抵押擔(dān)保若干問題研究探討與研究

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1、積分都是垃圾撒旦發(fā)生發(fā)大水范德薩發(fā)撒旦抵押擔(dān)保若干問題研究劉凱湘、張勁松　　關(guān)鍵詞:抵押/抵押權(quán)/擔(dān)保/不動產(chǎn)抵押　　內(nèi)容提要:本文結(jié)合抵押擔(dān)保的理論與實踐，對我國抵押立法中若干主要問題進(jìn)行了探討，剖析了立法之不足，其中重點對不動產(chǎn)抵押問題進(jìn)行了具體的論述，提出了完善我國抵押擔(dān)保立法的建議。文章的主要觀點包括：應(yīng)區(qū)分國有土地使用權(quán)的公益性收回與懲罰性收回對抵押權(quán)的影響;應(yīng)允許集體土地使用權(quán)設(shè)定抵押;應(yīng)建立抵押期間制度;應(yīng)規(guī)范房地產(chǎn)期權(quán)抵押;應(yīng)建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度?！　〉盅菏且豁棜v史悠久的民法制度，在羅馬私法中即已存在。現(xiàn)代社會中，抵押擔(dān)保是財產(chǎn)擔(dān)保的最主要方式，有“擔(dān)保之王”之稱。我國《民

2、法通則》和《擔(dān)保法》都對抵押擔(dān)保制度作了規(guī)定，成為我國擔(dān)保法律制度的主要淵源。抵押制度的確立，對于保障債權(quán)人的合法權(quán)益、促進(jìn)交易的達(dá)成、維護(hù)市場信用等，都具有極大的意義。然而必須指出的是，我國現(xiàn)行擔(dān)保立法中有關(guān)抵押制度的規(guī)定還存在諸多不科學(xué)、不完善之處，影響了抵押擔(dān)保制度功效的發(fā)揮。本文擬就抵押擔(dān)保中的若干具體問題進(jìn)行探討，以期對將來完善我國的擔(dān)保立法有所裨益?！　∫?、國有土地使用權(quán)的收回與土地使用權(quán)抵押的沖突　　國有土地使用權(quán)是指單位或個人依法或依約定對國有土地取得的支配性權(quán)利，其性質(zhì)屬于民法中的用益物權(quán)。在我國，由于土地的公有制，土地本身不能成為抵押的標(biāo)的，但土地使用權(quán)包括國有土地使用權(quán)可

3、以成為抵押的標(biāo)的。依照《土地管理法》和《擔(dān)保法》的規(guī)定，以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)可以設(shè)定抵押，然而，以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)在特定情形下可以被土地行政管理部門強制收回，即當(dāng)出現(xiàn)某種法律事實時，原批準(zhǔn)用地的土地行政管理部門依法收回用地單位的國有土地使用權(quán)。在此情形下，若土地使用權(quán)已設(shè)定抵押，就會產(chǎn)生國有土地使用權(quán)的收回與土地使用權(quán)抵押的沖突。土地行政管理部門強制收回國有土地使用權(quán)的原因各異，其對抵押權(quán)的影響也有所不同?！　?.國有土地使用權(quán)的公益性收回　　國有土地使用權(quán)的公益性收回是指土地行政管理部門基于公共利益需要使用土地而收回用地單位的土地使用權(quán)。所謂公共利益需要使用土地，包括城

4、市基礎(chǔ)設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)，國家重點扶持的能源、交通、水利、礦山、軍事設(shè)施等建設(shè)需要使用土地，以及為實施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建需要調(diào)整用地。(注：《土地管理法》第58條。)在土地行政管理部門依法因公共利益收回國有土地使用權(quán)的情況下，原土地使用權(quán)人的國有土地使用權(quán)即歸于消滅，土地回歸到國家所有權(quán)的單一狀態(tài)，因此，設(shè)定于該土地使用權(quán)之上的抵押權(quán)也隨之消滅，抵押權(quán)作為物權(quán)的追及力在此不能發(fā)揮效力，國家不能成為抵押人，這與一般抵押中抵押物轉(zhuǎn)讓時抵押權(quán)追及發(fā)生效力是不同的。同時，由于是基于公共利益的強制收回，土地使用權(quán)人主觀上并無過錯，故作為抵押人的土地使用權(quán)人對抵押權(quán)人不承擔(dān)賠償責(zé)任?！　〉牵跒楣?/p>

5、目的收回國有土地使用權(quán)的情形下，政府應(yīng)當(dāng)給予土地使用權(quán)人以合理的補償。例如，《城市房地產(chǎn)管理法》第19條規(guī)定：“國家對土地使用者依法取得的土地使用權(quán)，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回;在特殊情況下，根據(jù)社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者使用土地的實際年限和開發(fā)土地的實際情況給予相應(yīng)的補償?！薄冻擎?zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第42條也作了類似的規(guī)定。依照擔(dān)保法的立法精神和物權(quán)法原理，對于原土地使用權(quán)人從國家獲得的經(jīng)濟(jì)補償及其他補償，在擔(dān)保債權(quán)的范圍內(nèi)，抵押權(quán)人應(yīng)享有物上代位權(quán)，即抵押權(quán)人有權(quán)優(yōu)先受償?！　?.國有土地使用權(quán)的懲罰性收回　　依照《土地管理法》

6、的規(guī)定，土地使用權(quán)人不按規(guī)定的用途、性質(zhì)開發(fā)或使用國有土地的，國家可以無償收回土地使用權(quán)。(注：《土地管理法》第19條規(guī)定了四種強制收回土地使用權(quán)的情形;根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第25條規(guī)定，不按照土地使用權(quán)出讓合同的約定開發(fā)土地的，可以征收土地閑置費，甚至可以無償收回土地使用權(quán);依《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第17條規(guī)定，未按土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定使用土地的，土地管理部門可以給予警告、罰款直至無償收回土地使用權(quán)的處罰。)在此情形下，若土地使用權(quán)之上設(shè)定了抵押權(quán)，該抵押權(quán)的效力應(yīng)如何認(rèn)定?原國家土地管理局于1993年1月20日答復(fù)上海市土地管理局公函的解釋是：抵押權(quán)附屬于土地使用

7、權(quán)，作為主權(quán)利的土地使用權(quán)，因行政機(jī)關(guān)依照《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第17條規(guī)定，作出收回土地使用權(quán)的處罰而消滅時，在該土地使用權(quán)上設(shè)定的抵押權(quán)隨之消滅。筆者認(rèn)為，這一解釋值得商榷。在國有土地使用權(quán)懲罰性收回的情形下，與國有土地使用權(quán)基于公共利益收回的性質(zhì)是完全不同的：首先，前者情形下原土地使用權(quán)人主觀上有過錯(即未按照規(guī)定的用途、性質(zhì)開發(fā)或使用國有土地)，后者情形下原土地使用權(quán)人主