哈爾濱東泰地產(chǎn)阿什河街項目定位策劃報告

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1、東泰地產(chǎn)阿什河街項目定位策劃報告眾匯地產(chǎn)2009年03月23日目錄第一部分市場分析第二部分項目定位第三部分推廣策略第四部分商業(yè)建議一。哈爾濱房地產(chǎn)市場分析二。區(qū)域市場分析三。同類可比項目分析第一部分市場分析一。哈爾濱房地產(chǎn)市場分析一。哈爾濱房地產(chǎn)市場分析與一些房價出現(xiàn)波動的一線城市相比，哈爾濱市的房地產(chǎn)市場一直處于一個相對比較落后的階段，因此幾乎沒有投資泡沫。哈市的商品房銷售仍以市民購房自住或賣小買大、賣舊買新的剛性需求為主。隨著城市化進程的加快，專家預(yù)測，未來十年內(nèi)，哈爾濱市市區(qū)人口將翻一番，達到1000萬人左右，人口的增加意味著對住宅需求的進一步加大。第一

2、部分市場分析近期國家、省、市促進房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的利好政策連續(xù)出臺，使市民購房意愿增加，開發(fā)企業(yè)信心大增。今年2月份及3月上旬全市商品房銷售量猛增與二手房的整體成交量的上揚也充分說明了：剛性需求是不可遏制的。年內(nèi)哈爾濱市住宅建設(shè)開工規(guī)模將達800萬平方米，竣工400萬平方米。整體供應(yīng)量有所增加，同時保障性住宅的供應(yīng)量加大也將影響和分流部分普通商品房的銷售。第一部分市場分析一。哈爾濱房地產(chǎn)市場分析未來三年9000億元保障房建設(shè)投入，中低價普通商品房面臨的壓力更大一些，高端樓盤因高端客戶的支付能力較強，使得眾多開發(fā)商轉(zhuǎn)而開發(fā)高端樓盤。今年新增樓盤主要集中在新興

3、熱點區(qū)域：如松北區(qū)、呼蘭區(qū)、哈西新區(qū)、群力新區(qū)、哈爾濱東部板塊等，受到地鐵、跨江交通線路、哈爾濱西客站、哈爾濱北站等城市設(shè)施的影響，預(yù)計這些新興區(qū)域商品房成交量將會有不小的增長。第一部分市場分析一。哈爾濱房地產(chǎn)市場分析隨著一線城市房地產(chǎn)行業(yè)的萎縮，大批成熟而有實力的的品牌房地產(chǎn)開發(fā)商、銷售代理公司、推廣公司相繼來到哈爾濱，他們在帶來豐富的產(chǎn)品選擇同時也加劇了市場競爭，動并教育得消費者越來越理性，在購買時更趨向個性、實際。在建筑風格上，異域風情仍將成為主導，德式風情、西班牙風情、北歐風情等建筑風格撲面而來的同時，一些開發(fā)商將以品質(zhì)樓盤為主打，以獨具特色來吸引購房者

4、。第一部分市場分析一。哈爾濱房地產(chǎn)市場分析因此，綜上所述，目前的哈爾濱房地產(chǎn)市場應(yīng)該做如下結(jié)論：受整體經(jīng)濟環(huán)境的影響，哈爾濱市的各開發(fā)企業(yè)在信心、資金鏈及消費者購買信心雖然普遍受到考驗，但依然蘊藏無限生機與活力；消費者愈加實際與理性，開發(fā)商越來越成熟，樓市正在走向一個健康、理性、平穩(wěn)的通道中來。各開發(fā)企業(yè)及消費者購買信心普遍受到考驗，但依然蘊藏無限生機與活力；第一部分市場分析一。哈爾濱房地產(chǎn)市場分析二。區(qū)域市場分析南崗區(qū)是哈市開埠以來的政治經(jīng)濟文化中心區(qū)，各項基礎(chǔ)設(shè)施成熟完善，是很多市民心目中理想的居住區(qū)首選；隨著城市的不斷外延，南崗區(qū)可供開發(fā)的土地都集中在哈西

5、新區(qū)一帶，就傳統(tǒng)的南崗中心區(qū)而言，可供開發(fā)和利用的成片土地非常稀少，尤其在這幾年的集中開發(fā)利用之后。區(qū)域內(nèi)除了去年面市的上和置地廣場，近年幾乎沒有新的樓盤出現(xiàn)。上和置地廣場產(chǎn)品形態(tài)與區(qū)域位置價格等因素，使之成為我們項目的主要競爭對手。第一部分市場分析二。區(qū)域市場分析三。同類可比項目分析上和置地廣場位置：南崗區(qū)東大直街、三姓街、燎原街交匯處，規(guī)劃地鐵一號線煙廠站出口（雙出口）；發(fā)展商：哈爾濱上和置業(yè)有限公司基地規(guī)模：13643.50平方米建筑面積：89724.22平方米均價：7700元/平米第一部分市場分析三。同類可比項目分析上和置地廣場位置：南崗區(qū)東大直街、三姓

6、街、燎原街交匯處，規(guī)劃地鐵一號線煙廠站出口（雙出口）；發(fā)展商：哈爾濱上和置業(yè)有限公司基地規(guī)模：13643.50平方米建筑面積：89724.22平方米均價：7700元/平米第一部分市場分析三。同類可比項目分析上和置地廣場產(chǎn)品形式：由一棟29層酒店式公寓、一棟29層商務(wù)公寓、1—4層大型商業(yè)、空中花園、地下停車場五部分組成。戶型面積：26.80㎡—34.34㎡之間，均為一室一廚一衛(wèi)設(shè)計物業(yè)現(xiàn)狀：結(jié)構(gòu)封頂賣點：盟科品牌，地段，地鐵出口，五星級物業(yè)，5000平米空中景觀花園。第一部分市場分析三。同類可比項目分析通過以上比較可以看出：品質(zhì)化、個性化住宅開發(fā)已形成大勢所趨，

7、符合房地產(chǎn)市場品質(zhì)居住趨勢的開發(fā)原則。小戶型產(chǎn)品更多是針對投資客設(shè)計。第一部分市場分析三。同類可比項目分析綜上所述，我司認為：哈爾濱市中小戶型開發(fā)均集中在繁華商業(yè)區(qū)或已日臻成熟的新區(qū)，其戶型、價格等較能為哈市中產(chǎn)階層消費者接受。樓盤眾多，雖有同質(zhì)化趨勢，但個性化也正在成為新賣點。日趨理性的買房者心態(tài)，給了擁有相對較低樓盤價格優(yōu)勢的開發(fā)商將硬件設(shè)施大同小異的房子賣出去的機會。第一部分市場分析小結(jié)第二部分項目定位一。項目分析二。目標客戶定位三。價格定位四。項目形象定位第二部分項目定位一。項目分析優(yōu)勢分析：秋林商圈中心地段：其絕版的不可復制性、不可再生性無需贅言。重點

8、學區(qū)：繼紅小學，69中，