常見偷面積法出局

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1、入戶花園、“N+1”房、小復(fù)式，這些時下流行的“偷面積”、“送面積”設(shè)計，深受市民歡迎，也成為不少開發(fā)商賣樓的制勝法寶，不過以后的住宅面積將越來越難“偷”了。日前，廣州市規(guī)劃局公布《廣州市規(guī)劃局貫徹實施<建筑工程建筑面積計算規(guī)范>辦法》征求意見稿（以下簡稱《辦法》），根據(jù)該《辦法》，廣州目前盛行的七種“偷”面積戶型將從此“出局”?！　∪涨埃幸?guī)劃局相關(guān)人士透露，新報建審批的樓盤已經(jīng)基本按照《辦法》執(zhí)行，這意味著新建設(shè)的樓盤無法“偷”面積了。該人士表示，規(guī)劃局內(nèi)部在審批新的樓盤報建規(guī)劃時，已經(jīng)基本按照上述規(guī)定來計算建筑面積。

2、已經(jīng)購買了“偷”面積房子的市民最關(guān)心《辦法》會否追溯至尚未規(guī)劃驗收的房子的問題，該人士表示《辦法》執(zhí)行的界點是規(guī)劃報建，而不是最后的規(guī)劃驗收，這表示已經(jīng)買房的市民不需擔心未來要多付新增建筑面積的房款，在售的房子也是安全的。記者獲悉，花都某樓盤甚至向買家積極宣傳《辦法》，希望借此吸引買家購買最后一批“N+1”戶型?！　?“L”形陽臺　　把“L”形大陽臺一半面積變成房間是時下一種非常常見的戶型設(shè)計。這一戶型的出現(xiàn)是由于“70/90”政策，很多樓盤必須開發(fā)套型建筑面積90平方米以下的單位，如果想設(shè)計套型建筑面積90平方米（即建筑

3、面積100平方米左右）的3房單位，必須通過“偷”面積來實現(xiàn)?！　“咐豪鬄硡^(qū)某樓盤，其大陽臺設(shè)計成了“L”形，陽臺的一部分是房間的面積，把門往外移，休息室可改成一個8平方米以上的房間，“L”形陽臺只算一半面積?！　　掇k法》明確，位于建筑結(jié)構(gòu)內(nèi)的半開敞空間均按投影面積計算建筑面積?？砷g隔成房間的部分陽臺是位于建筑結(jié)構(gòu)內(nèi)的，必須全算面積。　　案例：金沙洲某樓盤設(shè)計的一款“L”形陽臺，全部屬于建筑結(jié)構(gòu)以外，陽臺的一半可以設(shè)計成一個房間，顯然這個房間一半的面積都是“偷”回來的?！　　掇k法》也明確，位于建筑結(jié)構(gòu)外的半開敞空間，如果住

4、宅位于建筑間距標準為1H（H為層高）及以上的區(qū)域，半開敞空間的進深一般不得超出樓層梁底凈高；位于其他區(qū)域，半開敞空間的進深一般不得超出樓層梁底凈高的0.7倍。符合該要求的半開敞空間按投影面積的一半計算建筑面積，超出部分按投影面積計算建筑面積。住宅套內(nèi)半開敞空間的投影面積不得超出套內(nèi)建筑面積的15%。　　一般樓層梁底凈高在2.8-3.3米之間，“L”形陽臺設(shè)計成房間的部分進深顯然超過3.3米，超出部分將要全算面積。而套內(nèi)半開敞空間的投影面積的占比限制也使開發(fā)商不能多設(shè)計外陽臺來“偷”面積?！　?入戶花園　　廣州目前在售的大部

5、分樓盤都會設(shè)計入戶花園，《辦法》中的“位于建筑結(jié)構(gòu)內(nèi)的半開敞空間均按投影面積計算建筑面積”規(guī)定，使肯定納入建筑結(jié)構(gòu)內(nèi)的入戶花園從原來的只算一半面積，變成全算面積。原來入戶花園的設(shè)計是使室內(nèi)多一點戶外通風(fēng)的空間，也有房屋屏風(fēng)的作用，增加單元私密性。入戶花園一旦全算面積，占總面積的比例增大，買家們可能會認為其不實用?！　“咐哼€有一種室內(nèi)花園的設(shè)計是可以變成房間的。如花都某樓盤的“N+1”戶型，其中一個房間就是由室內(nèi)花園改成的，該室內(nèi)花園與一個房間沒有太大區(qū)別，只是房間的窗戶位置變成一個玻璃推拉門。這種情況下的室內(nèi)花園以后都得

6、全算面積?！　?平臺花園　　案例：廣州不少樓盤都有樓下裙樓商業(yè)樓上住宅的設(shè)計，第一層住宅外往往有一個大平臺，不少開發(fā)商都會把平臺送給該層住戶使用，有時候一套80平方米的單位，可以送出上百平方米的大平臺，這種戶型極受買家歡迎?！　　掇k法》針對這種“送”面積的設(shè)計作出了限制，明確非居住建筑的空中花園、活動平臺、陽臺等半開敞空間，外圍有圍護結(jié)構(gòu)或欄桿高度為1.5米及以上的，按投影面積計算建筑面積；外圍無圍護結(jié)構(gòu)且欄桿高度不足1.5米的，按投影面積的一半計算建筑面積。也就是說，這種平臺如果有圍護結(jié)構(gòu)的要全算面積，如果有1.5米以下

7、護欄的也要算一半面積，以后這種大面積平臺無法全部贈送了?！　?架空層、連廊　　案例：白云區(qū)某樓盤聲稱建筑面積119平方米的單位能設(shè)計出130平方米以上的使用空間，一套建筑面積230平方米的單位能送90多平方米的使用空間?！　≡摫P119平方米的單位是四房三衛(wèi)設(shè)計，每個房間面積都超過10平方米，主人房不僅有衛(wèi)生間更有衣帽間，這是建筑面積119平方米的單位絕不可能做到的。記者仔細看戶型圖，發(fā)現(xiàn)該戶型整個主人房連衛(wèi)生間和衣帽間近30平方米的面積都是“偷”回來的。原來主人房的空間屬于兩棟樓宇之間的架空層，開發(fā)商將之封閉起來，做成主人

8、套房，供業(yè)主使用?！　∵@種設(shè)計以后也將被禁止?！掇k法》中明確，公共架空層、避難層、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層等，層高2.2米及以上計算全部建筑面積，層高不足2.2米的計算一半建筑面積。除首層、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層和避難層外，其他樓層如確需設(shè)置公共架空層的，架空部分的建筑面積應(yīng)不少于該樓層建筑面積的1/2，且不得圍閉。　　上述戶型