房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃書023

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1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃書目錄1房地產(chǎn)市場調(diào)查與分析31.1我國房地產(chǎn)開發(fā)市場宏觀環(huán)境調(diào)查分析31.1.1政治環(huán)境31.1.2經(jīng)濟(jì)環(huán)境41.1.3社會(huì)環(huán)境41.1.4科技環(huán)境51.2武漢市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢調(diào)查分析61.2.1武漢市房地產(chǎn)現(xiàn)狀61.2.2市場現(xiàn)狀剖析201.2.3未來市場走勢預(yù)測221.3區(qū)域環(huán)境調(diào)查與分析231.3.1市場需求241.3.2供應(yīng)現(xiàn)狀251.3.3交通條件251.3.4市政配套251.4競爭項(xiàng)目調(diào)查與分析261.5客戶群調(diào)查與分析271.5.2目標(biāo)客戶分析282.1影響本項(xiàng)目市場定位的因素分析302.1.1商圈及交易圈的因素302.1.

2、2經(jīng)濟(jì)和人口因素分析302.1.3住宅市場供給情況322.1.4住宅供給與需求的比較332.2項(xiàng)目定位332.2.1項(xiàng)目定位332.2.2功能定位342.2.4產(chǎn)品定位352.2.5價(jià)格定位352.2.6開發(fā)時(shí)機(jī)及進(jìn)度（時(shí)間有待調(diào)整）353項(xiàng)目規(guī)劃、建筑方案策劃363.1項(xiàng)目規(guī)模及總體方案363.1.1項(xiàng)目規(guī)模363.2項(xiàng)目規(guī)劃布局及空間環(huán)境363.3建筑方案設(shè)計(jì)393.3.1設(shè)計(jì)要求393.3.2戶型設(shè)計(jì)403.3.3建筑立面424項(xiàng)目營銷策略434.1品牌策略434.1.1品牌名稱434.1.2品牌定位434.1.3品牌傳播434.2租售方案和價(jià)格策略454.2.

3、1租售方案454.2.2價(jià)格策略464.3渠道策略494.3.1目標(biāo)客層及地區(qū)的策劃494.3.2產(chǎn)品機(jī)會(huì)點(diǎn)的策劃494.3.3廣告策劃494.4促銷推廣策略514.4.1銷售策略策劃514.4.2各階段客層分析524.4.3推廣活動(dòng)525項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)可行性分析545.1項(xiàng)目背景及概況545.2、開發(fā)地點(diǎn)現(xiàn)狀及有關(guān)條件分析545.2.1地點(diǎn)與地理位置545.2.2周邊建筑物及環(huán)境條件555.2.3城市規(guī)劃及區(qū)域性規(guī)劃要求555.2.4征地與拆遷條件、施工條件555.3投資估算與資金籌措565.3.1投資規(guī)劃565.3.2資金籌措方式595.4、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析605.4.

4、1、主要分析評價(jià)指標(biāo)605.4.2、項(xiàng)目的成本及費(fèi)用構(gòu)成分析615.4.3、項(xiàng)目的租售收入、利潤分析615.5、項(xiàng)目不確定分析635.5.1、項(xiàng)目盈虧平衡分析635.5.2、敏感性分析646項(xiàng)目策劃結(jié)論666.1項(xiàng)目概述666.2項(xiàng)目定位666.3開發(fā)進(jìn)度666.4預(yù)期效益指標(biāo)676.5風(fēng)險(xiǎn)分析及風(fēng)險(xiǎn)控制676.5.1風(fēng)險(xiǎn)分析676.5.2風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避和控制68參考文獻(xiàn)：691房地產(chǎn)市場調(diào)查與分析1.1我國房地產(chǎn)開發(fā)市場宏觀環(huán)境調(diào)查分析1.1.1政治環(huán)境2010年1月1號財(cái)政部出臺“5年內(nèi)住房轉(zhuǎn)讓全額征收營業(yè)稅”的規(guī)定，國際金融危機(jī)時(shí)期的二手房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅優(yōu)惠政策就此終止

5、，這無疑是在打擊投機(jī)購房，給炒房者帶來不利影響。從這新年第一拳開始，國家不斷在政策上對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控，4月17日，國務(wù)院又發(fā)出《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》，提出了調(diào)控樓市的10項(xiàng)具體措施，被稱為“新國十條”。其將遏制房價(jià)與維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定等量齊觀，要點(diǎn)包括要求房價(jià)過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款;對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款等。而在5月，國務(wù)院又出臺“新國十條”，其中以“限購令”最為奏效，也是今年樓市調(diào)控的一大亮點(diǎn)截止到11月中旬，全國已有16個(gè)城市頒布“限購令”。9月初，

6、國家統(tǒng)計(jì)局首次明確表示進(jìn)行空置房調(diào)查。隨后，北京、天津、上海、廣州、深圳5個(gè)試點(diǎn)城市啟動(dòng)空置房調(diào)查。在5城市空置房調(diào)查啟動(dòng)后不久，有相關(guān)人士透露，由于空置房沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，難以得出空置率。近日，國家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人稱將對人口普查中獲得的住房信息進(jìn)行采集和分析。從這一系列政策我們可以看出國家政府對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的決心，雖然政策的影響力度現(xiàn)在還不能予以置評，但是房地長市場在未來幾年甚至幾十年仍然會(huì)是政府實(shí)行宏觀調(diào)控的重要方面。1.1.2經(jīng)濟(jì)環(huán)境世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的態(tài)勢已經(jīng)確立，目前處于新一輪經(jīng)濟(jì)周期的左側(cè)區(qū)域，這一點(diǎn)與前幾年顯著不同。而且利率處于較低水平，之前1年期定期存款利

7、率為2.25%，5年期定期存款利率為3.60%，如此低的利率水平為高房價(jià)提供了支撐。中國人民銀行決定從2010年12月20日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。這已經(jīng)是國家銀行第六次連續(xù)上調(diào)人民幣存款儲備金率。此次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率預(yù)計(jì)凍結(jié)資金3000億，頻繁準(zhǔn)備金率上調(diào)已經(jīng)成為當(dāng)局收緊貨幣政策的主力戰(zhàn)術(shù)，意在加強(qiáng)對流通性的有效調(diào)控，管理通貨預(yù)期的同時(shí)加強(qiáng)對銀行貸款投放的監(jiān)管。不僅如此，銀監(jiān)會(huì)近日出臺相關(guān)政策，要求信托公司逐筆排查房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)，眾房企在融資和銷售等方面將面臨較大的現(xiàn)金壓力。房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)的影響能力也是不容小覷。房地產(chǎn)