居然之家營(yíng)銷策劃方案

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1、.謹(jǐn)致：濰坊沃華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司虞清商廈項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案合富輝煌（中國(guó)）山東公司2012年7月17日...第一部分：項(xiàng)目理解一、市場(chǎng)解讀1、濰坊市商業(yè)概況濰坊市批發(fā)市場(chǎng)比較發(fā)達(dá)，百貨零售業(yè)初步完成向綜合性購(gòu)物中心業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)變，連鎖業(yè)正在蓬勃發(fā)展，私營(yíng)經(jīng)濟(jì)在濰坊市經(jīng)濟(jì)總量中所占比重不高。自20世紀(jì)末，濰坊市經(jīng)濟(jì)發(fā)展逐步加速，尤其是每年一度的世界風(fēng)箏會(huì)和魯臺(tái)經(jīng)貿(mào)洽談會(huì)，成為濰坊市城市建設(shè)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的推進(jìn)劑。濰坊目前現(xiàn)有的商圈分布圖：本案n白浪河商圈分析白浪河商圈得益于濰坊傳統(tǒng)商業(yè)布局，集中了濰坊市主要的寫字樓、酒店

2、、商務(wù)型住宅以及大量的休閑娛樂機(jī)構(gòu)、設(shè)施等，其商業(yè)物業(yè)以大中型百貨店和超級(jí)市場(chǎng)為主，如中百商廈、泰華廣場(chǎng)、大潤(rùn)發(fā)超市、樂購(gòu)超市、金沙商場(chǎng)、濰坊百貨大樓、四平路佳樂家等，以購(gòu)物功能為主，娛樂休閑功能略顯不足，但隨著泰華城的擴(kuò)建與大潤(rùn)發(fā)購(gòu)物公園的建成、營(yíng)業(yè)，白浪河商圈單純購(gòu)物功能的形象將有所改變。n新華路商圈分析新華路商圈得益于濰坊城區(qū)規(guī)模的不斷擴(kuò)張與高新區(qū)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，尤其是濰坊政府東移，極大地帶動(dòng)了該區(qū)域中高檔住宅的發(fā)展，進(jìn)而引領(lǐng)商業(yè)物業(yè)跳躍式發(fā)展，憑借便利的交通、先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)、大量的高收入人群，異軍突起，銀

3、座商場(chǎng)、沃爾瑪、樂購(gòu)、佳樂家等商業(yè)的急速興起，與白浪河商圈東西相望，構(gòu)筑濰坊商業(yè)新格局。2、濰坊市商業(yè)特征...n濰坊市商業(yè)正在向高速發(fā)展進(jìn)軍。n超市、便利店發(fā)展迅速，勢(shì)頭強(qiáng)勁，發(fā)展空間很大，競(jìng)爭(zhēng)逐步白熱化。n批發(fā)業(yè)較為發(fā)達(dá)，正在形成地區(qū)優(yōu)勢(shì)和特色優(yōu)勢(shì)。n購(gòu)物中心和百貨業(yè)競(jìng)爭(zhēng)比較激烈，幾家大的購(gòu)物中心正在逐步形成自己的特色和核心優(yōu)勢(shì)。n專賣店沒有形成品牌和規(guī)模優(yōu)勢(shì)。n服務(wù)業(yè)、餐飲業(yè)、休閑娛樂業(yè)發(fā)展勢(shì)頭迅猛，市場(chǎng)潛力大。n東西兩大商圈，即白浪河商圈和新華路商圈。n早期商業(yè)市場(chǎng)由本土商業(yè)壟斷，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和市場(chǎng)

4、競(jìng)爭(zhēng)的自由化，萬達(dá)、銀座、沃爾瑪、大潤(rùn)發(fā)、樂購(gòu)等省內(nèi)外、國(guó)內(nèi)外知名商業(yè)進(jìn)入濰坊市場(chǎng)。n目前消費(fèi)市場(chǎng)以初步完善化、中檔、中低檔、中高檔商場(chǎng)不斷的完善，目前以中百商場(chǎng)、泰華廣場(chǎng)、銀座商場(chǎng)為代表的三大購(gòu)物商場(chǎng)。萬達(dá)的入駐將為未來濰坊高檔商場(chǎng)的完善帶來進(jìn)一步發(fā)展。n早期商業(yè)以自營(yíng)為主，近幾年產(chǎn)權(quán)式商鋪興起，大多因產(chǎn)權(quán)失控導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)權(quán)散落，以至于后期經(jīng)營(yíng)失敗，如盛和步行街、和平商業(yè)廣場(chǎng)、國(guó)安商務(wù)大廈。n近期供給放量，多以大型的綜合性商業(yè)突出億豐時(shí)代、萬錦國(guó)際、凱利mall、中華茶博城、名嘉城市廣場(chǎng)等多個(gè)大體量的商業(yè)上市或

5、即將上市，但分散較分散，大量的分散了客流。3、濰坊專業(yè)市場(chǎng)格局六大專業(yè)市場(chǎng)：按照濰坊市場(chǎng)現(xiàn)狀，專業(yè)市場(chǎng)分為家居建材市場(chǎng)、家具市場(chǎng)、輕紡市場(chǎng)、汽配市場(chǎng)、茶葉市場(chǎng)、小商品市場(chǎng)等6大類。...市場(chǎng)名稱市場(chǎng)概況千和家居市場(chǎng)位于健康街與和平路交叉口向東100米，規(guī)模約為2萬平米，定位中高檔，租金：1.1—1.6元/平米/天左右。主要經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目有板式家具、紅木家具、兒童套房、歐式家具及辦公家具等。作為濰坊首家推出夜間購(gòu)物的家居市場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)狀況一般。華都家居市場(chǎng)位于健康街與會(huì)線路交叉口東北，總建筑面積12萬平米，內(nèi)部分為巨藏廳

6、、攔金區(qū)、寶緣區(qū)、商務(wù)大廈四部分。以經(jīng)營(yíng)中高檔家居用品為主，經(jīng)營(yíng)狀況一般。目前租金范圍在0.7-1.2元/天/平米。鋪位空置率較多。百老匯家世界市場(chǎng)位于寒亭區(qū)，濟(jì)青高速公路入口處，占地面積600畝，總建筑面積約60萬平米。主要以經(jīng)營(yíng)家居用品的一站式購(gòu)物中心。整體包含交易區(qū)、辦公區(qū)、物流區(qū)、餐飲娛樂區(qū)四個(gè)大的功能分區(qū)。經(jīng)營(yíng)狀況良好。中百益家園市場(chǎng)位于濰坊勝利東街與坊央路交叉路口，共兩層，總建筑面積約3.1萬平米，采用超市模式經(jīng)營(yíng)。主要經(jīng)營(yíng)家居用品、建材、裝飾用品。采用“建材超市+裝潢中心”的經(jīng)營(yíng)模式。經(jīng)營(yíng)狀況良

7、好，為目前濰坊市民家裝建材選購(gòu)的首要場(chǎng)所。廣豐家具城市場(chǎng)位于青年路與勝利西街交叉口，總建筑面積約5萬平米，主要經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目為百貨、小商品、服裝、鞋帽、音像用品、通訊器材等，由于位于市區(qū)最繁華地帶，整體經(jīng)營(yíng)狀況較好。租金：1.8-2.5元/天/平米左右茶葉市場(chǎng)項(xiàng)目位于青年路火車站附近，總建筑面積約2萬平米，主要經(jīng)營(yíng)茶葉零售、批發(fā)、各種精品茶具等。作為山東最大規(guī)模的茶葉市場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)狀況良好。租金：1.8-2.4元/天/平米左右豪德建材市場(chǎng)市場(chǎng)位于濰坊市濰城區(qū)東風(fēng)西街豪德貿(mào)易廣場(chǎng)，規(guī)模約2萬平米，主要經(jīng)營(yíng)家居建材，五金、

8、鋼材、土雜等。整體規(guī)模較大，經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品類型比較齊全，競(jìng)爭(zhēng)壓力較大，經(jīng)營(yíng)狀況相對(duì)不錯(cuò)租金：1-2.5元/平米/天市場(chǎng)位于北宮街向陽(yáng)路交叉路口（西北角）萬家福東臨，總規(guī)模約4.5萬平米，主要經(jīng)營(yíng)建筑裝飾材料，家居用品等，經(jīng)營(yíng)狀況良好。租金：1.1—1.5元/平米/天...新紀(jì)元建材市場(chǎng)豪德小商品城市場(chǎng)濰坊市濰城區(qū)東風(fēng)西街豪德貿(mào)易廣場(chǎng)西，規(guī)模約18萬平米，主要經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目為百貨、小商品、服裝、鞋帽、音像用品、通