商業(yè)物業(yè)管理的特點[1]

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1、商業(yè)物業(yè)管理的特點（講稿）一、商業(yè)物業(yè)管理要解決的核心問題：1、各類服務標準要求高——因面對的各種類“評論家”多；2、面對人員成分復雜而多——管理公司需要更多的“心理學“人才、”“社會活動家”；3、完成任務，要求“及時性”非常強——快、加快、還要快！4、要完成前三項，就需要——管理理念先進而新，管理嚴格、人員多、器械裝備多、因回收慢所需或占用的資金多；二、現(xiàn)代企業(yè)制度化比較高。一般來說，開發(fā)商、產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營權(quán)、管理權(quán)、政府行政管理行為，都是以明確的合同契約、制度規(guī)章等做了明確規(guī)定，有別于住宅物業(yè)管理等存在著大量的父子兵關(guān)系（如委派、任命、全資控盤等

2、，兒子必須聽老子的）。三、商業(yè)物業(yè)管理公司的社會化市場化較為明顯。不管在項目的哪個階段，都會通過公開招標，聘用各類專業(yè)公司作為顧問或直接委托。四、商業(yè)物業(yè)管理公司的受益常常和經(jīng)營者受益捆綁在一起的，有別于住宅物業(yè)。五、商業(yè)物業(yè)管理的中心任務就是以滿足商鋪租購者的需要并以此吸引新的租購者，時刻處于一種動態(tài)的循環(huán)中，而住宅物業(yè)管理人卻不太關(guān)心躲在自己的小天地里的物業(yè)使用人的各種狀況。六、對商業(yè)物業(yè)管理來說，租售金低廉，對吸引經(jīng)營者來講，只能占到眾多因數(shù)中的第五、六位，而對住宅物業(yè)管理來講，低廉的租售金可能在眾多因數(shù)中占第一位。七、與住宅物業(yè)管理相比，

3、以下管理顯得更加嚴格：對二次裝修的管理（住宅的套內(nèi)裝修效果對整個住宅物業(yè)效果已沒有什么影響）；對商戶消防的管理（對住宅套內(nèi)的消防要求遠不如對商場鋪面的消防要求高）；對公用設(shè)備設(shè)施的管理（住宅物業(yè)使用人除能直接接觸到電梯或可視對講門鈴外，也沒有其他什么了，而商業(yè)物業(yè)則不然）；對建筑本體外立面的管理（住宅物業(yè)的室外空調(diào)亂掛，陽臺用五花八門的材質(zhì)和式樣進行封閉，而商業(yè)物業(yè)的管理，對這一點的要求嚴多了）；對保安的管理（商業(yè)物業(yè)管理中的物品防損比住宅物業(yè)管理要求高多了）；對公共衛(wèi)生環(huán)境的管理（場內(nèi)抽煙、吐痰已不可能，鋪面內(nèi)的有毒易爆燃物品存放已不可能，垃圾

4、必須隨見隨清，人力物力投放大）；對商品的管理（住宅物業(yè)管理沒有此項）。八、投資商、業(yè)主、承租人、物業(yè)管理企業(yè)四方不斷的打破舊平衡又尋找并達到新平衡，這一過程貫穿商業(yè)物業(yè)管理生命周期的全過程，而住宅物業(yè)管理這方面的事情相對少的多。九、商業(yè)物業(yè)體往往是發(fā)展商、業(yè)主、經(jīng)營者、消費者、政府的各行業(yè)行政主管部門、新聞傳播各種媒體等的關(guān)注點，可以說是他們共存的空間或場所，其中發(fā)生的各種活動已沒有多少隱私，大事小事分分鐘就可公布與眾，這對商業(yè)物業(yè)管理公司的管理水平要求和挑戰(zhàn)是相當高和嚴峻的，而住宅物業(yè)管理在這方面就輕松的多。十、商業(yè)物業(yè)的空房率極低或沒有空置房

5、，可能預示著物業(yè)的租售金水平低于市場的租售金，而住宅物業(yè)的空房率要求要比商業(yè)物業(yè)的低的多。十一、商業(yè)物業(yè)管理公司要對租購人的聲譽、財務能力、租購人的組合與位置分配、租購人所需的服務等一并納入考慮，而住宅物業(yè)管理公司對這方面的考慮甚少。十二、商業(yè)物業(yè)管理公司對商業(yè)物業(yè)要從十二個方面持續(xù)不斷的改進與優(yōu)化（商戶的聲望與形象、建筑形式、大堂、電梯、走廊、內(nèi)部空間布置、能提供的服務、建筑的機電設(shè)備系統(tǒng)、物業(yè)管理水平、租購人的類型、位置優(yōu)化及大門朝向、市政交通與商場主通道之間的交通管制關(guān)系），而不是像住宅物業(yè)管理那樣，變化少較且穩(wěn)定。十三、對商業(yè)物業(yè)項目而言

6、，從對物業(yè)管理介入項目的深度、力度、介入的提前期來講，從今后物業(yè)的實用性、易維保性、易接近性、保值增值性來講，都是比較有發(fā)言權(quán)和否決權(quán)的，但住宅物業(yè)管理企業(yè)難以達到這一步。與商業(yè)物業(yè)項目同步（最好是超前）的物業(yè)管理方案，特別是物業(yè)管理的分類及市場定位，往往會對后繼的物業(yè)項目的設(shè)計風格、建設(shè)手段、規(guī)模、結(jié)構(gòu)細節(jié)，色調(diào)等造成重大的改動和否決，而現(xiàn)實當中，住宅物業(yè)管理公司要做到這點幾乎是不可能的。十四、在商業(yè)物業(yè)項目的銷售、招商等方面，商業(yè)物業(yè)管理公司（或顧問公司）可能在項目規(guī)劃建設(shè)之前就已經(jīng)對租購戶、經(jīng)營戶作出了選擇（如MALL中的主力店和品牌店等）

7、，如果這一步?jīng)]走好，有可能導致建成后的項目開業(yè)失敗崩盤，而住宅物業(yè)管理公司是乎沒這么大的風險。十五、商業(yè)物業(yè)管理的財務管理，在今后漫長的歲月中，要確保業(yè)主的投資受益和財務收入，而在住宅物業(yè)管理中，這一點幾乎不存在了。十六、商業(yè)物業(yè)項目對物業(yè)管理公司和對物業(yè)硬件的宣傳以及繁榮計劃的落實，是住宅物業(yè)遠遠不能比擬的。十七、在商業(yè)物業(yè)本體、裝修、機電工程運行維保方面；保安防損、消防、車輛管理方面；保潔等方面，管理投入的人力物力要比住宅的大5—15倍甚至更多，所以綜合物業(yè)管理費非常高，也是自然的了。王琦草于銀川20051019概念工作范圍市場空間大利潤大1

8、、前期介入性2、商業(yè)知識廣泛性1、問題解決及時性2、利潤豐厚性3、管理難度性4、多極整合性5、顧問多樣性6、空間發(fā)展性7、市場空白性8、