商業(yè)物業(yè)管理的特點(diǎn)[1]

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1、商業(yè)物業(yè)管理的特點(diǎn)（講稿）一、商業(yè)物業(yè)管理要解決的核心問題：1、各類服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)要求高——因面對的各種類“評論家”多；2、面對人員成分復(fù)雜而多——管理公司需要更多的“心理學(xué)“人才、”“社會活動家”；3、完成任務(wù)，要求“及時性”非常強(qiáng)——快、加快、還要快！4、要完成前三項(xiàng)，就需要——管理理念先進(jìn)而新，管理嚴(yán)格、人員多、器械裝備多、因回收慢所需或占用的資金多；二、現(xiàn)代企業(yè)制度化比較高。一般來說，開發(fā)商、產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營權(quán)、管理權(quán)、政府行政管理行為，都是以明確的合同契約、制度規(guī)章等做了明確規(guī)定，有別于住宅物業(yè)管理等存在著大量的父子兵關(guān)系（如委派、任命、全資控盤等

2、，兒子必須聽老子的）。三、商業(yè)物業(yè)管理公司的社會化市場化較為明顯。不管在項(xiàng)目的哪個階段，都會通過公開招標(biāo)，聘用各類專業(yè)公司作為顧問或直接委托。四、商業(yè)物業(yè)管理公司的受益常常和經(jīng)營者受益捆綁在一起的，有別于住宅物業(yè)。五、商業(yè)物業(yè)管理的中心任務(wù)就是以滿足商鋪?zhàn)赓徴叩男枰⒁源宋碌淖赓徴撸瑫r刻處于一種動態(tài)的循環(huán)中，而住宅物業(yè)管理人卻不太關(guān)心躲在自己的小天地里的物業(yè)使用人的各種狀況。六、對商業(yè)物業(yè)管理來說，租售金低廉，對吸引經(jīng)營者來講，只能占到眾多因數(shù)中的第五、六位，而對住宅物業(yè)管理來講，低廉的租售金可能在眾多因數(shù)中占第一位。七、與住宅物業(yè)管理相比，

3、以下管理顯得更加嚴(yán)格：對二次裝修的管理（住宅的套內(nèi)裝修效果對整個住宅物業(yè)效果已沒有什么影響）；對商戶消防的管理（對住宅套內(nèi)的消防要求遠(yuǎn)不如對商場鋪面的消防要求高）；對公用設(shè)備設(shè)施的管理（住宅物業(yè)使用人除能直接接觸到電梯或可視對講門鈴?fù)?，也沒有其他什么了，而商業(yè)物業(yè)則不然）；對建筑本體外立面的管理（住宅物業(yè)的室外空調(diào)亂掛，陽臺用五花八門的材質(zhì)和式樣進(jìn)行封閉，而商業(yè)物業(yè)的管理，對這一點(diǎn)的要求嚴(yán)多了）；對保安的管理（商業(yè)物業(yè)管理中的物品防損比住宅物業(yè)管理要求高多了）；對公共衛(wèi)生環(huán)境的管理（場內(nèi)抽煙、吐痰已不可能，鋪面內(nèi)的有毒易爆燃物品存放已不可能，垃圾

4、必須隨見隨清，人力物力投放大）；對商品的管理（住宅物業(yè)管理沒有此項(xiàng)）。八、投資商、業(yè)主、承租人、物業(yè)管理企業(yè)四方不斷的打破舊平衡又尋找并達(dá)到新平衡，這一過程貫穿商業(yè)物業(yè)管理生命周期的全過程，而住宅物業(yè)管理這方面的事情相對少的多。九、商業(yè)物業(yè)體往往是發(fā)展商、業(yè)主、經(jīng)營者、消費(fèi)者、政府的各行業(yè)行政主管部門、新聞傳播各種媒體等的關(guān)注點(diǎn)，可以說是他們共存的空間或場所，其中發(fā)生的各種活動已沒有多少隱私，大事小事分分鐘就可公布與眾，這對商業(yè)物業(yè)管理公司的管理水平要求和挑戰(zhàn)是相當(dāng)高和嚴(yán)峻的，而住宅物業(yè)管理在這方面就輕松的多。十、商業(yè)物業(yè)的空房率極低或沒有空置房

5、，可能預(yù)示著物業(yè)的租售金水平低于市場的租售金，而住宅物業(yè)的空房率要求要比商業(yè)物業(yè)的低的多。十一、商業(yè)物業(yè)管理公司要對租購人的聲譽(yù)、財(cái)務(wù)能力、租購人的組合與位置分配、租購人所需的服務(wù)等一并納入考慮，而住宅物業(yè)管理公司對這方面的考慮甚少。十二、商業(yè)物業(yè)管理公司對商業(yè)物業(yè)要從十二個方面持續(xù)不斷的改進(jìn)與優(yōu)化（商戶的聲望與形象、建筑形式、大堂、電梯、走廊、內(nèi)部空間布置、能提供的服務(wù)、建筑的機(jī)電設(shè)備系統(tǒng)、物業(yè)管理水平、租購人的類型、位置優(yōu)化及大門朝向、市政交通與商場主通道之間的交通管制關(guān)系），而不是像住宅物業(yè)管理那樣，變化少較且穩(wěn)定。十三、對商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目而言

6、，從對物業(yè)管理介入項(xiàng)目的深度、力度、介入的提前期來講，從今后物業(yè)的實(shí)用性、易維保性、易接近性、保值增值性來講，都是比較有發(fā)言權(quán)和否決權(quán)的，但住宅物業(yè)管理企業(yè)難以達(dá)到這一步。與商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目同步（最好是超前）的物業(yè)管理方案，特別是物業(yè)管理的分類及市場定位，往往會對后繼的物業(yè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)風(fēng)格、建設(shè)手段、規(guī)模、結(jié)構(gòu)細(xì)節(jié)，色調(diào)等造成重大的改動和否決，而現(xiàn)實(shí)當(dāng)中，住宅物業(yè)管理公司要做到這點(diǎn)幾乎是不可能的。十四、在商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目的銷售、招商等方面，商業(yè)物業(yè)管理公司（或顧問公司）可能在項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)之前就已經(jīng)對租購戶、經(jīng)營戶作出了選擇（如MALL中的主力店和品牌店等）

7、，如果這一步?jīng)]走好，有可能導(dǎo)致建成后的項(xiàng)目開業(yè)失敗崩盤，而住宅物業(yè)管理公司是乎沒這么大的風(fēng)險(xiǎn)。十五、商業(yè)物業(yè)管理的財(cái)務(wù)管理，在今后漫長的歲月中，要確保業(yè)主的投資受益和財(cái)務(wù)收入，而在住宅物業(yè)管理中，這一點(diǎn)幾乎不存在了。十六、商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目對物業(yè)管理公司和對物業(yè)硬件的宣傳以及繁榮計(jì)劃的落實(shí)，是住宅物業(yè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能比擬的。十七、在商業(yè)物業(yè)本體、裝修、機(jī)電工程運(yùn)行維保方面；保安防損、消防、車輛管理方面；保潔等方面，管理投入的人力物力要比住宅的大5—15倍甚至更多，所以綜合物業(yè)管理費(fèi)非常高，也是自然的了。王琦草于銀川20051019概念工作范圍市場空間大利潤大1

8、、前期介入性2、商業(yè)知識廣泛性1、問題解決及時性2、利潤豐厚性3、管理難度性4、多極整合性5、顧問多樣性6、空間發(fā)展性7、市場空白性8、