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1、淺談對物業(yè)管理的認識什么是物業(yè)管理？對于這個問題，很多人都存在誤區(qū)，以為上門收取水電費，調(diào)解鄰里間矛盾，就是物業(yè)管理行業(yè)的工作，實則不然。首先，物業(yè)是什么？物業(yè)是指已建成并投入使用的各類房屋及與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場地。各類房屋可以是住宅區(qū)，也可以是單體的其他建筑，還包括綜合商住樓、別墅、高檔寫字樓、商貿(mào)大廈、工業(yè)廠房、倉庫等。與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場地，是指房屋室內(nèi)外各類設(shè)備、公共市政設(shè)施及相鄰的場地、庭院、干道。那么物業(yè)管理呢？物業(yè)管理是由專門的機構(gòu)和人員，依照合同和契約，對已竣工驗收投入使用的各類房屋建筑和附屬配套設(shè)施及場地以經(jīng)營的方式進行管理，同時
2、對房屋區(qū)域周圍的環(huán)境、清潔衛(wèi)生、安全但衛(wèi)、公共綠地、道路養(yǎng)護統(tǒng)一實施專業(yè)化管理，并向住用人提供多方面的綜合性服務。物業(yè)管理的對象是物業(yè)，服務對象是人，是集管理、經(jīng)營、服務為一體的有償勞動，實行社會化、專業(yè)化、企業(yè)化經(jīng)營之路，其最終目的是實現(xiàn)社會、經(jīng)濟、環(huán)境效益的同步增長。綜上，物業(yè)管理不只是單純的收取水電費而已，在時代飛速發(fā)展的今天，物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，已經(jīng)是形勢所趨。如何科學的進行物業(yè)管理呢？我一切開始之前，我們首先要認識到，物業(yè)管理屬于第三產(chǎn)業(yè)，即服務行業(yè)其基本內(nèi)容按服務的性質(zhì)和提供的方式可分為：常規(guī)性的公共服務、針對性的專項服務和委托性的特約服務三大類。
3、一、常規(guī)性的公共服務，主要有以下幾項：①房屋建筑主體的管理及住宅裝修的日常監(jiān)督；②房屋設(shè)備、設(shè)施的管理；③環(huán)境衛(wèi)生的管理；④綠化管理；⑤配合公安和消防部門做好住宅區(qū)內(nèi)公共秩序維護和安全防范工作；⑥車輛道路管理；⑦公眾代辦性質(zhì)的服務；二、針對性的專項服務：①日常生活類；②商業(yè)服務類；③文化、教育、衛(wèi)生、體育類；④金融服務類；⑤經(jīng)紀代理中介服務；⑥社會福利類；三、委托性的特約服務：物業(yè)管理企業(yè)在實施物業(yè)管理時，第一大類是最基本的工作，是必須做好的。同時，根據(jù)自身的能力和住用人的要求，確定第二、第三大類中的具體服務項目與內(nèi)容，采取靈活多樣的經(jīng)營機制和服務方式，以人為
4、核心做好物業(yè)管理的各項管理與服務工作，并不斷拓展其廣度和深度。同時，現(xiàn)代高層建筑具有設(shè)計復雜,技術(shù)含量高,建設(shè)周期長和安裝、施工難度大的特點。為了保證物業(yè)正常使用和發(fā)揮功能,對物業(yè)實施有效管理需要物業(yè)管理企業(yè)的前期介入。目前一些富有遠見的開發(fā)商已開始嘗試對物業(yè)項目實施前期介入管理,但大多數(shù)的前期介入都是在入住前半年左右進入的,主要就建筑安裝的后期工作提出一些建議,為接管驗收做前期準備,在深度和廣度上都存在一定的缺陷,仍然難以解決、開發(fā)商給物業(yè)管理帶來的很多問題。而真正意義上的前期介入是從項目前期設(shè)計開始到物業(yè)接管驗收為止的質(zhì)量監(jiān)督過程?！ ∫?、從項目設(shè)計開始提
5、前介入,參與物業(yè)建設(shè)項目的優(yōu)化設(shè)計,對物業(yè)實施超前管理,為完善物業(yè)建設(shè)提出建設(shè)性意見,避免物業(yè)建成后的使用和管理問題。二、積極參與工程監(jiān)理工作,從物業(yè)管理的角度對工程施工、設(shè)備安裝的質(zhì)量進行全面監(jiān)控,及早發(fā)現(xiàn)和解決問題,避免物業(yè)建成后給使用和管理服務帶來的缺憾。三、提前熟悉所安裝的設(shè)備設(shè)施,嚴格按規(guī)范做好接管驗收工作,確保物業(yè)理單位從物業(yè)開始投入使用即能為業(yè)主提供良好的物業(yè)管理服務。四、前期介入的立法意義，實踐證明,讓物業(yè)管理單位提前介入物業(yè)開發(fā)建設(shè),對完善物業(yè)功能、確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量和順利維護保養(yǎng)等方面,有無可替代的重要作用。但是,由于目前設(shè)計飛建設(shè)、施工、安
6、裝、監(jiān)理等環(huán)節(jié)的單位對物業(yè)管理的認識重視不夠,致使物業(yè)管理行為滯后,給后期物業(yè)管理帶來諸多不便。如果從法律的高度,規(guī)定所有物業(yè)開發(fā)建設(shè)項目必須有符合一定資質(zhì)條件的專業(yè)物業(yè)管理單位介入,那么,這將對我國今后的整體物業(yè)建設(shè)質(zhì)量和物業(yè)管理質(zhì)量乃至人民生活質(zhì)量產(chǎn)生極大的促進作用,其意義將是深遠的。提及法律，《物權(quán)法》的頒布對于物業(yè)管理行業(yè)來說有著深遠的影響?！段餀?quán)法》的制作關(guān)系到每個公民的切身利益。其中建筑物區(qū)分所有權(quán)部分以及相關(guān)物權(quán)的定義與物業(yè)管理密切相關(guān)。其意義在于她從法律層面界定了建筑物區(qū)別所有權(quán)的三個權(quán)利，即區(qū)分所有建筑物專有部分的專有權(quán)，區(qū)分所有建筑物共有部
7、分的共有權(quán)，以及建筑物區(qū)分所有權(quán)人的管理權(quán)。這為建立物業(yè)管理的法律體系奠定了重要的基礎(chǔ)。物權(quán)法出臺后?！段飿I(yè)管理條例》及其他相關(guān)法規(guī)將根據(jù)物權(quán)法不斷完善物業(yè)管理方面的規(guī)定?！段餀?quán)法》在物業(yè)管理方面引發(fā)變化的主要內(nèi)容有1、明確規(guī)定了業(yè)主投票權(quán)的確定方式及議案通過的雙多數(shù)原則2、建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要3、將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房需有利害關(guān)系的業(yè)主同意4、業(yè)主大會取得訴訟主體資格而《物權(quán)法》中規(guī)定“業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權(quán)益的行為，
8、有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行
