房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟增長關(guān)系分析——基于揚州的實證

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1、附錄7????????????????????????????????????????????．54附錄8????????????????????????????????????????????．55致j射??????????????????????????????????????????．．56攻讀學位期間發(fā)表的學術(shù)論文目錄．????????????????57揚州大學學位論文原創(chuàng)性聲明和版權(quán)使用授權(quán)書???????????58VI秦偉偉：房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟增長關(guān)系研究一基于揚州的實證三I緒論1．I研究的背景及意義1．1．1研究的背景1998年中國頒布住房體制改革的綱領(lǐng)性文件《

2、關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》，至此我國結(jié)束了福利分房時代，房地產(chǎn)業(yè)進入市場化時代。近些年來，我國房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展，極大推動了地方經(jīng)濟的發(fā)展，逐漸成為帶動我國經(jīng)濟增長的第一支柱產(chǎn)業(yè)。近年來，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資增長趨勢也極為迅猛，在固定資產(chǎn)投資中所占比重也逐步提高，對我國國民經(jīng)濟增長的影響越來越明顯。以揚州為例，根據(jù)1998--2010年揚州經(jīng)濟發(fā)展的統(tǒng)計資料測算，最近12年來，揚州市固定資產(chǎn)投資年均增長率以及地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長速度分別為19．32％、19．75％，明顯低于該市23．35％的房地產(chǎn)投資年均增長率。同期資料表明，揚州市房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資

3、比重也由1998年的8．44％增長到2010年的12．4％，同時數(shù)據(jù)測算表明，該市房地產(chǎn)開發(fā)投資額與GDP兩者之間存在高度相關(guān)關(guān)系，相關(guān)系數(shù)高達0．9835。1998年，揚州市房地產(chǎn)投資額對其GDP的直接貢獻率為2．69％，到2010年，房地產(chǎn)投資額對揚州市GDP的直接貢獻率為7．0％。由此可見，在過去的十三年內(nèi)，揚州市房地產(chǎn)業(yè)已逐步成為該市的支柱產(chǎn)業(yè)，對當?shù)貒窠?jīng)濟的增長發(fā)揮了巨大的推動作用。1．1．2研究的意義對揚州市房地產(chǎn)投資與揚州市經(jīng)濟增長進行實證分析，具有理論和實際兩方面的意義：從理論意義上來看，有助于認識和把握房地產(chǎn)投資與國民經(jīng)濟增長互動作用關(guān)系。目前，兩者之間如何

4、相互影響已引起社會各界的熱議，本文的研究可以解釋在某一區(qū)域內(nèi)，房地產(chǎn)投資如何影響國民經(jīng)濟，反之國民經(jīng)濟又如何影響房地產(chǎn)投資，為兩者互動關(guān)系研究提供一定的理論依據(jù)。從實際意義上來看，目前很多研究兩者關(guān)系的文獻都過多涉及于國家、省份等一系列較大的區(qū)域，選擇城市為研究對象的文獻不多，同時由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，區(qū)域與區(qū)2揚州大學碩士學位論文域之間房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可能會千差萬別。本文選取揚州市作為研究對象，對于小城市來說，具有一定的典型性，對其它相同級別的城市有一定的借鑒意義，對自身也有指導意義。同時，根據(jù)兩者關(guān)系研究的結(jié)果，可以幫助地方領(lǐng)導者正確認識到兩者之間的互動關(guān)系，為政策的制定提

5、供依據(jù)，幫助揚州市房地產(chǎn)業(yè)以及該市國民經(jīng)濟更好實現(xiàn)“又好、又快的發(fā)展”。1．2國內(nèi)外研究現(xiàn)狀綜述1．2．1國外學者的研究國外對兩者關(guān)系研究主要有以下兩個方面：(1)房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟增長作用分析該研究存在以下兩種觀點：①房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟增長沒有明顯推動作用，有時甚至會對經(jīng)濟增長產(chǎn)生抑制作用。Weiss-man(1955)認為，對于某些不發(fā)達地區(qū)進行房地產(chǎn)投資只會拖累該地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展，因為這些地區(qū)的資本積累嚴重不足【l】。美國學者Mills(1987)與Wells(1985)認為，房地產(chǎn)投資回報率低，應(yīng)對房地產(chǎn)投資進行壓縮，因為過多的住宅相關(guān)建設(shè)的投資會對經(jīng)濟增長產(chǎn)生阻礙作用【21。

6、還有學者選取韓國經(jīng)濟增長與房地產(chǎn)投資中住宅投資的相關(guān)數(shù)據(jù)為研究對象，定量分析兩者之間關(guān)系，研究表明：住宅投資對國民經(jīng)濟增長的貢獻影響不明顯(Mycong-SooKim2002)【31。②房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟增長存在明顯推動作用。RichardBarras(1995)研究1855—1924年間英國住宅建設(shè)投資對經(jīng)濟增長的推動作用，研究表明，該階段的住宅建設(shè)投資對經(jīng)濟增長的年均貢獻率為2％一3％，主要原因是該階段處于城市化擴張期，市場對住宅的需求巨大，投資于住宅建設(shè)會大力促進這段時間英國國民經(jīng)濟的增長【4】。G．Baird與S．A．Chan(2000)選取發(fā)展中國家的經(jīng)濟增長與房地產(chǎn)基

7、礎(chǔ)設(shè)施投資的相關(guān)數(shù)據(jù)為研究數(shù)據(jù)，定量研究兩者之間關(guān)系，結(jié)果表明：兩者之間存在高度的相關(guān)性并且基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資對經(jīng)濟增長起著重要的促進作用【51。Harris和Arku(2006)研究發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)投資在拉動經(jīng)濟增1Weiss-manE．ImportanceofPhysicalPlanningineconomicdevelopment．In：B．Kelly(Ed)．Housingandeconomicdevelopment．MR：AreportofaConferenceSponsoredatth