房地產(chǎn)市場調(diào)研的內(nèi)容和方法

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1、一、市場調(diào)研的含義房地產(chǎn)市場調(diào)研是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了及時作出正確的投資決策和營銷決策，而客觀、系統(tǒng)地收集、整理、研究、分析房地產(chǎn)市場有關信息資料，將其轉(zhuǎn)化為決策所需信息的工作過程。房地產(chǎn)市場調(diào)研的作用1）有助于企業(yè)發(fā)現(xiàn)新的市場機會，確定正確的發(fā)展方向；2）有利于房地產(chǎn)企業(yè)適時開發(fā)新產(chǎn)品，搶占新市場；3）有利于企業(yè)制訂正確的營銷策略；4）有利于企業(yè)不斷提高產(chǎn)品質(zhì)量，改善經(jīng)營管理，提升市場競爭力。二、市場調(diào)研的內(nèi)容（一）宏觀投資環(huán)境調(diào)查（二）城市房地產(chǎn)市場概況（三）目標客戶群消費行為與市場需求容量調(diào)研（四）項目基本狀況調(diào)查（五）項目所在區(qū)域市場狀況（六）項目

2、開發(fā)策略建議（七）營銷策劃和營銷推廣、銷售執(zhí)行階段的市場調(diào)研宏觀投資環(huán)境調(diào)查1、政治環(huán)境2、經(jīng)濟環(huán)境3、社會文化環(huán)境政治環(huán)境政治環(huán)境主要包括政府思想觀念、辦事效率、政策法規(guī)等。一個國家、地區(qū)和城市的政治環(huán)境如何，將直接影響房地產(chǎn)企業(yè)正常的生產(chǎn)經(jīng)營活動的開展。經(jīng)濟環(huán)境國內(nèi)生產(chǎn)總值、國民收入的發(fā)展狀況；能源和資源狀況；城市發(fā)展總體規(guī)劃、城市基礎設施建設、城市人口分布、區(qū)域劃分；社會固定資產(chǎn)投資狀況、金融、證券市場情況；商業(yè)零售與貿(mào)易狀況、居民消費結構、居民儲蓄和信貸情況等。社會文化環(huán)境居民受教育程度、文化水平、職業(yè)構成、民族分布、宗教信仰、風俗習慣、審美觀念

3、等。社會文化往往對整個社會有深刻影響，盡管文化有相對穩(wěn)定性，但不是固定不變的，特別是生活習慣，審美觀念往往隨著社會生產(chǎn)力發(fā)展而發(fā)生一定程度的變化。城市房地產(chǎn)市場概況1、一級市場土地出讓情況，包括土地出讓數(shù)量及其規(guī)劃用途、土地價格、土地出讓金收繳情況；2、全市商品房施工面積、竣工面積、銷售面積、銷售金額、空置面積及結構；3、全市房地產(chǎn)價格走勢，不同區(qū)域和物業(yè)類型的價格情況；4、全市主要發(fā)展商開發(fā)銷售情況，包括開發(fā)量、竣工量、銷售面積及銷售金額；5、三級市場交易情況；6、當?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)相關政策法規(guī)。三、目標客戶群消費行為與市場需求容量調(diào)研1、消費者行為調(diào)研2、

4、市場需求容量調(diào)研消費者行為調(diào)研消費者包括房地產(chǎn)商品的現(xiàn)實購買者與潛在購買者。消費者行為調(diào)研內(nèi)容包括消費者社會階層與數(shù)量、年齡構成、收入構成、家庭人口構成、居民居住現(xiàn)狀與住房消費傾向、房地產(chǎn)購買偏好、購買動機、購買特點等。市場需求容量調(diào)研需求容量，是指有支付能力的市場需求容量。只有有支付能力的需求，才是現(xiàn)實的市場容量。商品住宅市場需求容量調(diào)研，主要包括以下幾方面：1）城市人口、家庭數(shù)量及變化趨勢；2）購買力，包括居民收入水平、儲蓄余額、財產(chǎn)狀況；3）居民居住現(xiàn)狀及改善目標，包括自有住房成套率、居住房型、人均居住面積等；4）居民日常消費支出水平與消費結構；5

5、）不同社會階層和收入水平的居民數(shù)量及其對不同類型房地產(chǎn)商品的數(shù)量、品質(zhì)、功能、價格的需求特點。四、項目基本狀況調(diào)查（1）宗地基本狀況資料包括宗地界址、面積、土地附著物分布、權屬、地形、地貌、水文地質(zhì)條件）、項目歷史與現(xiàn)狀資料、項目合作開發(fā)條件、土地獲得成本、用地規(guī)劃條件、與項目有關的投資及開發(fā)經(jīng)營稅費政策；（2）項目所在區(qū)域市場狀況項目所在區(qū)域城市功能、區(qū)域建設發(fā)展規(guī)劃、人口分布、居民收入水平、商業(yè)、文化氛圍、項目周邊環(huán)境、市政管網(wǎng)設施、交通狀況、公建配套與生活服務設施、項目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場供需狀況與競爭水平，主要競爭對手所提供產(chǎn)品與服務的種類、數(shù)量、

6、品質(zhì)、特點、營銷手段、銷售狀況等，潛在競爭對手出現(xiàn)的可能性。其中競爭對手調(diào)研又包括競爭對手的經(jīng)營管理水平、資源狀況、市場競爭地位、產(chǎn)品地理位置、種類、開發(fā)規(guī)模、產(chǎn)品品質(zhì)、成本、價格、營銷水平、銷售狀況、物業(yè)管理水平，創(chuàng)新能力與發(fā)展新產(chǎn)品的動向。（3）項目開發(fā)策略建議1、市場細分與目標市場調(diào)研；2、產(chǎn)品定位，包括產(chǎn)品類型、功能、品質(zhì)、項目總體規(guī)劃研究；3、開發(fā)策略分析，包括項目開發(fā)規(guī)模、開發(fā)周期、成本控制、價格策略等。五、營銷策劃和銷售執(zhí)行階段的市場調(diào)研1、宏觀經(jīng)濟環(huán)境研究2、市場供需與競爭對手動態(tài)調(diào)研3、消費者調(diào)研，包括：消費者對本企業(yè)產(chǎn)品、服務包括物業(yè)

7、管理的評價、意見和要求，客戶滿意度調(diào)研；4、企業(yè)自身產(chǎn)品與服務調(diào)研，包括：產(chǎn)品優(yōu)劣分析，在滿足客戶需求方面存在的缺陷和不足，產(chǎn)品市場競爭地位分析，本企業(yè)產(chǎn)品的市場占有率及銷售潛力分析；5、價格調(diào)研，包括：產(chǎn)品最適宜的售價、新產(chǎn)品的定價、老產(chǎn)品價格調(diào)整及消費者和競爭者對價格變動的反應；本企業(yè)產(chǎn)品價格與競爭企業(yè)同類產(chǎn)品價格的差異分析。六、房地產(chǎn)市場調(diào)研程序（一）調(diào)研準備階段（二）正式調(diào)研階段（三）結果處理階段調(diào)研準備階段1、確定調(diào)研目標2、初步情況分析3、制定調(diào)研計劃正式調(diào)研階段1、確定資料來源2、確定資料收集方法3、調(diào)查表及調(diào)查問卷設計4、抽樣調(diào)查5、現(xiàn)場

8、實地調(diào)查結果處理階段1、資料整理分析2、編寫調(diào)研報告七、房地產(chǎn)市場調(diào)研方法（一）