現(xiàn)代宜居之城綠色交通之城濱水生態(tài)之城文化休閑之城2004年，南昌編制了《朝陽洲地區(qū)控規(guī)》，2010年核心區(qū)域發(fā)展才開始全面提速。1.2004年，南昌編制了《朝陽洲地區(qū)控規(guī)》，對朝陽洲地區(qū)的布局、定位以及功能等作了系統(tǒng)的規(guī)劃。定位：高品質(zhì)生活居住為主，目標：打造南昌“新四城”2.根據(jù)規(guī)劃，朝陽洲地區(qū)用地確定在水廠路以南、昌南大道以北、濱江路以東、象湖風景區(qū)以西的11.7平方公里范圍內(nèi)，規(guī)劃人口20萬人3.建設以高品質(zhì)的生活居住為主，融商務辦公、商業(yè)服務、文化體育、休閑娛樂等為一體的、設施完善的人

4、居典范新城，營造濱江、濱湖、濱河多樣化的濱水特色之城。優(yōu)勢1.城市新興板塊，未來規(guī)劃配套完善，前景動人；2.有一定江景和一線區(qū)域中心公園景觀，景觀條件較好；3.交通便利，通達性較好，昭示性相對較弱；4.指標靈活，項目可塑性高。劣勢1.位于新區(qū)，目前無相關生活配套，公共交通系統(tǒng)不發(fā)達；2.地塊處于行政辦公和區(qū)域中心公園之間，未來商業(yè)氣氛不強；3.項目地塊小，容積率較高，不適宜作豪宅定位；4.地塊較小，難以打造集中園林景觀、項目優(yōu)、劣勢總結容積率高，有一定限制，也有較大可塑性，除去豪宅以外的一切可能存在。本次溝通綱要點地塊定位探討地

5、塊定位建議項目定位思路說明地塊定位探討。——一切可能的定位。地塊項目定位的N種可能寫字樓公寓或酒店大型商業(yè)住宅商務公寓普通公寓產(chǎn)權式酒店酒店式公寓純酒店購物中心專業(yè)市場綜合休閑娛樂中大戶型為主中等戶型為主中小戶型為主在追求項目利潤最優(yōu)化的同時，須從風險控制及物業(yè)可變現(xiàn)條件去考慮判斷。1南昌寫字樓可行性分析寫字樓可行性條件處于繁華城市中心商務氣氛濃交通便利城市規(guī)劃商務中心案例：南昌寫字樓分布分布區(qū)域售價租金招租率早期南昌中高端寫字樓主要集中在八一廣場附近；但在未來幾年內(nèi)中高端寫字樓將會集中紅谷灘新區(qū)。一般銷售均價在7000-100

6、00元/㎡之間南昌中心區(qū)的租金基本在50-70元/㎡之間，江信租金約80元/㎡。南昌各寫字樓異?；鸨?，招租率都在80%以上硬件體系——外立面/電梯/空調(diào)/其實商務配套KPI體系外因內(nèi)因明確定位——功能相對單一/小戶型/…一流的軟件配置地理位置——城市核心繁華地段/商務中心交通可達性——主干道沿線溢價空間——區(qū)域發(fā)展增值潛力功能布局——平面布局…人流及商業(yè)氣氛、需求旺盛辦公智能化系統(tǒng)物業(yè)管理南昌寫字樓的KPI體系（關鍵績效指標體系）可行性判斷：而根據(jù)本項目所在區(qū)位加以預估，在未來3-5年很難成形商務氛圍，在不具備商務氣氛的情況下，

7、寫字樓的出租及銷售的可能性很低！不可行公寓、酒店類型的定位探討。南昌公寓產(chǎn)品市場分布現(xiàn)狀目前公寓產(chǎn)品主要分布在洪城區(qū)、紅谷灘與市中心區(qū)（包括青山湖區(qū)），洪城區(qū)屬于公寓的先驅(qū)，帶領一些爛尾樓走向成功；同時該區(qū)域新建公寓產(chǎn)品發(fā)展迅速，融合了老城區(qū)與新城區(qū)的優(yōu)勢。公寓產(chǎn)品開始尋求新的市場，先后在贛江沿岸（紅谷灘）、梅嶺風景區(qū)及艾溪湖展開，圖中可以清晰的看出公寓產(chǎn)品的發(fā)展方向，目前新興公寓產(chǎn)品主要集中在洪城區(qū)域與紅谷灘區(qū)域?？刀季b公寓5500元恒茂森林海精裝公寓5800元羅馬假日精裝公寓4300元萬科螞蟻工房精裝公寓4980元精英匯精

8、裝公寓5700元毛坯寫字樓4900元皇冠國際酒店公寓預計10000元星河國際精裝公寓7000元毛坯寫字樓6500元本案東方百靈精裝7200元天使領寓毛坯6000萊茵金座精裝酒店7500元明珠廣場毛坯公寓、寫字樓6500元格林晴天晶屋毛坯公寓4800元海航白金匯精