經(jīng)濟(jì)學(xué)行業(yè)經(jīng)濟(jì)畢業(yè)論文 商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中商業(yè)與地產(chǎn)脫節(jié)問(wèn)題探究

《經(jīng)濟(jì)學(xué)行業(yè)經(jīng)濟(jì)畢業(yè)論文 商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中商業(yè)與地產(chǎn)脫節(jié)問(wèn)題探究》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線(xiàn)閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在學(xué)術(shù)論文-天天文庫(kù)。

1、湖南師范大學(xué)本科畢業(yè)論文考籍號(hào)：XXXXXXXXX姓名：XXX專(zhuān)業(yè)：經(jīng)濟(jì)學(xué)行業(yè)經(jīng)濟(jì)論文題目：商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中商業(yè)與地產(chǎn)脫節(jié)問(wèn)題探究指導(dǎo)老師：XXX二〇一一年十二月十日　內(nèi)容摘要：近幾年我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)大多套用住宅的開(kāi)發(fā)模式，采用“先開(kāi)發(fā)，后招商”的方式，這種開(kāi)發(fā)模式極易造成商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中商業(yè)與地產(chǎn)脫節(jié)。本文從商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中地產(chǎn)與商業(yè)脫節(jié)中的主要表現(xiàn)入手，分析了造成脫節(jié)的原因以及由此帶來(lái)的問(wèn)題，并提出了解決對(duì)策?！　￡P(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)脫節(jié)　　　　在我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，多數(shù)開(kāi)發(fā)商都是由住宅開(kāi)發(fā)商，尤其是成功的住宅開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)型而來(lái)的，其必然導(dǎo)致有這

2、種“成功”背景的開(kāi)發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中表現(xiàn)為：開(kāi)發(fā)程序上沿用“拿地——規(guī)劃、設(shè)計(jì)——建設(shè)——銷(xiāo)售”的住宅開(kāi)發(fā)模式，以銷(xiāo)售為最終目的；規(guī)劃上則是想到哪兒建到哪兒，沒(méi)有考慮市場(chǎng)上有什么樣的商業(yè)業(yè)態(tài)的需求，只是考慮地塊能建什么樣的商業(yè)業(yè)態(tài)；產(chǎn)品功能上只是停留在住宅開(kāi)發(fā)所能滿(mǎn)足的基本功能，而忽視了商業(yè)地產(chǎn)所特有的功能需求。這種地產(chǎn)開(kāi)發(fā)住宅化的模式，由于沒(méi)有有效地同商業(yè)對(duì)接，造成商業(yè)與地產(chǎn)的嚴(yán)重脫節(jié)。商業(yè)地產(chǎn)是復(fù)合型產(chǎn)業(yè)，它要求把地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和商業(yè)經(jīng)營(yíng)有機(jī)結(jié)合起來(lái)。由于開(kāi)發(fā)商對(duì)商業(yè)規(guī)律認(rèn)識(shí)不夠，對(duì)商業(yè)特性的把握存在偏差，往往采用先地產(chǎn)后商業(yè)的做法，把房子蓋起來(lái)以

3、后、招商再開(kāi)始銷(xiāo)售，這樣必然造成商業(yè)地產(chǎn)與商業(yè)發(fā)展的不相適應(yīng)。其結(jié)果導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的空置率居高不下，嚴(yán)重影響了我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的持續(xù)健康發(fā)展。　　　　商業(yè)與地產(chǎn)脫節(jié)的主要表現(xiàn)　　　　商業(yè)與地產(chǎn)脫節(jié)主要表現(xiàn)在以下幾方面：　　　?。ㄒ唬┙ㄖO(shè)計(jì)與市場(chǎng)定位脫節(jié)　　商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目涉及的是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與商業(yè)經(jīng)營(yíng)兩個(gè)專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域，需要進(jìn)行科學(xué)地整合與定位。但多數(shù)開(kāi)發(fā)商最初僅僅將自己定位在商業(yè)項(xiàng)目的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商上，在商業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)中，沒(méi)有為以后的商業(yè)運(yùn)營(yíng)進(jìn)行認(rèn)真細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)查和科學(xué)合理的市場(chǎng)定位。由于缺乏市場(chǎng)調(diào)查和市場(chǎng)定位這一主線(xiàn)，在建筑設(shè)計(jì)中，開(kāi)發(fā)商為追求經(jīng)濟(jì)利益最大化

4、，往往為了好賣(mài)而規(guī)劃設(shè)計(jì)、為了好租而規(guī)劃設(shè)計(jì)、為了使用面積最大化而規(guī)劃設(shè)計(jì)、為了建設(shè)成本最低而規(guī)劃設(shè)計(jì)，這些往往造成一些不良的結(jié)果，具體表現(xiàn)為：商業(yè)地產(chǎn)或是由于市場(chǎng)定位不合理，貪大求全，脫離當(dāng)?shù)叵M(fèi)水平；在使用中存在著設(shè)計(jì)的先天不足，給項(xiàng)目今后的運(yùn)作帶來(lái)了不便，降低了效率；不少項(xiàng)目在建成后，為滿(mǎn)足租戶(hù)的要求需大幅度改造物業(yè)，從而造成了人、財(cái)、物的嚴(yán)重浪費(fèi)?！　　　。ǘ┣捌谡猩膛c后續(xù)經(jīng)營(yíng)的脫節(jié)　　與國(guó)外商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商長(zhǎng)期持有物業(yè)只租不售不同，受資金、利潤(rùn)及經(jīng)營(yíng)思路的影響，我國(guó)大多數(shù)開(kāi)發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上存有急功近利的想法，抱著“賣(mài)完就走”的經(jīng)營(yíng)思路

5、，希望“開(kāi)發(fā)、出售、再開(kāi)發(fā)”的循環(huán)周期越短越好，以賺取更多的利潤(rùn)，因此不可能完成對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的完善規(guī)劃。項(xiàng)目售出后很多開(kāi)發(fā)商卻對(duì)商業(yè)后期如何運(yùn)營(yíng)卻不加重視，不愿意多承擔(dān)責(zé)任，也沒(méi)想過(guò)盡可能地幫助買(mǎi)家創(chuàng)造良好的商業(yè)經(jīng)營(yíng)條件和氛圍。即便加以考慮，由于商業(yè)地產(chǎn)已被拆零成小商鋪賣(mài)掉，所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)分散歸屬眾多業(yè)主或租戶(hù)，地產(chǎn)商也無(wú)權(quán)干涉?！　　　。ㄈ┥虡I(yè)地產(chǎn)規(guī)模與商業(yè)發(fā)展水平脫節(jié)　　自2001年以來(lái)，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的投資迅猛增長(zhǎng)，普遍高于其它類(lèi)型房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)水平。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，近幾年我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資年均增幅連續(xù)超過(guò)30％。2004年1至1

6、0月份，全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)完成投資同比增長(zhǎng)34.70％，竣工面積增幅達(dá)16．2％。分別高出整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和竣工面積增幅5.8個(gè)百分點(diǎn)和6.4個(gè)百分點(diǎn)。2004年我國(guó)全年商業(yè)地產(chǎn)投資總額達(dá)到1723億元，約占全部房地產(chǎn)投資總額的31％，即使只考慮到20％的最低增值，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)僅這一年的新增開(kāi)發(fā)體量就約占全球房產(chǎn)總值的萬(wàn)分之四；而我國(guó)商業(yè)經(jīng)過(guò)前幾年的快速增長(zhǎng)，已進(jìn)入了調(diào)整期，近幾年，特別是2004年和2005年，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)增長(zhǎng)速度已遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于商業(yè)發(fā)展速度，造成了商業(yè)地產(chǎn)空置率持續(xù)攀升和社會(huì)資源的很大浪費(fèi)，突顯了商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模與商業(yè)發(fā)展水平脫節(jié)這一矛盾?！?/p>

7、　　　商業(yè)與地產(chǎn)脫節(jié)的原因分析　　　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)公司是一個(gè)項(xiàng)目性公司　　由于房地產(chǎn)的主要“原料”土地獲取的非連續(xù)性，在目前的體制下，房地產(chǎn)公司主要通過(guò)公開(kāi)拍賣(mài)競(jìng)價(jià)獲得土地，一家房地產(chǎn)公司在一個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完之后，很可能由于沒(méi)有土地儲(chǔ)備而被迫停止開(kāi)發(fā)，因此房地產(chǎn)是以項(xiàng)目化方式運(yùn)作的，一旦一個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售完成后，整個(gè)公司就可能被解散。而商業(yè)可以連續(xù)經(jīng)營(yíng)而且應(yīng)該連續(xù)經(jīng)營(yíng)才可能獲取豐厚的利潤(rùn)。房地產(chǎn)公司的“短壽”與商業(yè)公司的“長(zhǎng)命”形成了很大的反差，這是造成商業(yè)與地產(chǎn)脫節(jié)的一個(gè)先天性體制問(wèn)題?！　　　。ǘ┓康禺a(chǎn)是我國(guó)目前公認(rèn)的暴利行業(yè)之一　　因此房地產(chǎn)公

8、司主觀(guān)上也不愿意在商業(yè)經(jīng)營(yíng)上花費(fèi)太多的精力和資源而失去更好的賺錢(qián)機(jī)會(huì)。據(jù)一些政府部門(mén)調(diào)查顯示，全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)高達(dá)到20