物業(yè)管理問題大集錦,這些問題你遇到過嗎？

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1、小區(qū)停車位“只售不租”　業(yè)主無處停車怎么辦？??案例：陳女士購買的位于海曙的一套新房于去年交付，但因?yàn)闆]購買地下停車位且開發(fā)商對(duì)小區(qū)車位“只售不租”，物業(yè)拒絕她開車進(jìn)小區(qū)。因此她只能把車停在小區(qū)外的道路上，怕被盜、被損壞不說，還經(jīng)常會(huì)被交警或城管“貼條”罰款。該小區(qū)里與陳女士有相同遭遇的業(yè)主，一氣之下聯(lián)合起來把車堵在小區(qū)大門抗議了很長一段時(shí)間。??解讀：像陳女士遇到的這個(gè)問題，這些年隨著市民私家車的不斷增多而成為了新交付小區(qū)物業(yè)管理中的一個(gè)普遍問題。在新的小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例出臺(tái)前，這個(gè)問題基本只能靠業(yè)主和開發(fā)商協(xié)商解決，給業(yè)主帶來麻煩不說，還造成了小區(qū)

2、停車位的閑置和浪費(fèi)。??但此次新條例對(duì)這個(gè)問題作出了明確的規(guī)定，即住宅小區(qū)的開發(fā)商如果以“只售不租”為由，拒絕向業(yè)主出租車庫、車位造成車庫、車位空置的，轄區(qū)物業(yè)主管部門可責(zé)令限期改正、給予警告，逾期不改正的，處五萬元以上二十萬元以下的罰款。??此外，新條例對(duì)小區(qū)內(nèi)用作停車位的地下人防工程使用，也作了明確規(guī)定。這類停車位應(yīng)當(dāng)向小區(qū)全體業(yè)主開放，不得設(shè)置專用停車位，開發(fā)商也不能將停車位出售或以專用車位形式出租。否則，轄區(qū)物業(yè)主管部門同樣可責(zé)令限期改正，拒不改正的，沒收違法所得并可處五萬元以上二十萬元以下的罰款。??停在小區(qū)里的車子被砸或被劃　物業(yè)該不該賠

3、償？??案例：我市某高校一位老師將其汽車停放在自家樓前，一天中午，樓上的一塊玻璃突然掉落，砸在小車前擋風(fēng)玻璃上，將擋風(fēng)玻璃砸碎，并劃傷了小車的前蓋。該玻璃系過道窗戶上的，窗戶是鐵皮鋼窗，年久失修。車主認(rèn)為物業(yè)公司對(duì)小區(qū)進(jìn)行了物業(yè)管理，并收取了物業(yè)管理費(fèi)，對(duì)樓宇負(fù)有管理義務(wù)，樓宇公共部位的玻璃掉落砸壞小車，應(yīng)當(dāng)予以修理車輛，恢復(fù)小車原貌。??解讀：發(fā)生這種情況，第一要看物業(yè)管理公司是否對(duì)小車負(fù)有保管的責(zé)任。我們有的小區(qū)在物業(yè)管理中對(duì)車輛實(shí)行了保管責(zé)任，與業(yè)主簽訂了車輛保管合同，收取了車輛保管費(fèi)，形成了事實(shí)上的保管合同關(guān)系。在合同成立的情況下，物業(yè)公司就

4、形成了對(duì)保管車輛負(fù)有毀損、丟失的損害責(zé)任。但如果保管是無償?shù)模椅飿I(yè)公司能證明自己沒有重大過失的，可以不賠償。??第二要看物業(yè)公司對(duì)掉落的玻璃是否負(fù)有管理責(zé)任?！睹穹ㄍ▌t》中有規(guī)定，“建筑物或者其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物、置掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，但能夠證明自己沒有過錯(cuò)的除外?！痹摬Ａ枪策^道窗戶上的，系物業(yè)公司管理的場所，物業(yè)應(yīng)當(dāng)盡到一個(gè)管理人應(yīng)當(dāng)盡到的義務(wù)，有責(zé)任去消除這種隱患，盡快地對(duì)窗戶進(jìn)行維修。由于年久失修，造成玻璃掉落，砸壞小車前擋風(fēng)玻璃和前車蓋，物業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)不可推卸的過錯(cuò)責(zé)任，應(yīng)

5、當(dāng)賠償車主修理費(fèi)用。??事實(shí)上，類似像業(yè)主已交過停車費(fèi)的私家車停在小區(qū)內(nèi)的公共車位上被人劃傷，要求物業(yè)承擔(dān)責(zé)任的事情已經(jīng)是個(gè)老問題了。對(duì)于這類情況，首先需要解釋的一點(diǎn)是，所謂停車費(fèi)，是業(yè)主占用了小區(qū)公共空間而付出的停放費(fèi)，物業(yè)的職能只是保證車輛的有序停放，一般對(duì)車輛被劃傷不承擔(dān)賠償責(zé)任。但如果物業(yè)管理合同中明確發(fā)生這種情況物業(yè)要賠償?shù)?，或者物業(yè)在提高物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)明確其中包含了對(duì)發(fā)生這種情況時(shí)的賠償費(fèi)用的，則物業(yè)是有責(zé)任給業(yè)主以賠償?shù)摹??物業(yè)不讓安裝防盜窗竊賊入室誰負(fù)責(zé)？??案例：李先生剛在前幾天喬遷新家，便遭到了小偷夜間入室盜竊，損失了現(xiàn)金、筆記

6、本電腦等貴重物品。在入住前，李先生家準(zhǔn)備裝防盜門和窗，但物業(yè)公司不同意，說小區(qū)安全問題不用擔(dān)心，保安２４小時(shí)值班。物業(yè)公司還規(guī)定小區(qū)陽臺(tái)不能用玻璃封閉，敞開式是為了小區(qū)美觀。而小偷正是從陽臺(tái)爬入李先生家的，同時(shí)被盜的還有好幾戶人家。李先生認(rèn)為，這是因?yàn)槲飿I(yè)公司不許裝防盜裝置而出現(xiàn)的后果，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)賠償被盜居民的損失。??解讀：在發(fā)生類似情況時(shí)，物業(yè)公司是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任，必須審查它與業(yè)主之間簽訂的服務(wù)合同的內(nèi)容。如果雙方對(duì)物業(yè)公司的保安職責(zé)沒有約定，那么物業(yè)公司只承擔(dān)一般意義上的保安責(zé)任，即通過一定管理措施威懾違法犯罪，而不是消滅一切違法犯罪活動(dòng)。只

7、有當(dāng)物業(yè)在履行此項(xiàng)職責(zé)過程中有過錯(cuò)，或者物業(yè)對(duì)保安內(nèi)容在物業(yè)服務(wù)合同中有特別約定而物業(yè)方面未能履行這些約定，因而造成業(yè)主人身和財(cái)產(chǎn)損害的，才應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的過錯(cuò)責(zé)任。其中的“未能履行”，包括根本不履行和不完全履行兩種情形。??例如，某物業(yè)服務(wù)合同中約定，在物業(yè)保安方面，物業(yè)公司派４名保安２４小時(shí)巡邏。如果物業(yè)公司不派保安巡邏，則屬于根本不履行合同約定；如果物業(yè)公司派２名保安２４小時(shí)巡邏或者派４名保安１８小時(shí)巡邏，則為不完全履行合同約定。根據(jù)合同法的規(guī)定，物業(yè)公司根本不履行合同義務(wù)和不完全履行合同義務(wù)的，均需承擔(dān)違約責(zé)任。??而如果物業(yè)公司完全遵守了法律法

8、規(guī)的規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同的約定，則即使業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)受到損害，物業(yè)公司也不一定因此承擔(dān)法律責(zé)任