2010南昌朝陽(yáng)洲萬(wàn)豪項(xiàng)目項(xiàng)目發(fā)展定位方向思考n

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1、萬(wàn)豪朝陽(yáng)洲項(xiàng)目組二零一零年七月十二日項(xiàng)目發(fā)展定位方向思考萬(wàn)豪朝陽(yáng)洲項(xiàng)目本報(bào)告撰寫(xiě)背景經(jīng)過(guò)與萬(wàn)豪公司多次溝通，雙方達(dá)成了一定共識(shí)，就項(xiàng)目定位問(wèn)題，初步提出了一定的設(shè)想和建議，萬(wàn)豪公司也初步認(rèn)可思路，并建議在雙方最后一次溝通基礎(chǔ)上，拿出項(xiàng)目定位初步思路。通過(guò)對(duì)南昌市場(chǎng)把握及經(jīng)驗(yàn)，本報(bào)告將從降低風(fēng)險(xiǎn)、快速變現(xiàn)與項(xiàng)目土地價(jià)值結(jié)合的角度給到項(xiàng)目定位的論證及檢驗(yàn)，給到定位闡述及開(kāi)發(fā)節(jié)奏建議；歷史溝通本次溝通項(xiàng)目具備何種可塑性？項(xiàng)目的土地價(jià)值分析地塊初步認(rèn)知：地塊相對(duì)較小，容積率較高，有一定開(kāi)發(fā)限制，同時(shí)也有較大可塑性。項(xiàng)目本體經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)背后的

2、土地價(jià)值體現(xiàn)。占地面積容積率建筑面積限制條件19329㎡≤5.0約9.6萬(wàn)㎡限高90米，總體需滿足90/70指標(biāo)1.地塊與贛江相近，但不是一線臨江，周邊多為服務(wù)業(yè)用地和行政辦公用地；2.地塊北面項(xiàng)目為行政辦公，容積率3.5，本項(xiàng)目部分高層可觀江景；3.地塊南面為片區(qū)綠地公園，擁有較好景觀視野；本案1.項(xiàng)目周邊不臨城市主干道、昭示性較弱；2.現(xiàn)有周邊多為未開(kāi)發(fā)地塊；3.南面的中心公園尚在規(guī)劃中；4.現(xiàn)周邊無(wú)人居氛圍，市政配套均無(wú)，預(yù)計(jì)初步成型至少需3-5年；現(xiàn)有配套東側(cè)南側(cè)西側(cè)北側(cè)規(guī)劃綠地中心公園規(guī)劃綠地行政辦公未來(lái)規(guī)劃城市新興板

3、塊，現(xiàn)代化濱水生態(tài)城市。相關(guān)提提示：現(xiàn)代宜居之城綠色交通之城濱水生態(tài)之城文化休閑之城2004年，南昌編制了《朝陽(yáng)洲地區(qū)控規(guī)》，2010年核心區(qū)域發(fā)展才開(kāi)始全面提速。1.2004年，南昌編制了《朝陽(yáng)洲地區(qū)控規(guī)》，對(duì)朝陽(yáng)洲地區(qū)的布局、定位以及功能等作了系統(tǒng)的規(guī)劃。定位：高品質(zhì)生活居住為主，目標(biāo)：打造南昌“新四城”2.根據(jù)規(guī)劃，朝陽(yáng)洲地區(qū)用地確定在水廠路以南、昌南大道以北、濱江路以東、象湖風(fēng)景區(qū)以西的11.7平方公里范圍內(nèi)，規(guī)劃人口20萬(wàn)人3.建設(shè)以高品質(zhì)的生活居住為主，融商務(wù)辦公、商業(yè)服務(wù)、文化體育、休閑娛樂(lè)等為一體的、設(shè)施完善的人

4、居典范新城，營(yíng)造濱江、濱湖、濱河多樣化的濱水特色之城。優(yōu)勢(shì)1.城市新興板塊，未來(lái)規(guī)劃配套完善，前景動(dòng)人；2.有一定江景和一線區(qū)域中心公園景觀，景觀條件較好；3.交通便利，通達(dá)性較好，昭示性相對(duì)較弱；4.指標(biāo)靈活，項(xiàng)目可塑性高。劣勢(shì)1.位于新區(qū)，目前無(wú)相關(guān)生活配套，公共交通系統(tǒng)不發(fā)達(dá)；2.地塊處于行政辦公和區(qū)域中心公園之間，未來(lái)商業(yè)氣氛不強(qiáng)；3.項(xiàng)目地塊小，容積率較高，不適宜作豪宅定位；4.地塊較小，難以打造集中園林景觀、項(xiàng)目?jī)?yōu)、劣勢(shì)總結(jié)容積率高，有一定限制，也有較大可塑性，除去豪宅以外的一切可能存在。本次溝通綱要點(diǎn)地塊定位探討地

5、塊定位建議項(xiàng)目定位思路說(shuō)明地塊定位探討。——一切可能的定位。地塊項(xiàng)目定位的N種可能寫(xiě)字樓公寓或酒店大型商業(yè)住宅商務(wù)公寓普通公寓產(chǎn)權(quán)式酒店酒店式公寓純酒店購(gòu)物中心專業(yè)市場(chǎng)綜合休閑娛樂(lè)中大戶型為主中等戶型為主中小戶型為主在追求項(xiàng)目利潤(rùn)最優(yōu)化的同時(shí)，須從風(fēng)險(xiǎn)控制及物業(yè)可變現(xiàn)條件去考慮判斷。1南昌寫(xiě)字樓可行性分析寫(xiě)字樓可行性條件處于繁華城市中心商務(wù)氣氛濃交通便利城市規(guī)劃商務(wù)中心案例：南昌寫(xiě)字樓分布分布區(qū)域售價(jià)租金招租率早期南昌中高端寫(xiě)字樓主要集中在八一廣場(chǎng)附近；但在未來(lái)幾年內(nèi)中高端寫(xiě)字樓將會(huì)集中紅谷灘新區(qū)。一般銷售均價(jià)在7000-100

6、00元/㎡之間南昌中心區(qū)的租金基本在50-70元/㎡之間，江信租金約80元/㎡。南昌各寫(xiě)字樓異常火爆，招租率都在80%以上硬件體系——外立面/電梯/空調(diào)/其實(shí)商務(wù)配套KPI體系外因內(nèi)因明確定位——功能相對(duì)單一/小戶型/…一流的軟件配置地理位置——城市核心繁華地段/商務(wù)中心交通可達(dá)性——主干道沿線溢價(jià)空間——區(qū)域發(fā)展增值潛力功能布局——平面布局…人流及商業(yè)氣氛、需求旺盛辦公智能化系統(tǒng)物業(yè)管理南昌寫(xiě)字樓的KPI體系（關(guān)鍵績(jī)效指標(biāo)體系）可行性判斷：而根據(jù)本項(xiàng)目所在區(qū)位加以預(yù)估，在未來(lái)3-5年很難成形商務(wù)氛圍，在不具備商務(wù)氣氛的情況下，

7、寫(xiě)字樓的出租及銷售的可能性很低！不可行公寓、酒店類型的定位探討。南昌公寓產(chǎn)品市場(chǎng)分布現(xiàn)狀目前公寓產(chǎn)品主要分布在洪城區(qū)、紅谷灘與市中心區(qū)（包括青山湖區(qū)），洪城區(qū)屬于公寓的先驅(qū)，帶領(lǐng)一些爛尾樓走向成功；同時(shí)該區(qū)域新建公寓產(chǎn)品發(fā)展迅速，融合了老城區(qū)與新城區(qū)的優(yōu)勢(shì)。公寓產(chǎn)品開(kāi)始尋求新的市場(chǎng)，先后在贛江沿岸（紅谷灘）、梅嶺風(fēng)景區(qū)及艾溪湖展開(kāi)，圖中可以清晰的看出公寓產(chǎn)品的發(fā)展方向，目前新興公寓產(chǎn)品主要集中在洪城區(qū)域與紅谷灘區(qū)域?？刀季b公寓5500元恒茂森林海精裝公寓5800元羅馬假日精裝公寓4300元萬(wàn)科螞蟻工房精裝公寓4980元精英匯精

8、裝公寓5700元毛坯寫(xiě)字樓4900元皇冠國(guó)際酒店公寓預(yù)計(jì)10000元星河國(guó)際精裝公寓7000元毛坯寫(xiě)字樓6500元本案東方百靈精裝7200元天使領(lǐng)寓毛坯6000萊茵金座精裝酒店7500元明珠廣場(chǎng)毛坯公寓、寫(xiě)字樓6500元格林晴天晶屋毛坯公寓4800元海航白金匯精