物業(yè)管理問題大集錦,這些問題你遇到過嗎？

《物業(yè)管理問題大集錦,這些問題你遇到過嗎？》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關內容在行業(yè)資料-天天文庫。

1、小區(qū)停車位“只售不租”　業(yè)主無處停車怎么辦？??案例：陳女士購買的位于海曙的一套新房于去年交付，但因為沒購買地下停車位且開發(fā)商對小區(qū)車位“只售不租”，物業(yè)拒絕她開車進小區(qū)。因此她只能把車停在小區(qū)外的道路上，怕被盜、被損壞不說，還經常會被交警或城管“貼條”罰款。該小區(qū)里與陳女士有相同遭遇的業(yè)主，一氣之下聯(lián)合起來把車堵在小區(qū)大門抗議了很長一段時間。??解讀：像陳女士遇到的這個問題，這些年隨著市民私家車的不斷增多而成為了新交付小區(qū)物業(yè)管理中的一個普遍問題。在新的小區(qū)物業(yè)管理條例出臺前，這個問題基本只能靠業(yè)主和開發(fā)商協(xié)商解決，給業(yè)主帶來麻煩不說，還造成了小區(qū)

2、停車位的閑置和浪費。??但此次新條例對這個問題作出了明確的規(guī)定，即住宅小區(qū)的開發(fā)商如果以“只售不租”為由，拒絕向業(yè)主出租車庫、車位造成車庫、車位空置的，轄區(qū)物業(yè)主管部門可責令限期改正、給予警告，逾期不改正的，處五萬元以上二十萬元以下的罰款。??此外，新條例對小區(qū)內用作停車位的地下人防工程使用，也作了明確規(guī)定。這類停車位應當向小區(qū)全體業(yè)主開放，不得設置專用停車位，開發(fā)商也不能將停車位出售或以專用車位形式出租。否則，轄區(qū)物業(yè)主管部門同樣可責令限期改正，拒不改正的，沒收違法所得并可處五萬元以上二十萬元以下的罰款。??停在小區(qū)里的車子被砸或被劃　物業(yè)該不該賠

3、償？??案例：我市某高校一位老師將其汽車停放在自家樓前，一天中午，樓上的一塊玻璃突然掉落，砸在小車前擋風玻璃上，將擋風玻璃砸碎，并劃傷了小車的前蓋。該玻璃系過道窗戶上的，窗戶是鐵皮鋼窗，年久失修。車主認為物業(yè)公司對小區(qū)進行了物業(yè)管理，并收取了物業(yè)管理費，對樓宇負有管理義務，樓宇公共部位的玻璃掉落砸壞小車，應當予以修理車輛，恢復小車原貌。??解讀：發(fā)生這種情況，第一要看物業(yè)管理公司是否對小車負有保管的責任。我們有的小區(qū)在物業(yè)管理中對車輛實行了保管責任，與業(yè)主簽訂了車輛保管合同，收取了車輛保管費，形成了事實上的保管合同關系。在合同成立的情況下，物業(yè)公司就

4、形成了對保管車輛負有毀損、丟失的損害責任。但如果保管是無償的，且物業(yè)公司能證明自己沒有重大過失的，可以不賠償。??第二要看物業(yè)公司對掉落的玻璃是否負有管理責任。《民法通則》中有規(guī)定，“建筑物或者其他設施以及建筑物上的擱置物、置掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應當承擔民事責任，但能夠證明自己沒有過錯的除外?！痹摬Ａ枪策^道窗戶上的，系物業(yè)公司管理的場所，物業(yè)應當盡到一個管理人應當盡到的義務，有責任去消除這種隱患，盡快地對窗戶進行維修。由于年久失修，造成玻璃掉落，砸壞小車前擋風玻璃和前車蓋，物業(yè)應當承擔不可推卸的過錯責任，應

5、當賠償車主修理費用。??事實上，類似像業(yè)主已交過停車費的私家車停在小區(qū)內的公共車位上被人劃傷，要求物業(yè)承擔責任的事情已經是個老問題了。對于這類情況，首先需要解釋的一點是，所謂停車費，是業(yè)主占用了小區(qū)公共空間而付出的停放費，物業(yè)的職能只是保證車輛的有序停放，一般對車輛被劃傷不承擔賠償責任。但如果物業(yè)管理合同中明確發(fā)生這種情況物業(yè)要賠償的，或者物業(yè)在提高物業(yè)收費標準時明確其中包含了對發(fā)生這種情況時的賠償費用的，則物業(yè)是有責任給業(yè)主以賠償的。??物業(yè)不讓安裝防盜窗竊賊入室誰負責？??案例：李先生剛在前幾天喬遷新家，便遭到了小偷夜間入室盜竊，損失了現金、筆記

6、本電腦等貴重物品。在入住前，李先生家準備裝防盜門和窗，但物業(yè)公司不同意，說小區(qū)安全問題不用擔心，保安２４小時值班。物業(yè)公司還規(guī)定小區(qū)陽臺不能用玻璃封閉，敞開式是為了小區(qū)美觀。而小偷正是從陽臺爬入李先生家的，同時被盜的還有好幾戶人家。李先生認為，這是因為物業(yè)公司不許裝防盜裝置而出現的后果，物業(yè)公司應當賠償被盜居民的損失。??解讀：在發(fā)生類似情況時，物業(yè)公司是否應當承擔責任，必須審查它與業(yè)主之間簽訂的服務合同的內容。如果雙方對物業(yè)公司的保安職責沒有約定，那么物業(yè)公司只承擔一般意義上的保安責任，即通過一定管理措施威懾違法犯罪，而不是消滅一切違法犯罪活動。只

7、有當物業(yè)在履行此項職責過程中有過錯，或者物業(yè)對保安內容在物業(yè)服務合同中有特別約定而物業(yè)方面未能履行這些約定，因而造成業(yè)主人身和財產損害的，才應承擔相應的過錯責任。其中的“未能履行”，包括根本不履行和不完全履行兩種情形。??例如，某物業(yè)服務合同中約定，在物業(yè)保安方面，物業(yè)公司派４名保安２４小時巡邏。如果物業(yè)公司不派保安巡邏，則屬于根本不履行合同約定；如果物業(yè)公司派２名保安２４小時巡邏或者派４名保安１８小時巡邏，則為不完全履行合同約定。根據合同法的規(guī)定，物業(yè)公司根本不履行合同義務和不完全履行合同義務的，均需承擔違約責任。??而如果物業(yè)公司完全遵守了法律法

8、規(guī)的規(guī)定和物業(yè)服務合同的約定，則即使業(yè)主人身、財產在物業(yè)管理區(qū)域內受到損害，物業(yè)公司也不一定因此承擔法律責任