房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)關(guān)系分析——基于揚(yáng)州的實(shí)證

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1、附錄7????????????????????????????????????????????．54附錄8????????????????????????????????????????????．55致j射??????????????????????????????????????????．．56攻讀學(xué)位期間發(fā)表的學(xué)術(shù)論文目錄．????????????????57揚(yáng)州大學(xué)學(xué)位論文原創(chuàng)性聲明和版權(quán)使用授權(quán)書(shū)???????????58VI秦偉偉：房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)關(guān)系研究一基于揚(yáng)州的實(shí)證三I緒論1．I研究的背景及意義1．1．1研究的背景1998年中國(guó)頒布住房體制改革的綱領(lǐng)性文件《

2、關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》，至此我國(guó)結(jié)束了福利分房時(shí)代，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)化時(shí)代。近些年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展，極大推動(dòng)了地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，逐漸成為帶動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的第一支柱產(chǎn)業(yè)。近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)趨勢(shì)也極為迅猛，在固定資產(chǎn)投資中所占比重也逐步提高，對(duì)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響越來(lái)越明顯。以揚(yáng)州為例，根據(jù)1998--2010年揚(yáng)州經(jīng)濟(jì)發(fā)展的統(tǒng)計(jì)資料測(cè)算，最近12年來(lái)，揚(yáng)州市固定資產(chǎn)投資年均增長(zhǎng)率以及地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)速度分別為19．32％、19．75％，明顯低于該市23．35％的房地產(chǎn)投資年均增長(zhǎng)率。同期資料表明，揚(yáng)州市房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資

3、比重也由1998年的8．44％增長(zhǎng)到2010年的12．4％，同時(shí)數(shù)據(jù)測(cè)算表明，該市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額與GDP兩者之間存在高度相關(guān)關(guān)系，相關(guān)系數(shù)高達(dá)0．9835。1998年，揚(yáng)州市房地產(chǎn)投資額對(duì)其GDP的直接貢獻(xiàn)率為2．69％，到2010年，房地產(chǎn)投資額對(duì)揚(yáng)州市GDP的直接貢獻(xiàn)率為7．0％。由此可見(jiàn)，在過(guò)去的十三年內(nèi)，揚(yáng)州市房地產(chǎn)業(yè)已逐步成為該市的支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)當(dāng)?shù)貒?guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)發(fā)揮了巨大的推動(dòng)作用。1．1．2研究的意義對(duì)揚(yáng)州市房地產(chǎn)投資與揚(yáng)州市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)進(jìn)行實(shí)證分析，具有理論和實(shí)際兩方面的意義：從理論意義上來(lái)看，有助于認(rèn)識(shí)和把握房地產(chǎn)投資與國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)互動(dòng)作用關(guān)系。目前，兩者之間如何

4、相互影響已引起社會(huì)各界的熱議，本文的研究可以解釋在某一區(qū)域內(nèi)，房地產(chǎn)投資如何影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)，反之國(guó)民經(jīng)濟(jì)又如何影響房地產(chǎn)投資，為兩者互動(dòng)關(guān)系研究提供一定的理論依據(jù)。從實(shí)際意義上來(lái)看，目前很多研究?jī)烧哧P(guān)系的文獻(xiàn)都過(guò)多涉及于國(guó)家、省份等一系列較大的區(qū)域，選擇城市為研究對(duì)象的文獻(xiàn)不多，同時(shí)由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，區(qū)域與區(qū)2揚(yáng)州大學(xué)碩士學(xué)位論文域之間房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可能會(huì)千差萬(wàn)別。本文選取揚(yáng)州市作為研究對(duì)象，對(duì)于小城市來(lái)說(shuō)，具有一定的典型性，對(duì)其它相同級(jí)別的城市有一定的借鑒意義，對(duì)自身也有指導(dǎo)意義。同時(shí)，根據(jù)兩者關(guān)系研究的結(jié)果，可以幫助地方領(lǐng)導(dǎo)者正確認(rèn)識(shí)到兩者之間的互動(dòng)關(guān)系，為政策的制定提

5、供依據(jù)，幫助揚(yáng)州市房地產(chǎn)業(yè)以及該市國(guó)民經(jīng)濟(jì)更好實(shí)現(xiàn)“又好、又快的發(fā)展”。1．2國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀綜述1．2．1國(guó)外學(xué)者的研究國(guó)外對(duì)兩者關(guān)系研究主要有以下兩個(gè)方面：(1)房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)作用分析該研究存在以下兩種觀點(diǎn)：①房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)沒(méi)有明顯推動(dòng)作用，有時(shí)甚至?xí)?duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)產(chǎn)生抑制作用。Weiss-man(1955)認(rèn)為，對(duì)于某些不發(fā)達(dá)地區(qū)進(jìn)行房地產(chǎn)投資只會(huì)拖累該地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，因?yàn)檫@些地區(qū)的資本積累嚴(yán)重不足【l】。美國(guó)學(xué)者M(jìn)ills(1987)與Wells(1985)認(rèn)為，房地產(chǎn)投資回報(bào)率低，應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)投資進(jìn)行壓縮，因?yàn)檫^(guò)多的住宅相關(guān)建設(shè)的投資會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)產(chǎn)生阻礙作用【21。

6、還有學(xué)者選取韓國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與房地產(chǎn)投資中住宅投資的相關(guān)數(shù)據(jù)為研究對(duì)象，定量分析兩者之間關(guān)系，研究表明：住宅投資對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)影響不明顯(Mycong-SooKim2002)【31。②房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)存在明顯推動(dòng)作用。RichardBarras(1995)研究1855—1924年間英國(guó)住宅建設(shè)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的推動(dòng)作用，研究表明，該階段的住宅建設(shè)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的年均貢獻(xiàn)率為2％一3％，主要原因是該階段處于城市化擴(kuò)張期，市場(chǎng)對(duì)住宅的需求巨大，投資于住宅建設(shè)會(huì)大力促進(jìn)這段時(shí)間英國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)【4】。G．Baird與S．A．Chan(2000)選取發(fā)展中國(guó)家的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與房地產(chǎn)基

7、礎(chǔ)設(shè)施投資的相關(guān)數(shù)據(jù)為研究數(shù)據(jù)，定量研究?jī)烧咧g關(guān)系，結(jié)果表明：兩者之間存在高度的相關(guān)性并且基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起著重要的促進(jìn)作用【51。Harris和Arku(2006)研究發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)投資在拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增1Weiss-manE．ImportanceofPhysicalPlanningineconomicdevelopment．In：B．Kelly(Ed)．Housingandeconomicdevelopment．MR：AreportofaConferenceSponsoredatth