長(zhǎng)春項(xiàng)目全策劃結(jié)構(gòu)思路

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1、長(zhǎng)春項(xiàng)目全策劃結(jié)構(gòu)思路一、宏觀市場(chǎng)研究I、區(qū)域現(xiàn)狀及其趨勢(shì)判斷1、宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況：（1）國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（2）固定資產(chǎn)投資總額（3）各產(chǎn)業(yè)比率、人口、收入（4）社會(huì)消費(fèi)特征及恩格爾系數(shù)（5）宏觀購(gòu)房金融政策：貨幣政策、利率、房地產(chǎn)按揭政策（6）項(xiàng)目建設(shè)成本基礎(chǔ)數(shù)據(jù)；2、項(xiàng)目所在地政府相關(guān)的政策法規(guī)和城市發(fā)展方向：（1）東北區(qū)域經(jīng)濟(jì)政策改變（2）政府對(duì)各類住宅的開發(fā)和流通方面的政策法規(guī)（3）政府關(guān)于商品住宅、市政規(guī)劃等開發(fā)的政策法規(guī)（4）通過城市規(guī)劃、開發(fā)方向或政府扶持以確定城市發(fā)展方向，及其對(duì)項(xiàng)目正面或負(fù)面的影響。II、項(xiàng)目用地周邊環(huán)境分析（1）項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查：地理位置、地質(zhì)地貌狀

2、況、土地面積及紅線圖、土地規(guī)劃使用性質(zhì)、七通一平現(xiàn)狀（2）項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查：地塊周邊的建筑物、綠化景觀、自然景觀、歷史人文景觀、環(huán)境污染狀況（3）地塊交通條件調(diào)查：地塊周邊的市政路網(wǎng)以其公交現(xiàn)狀、遠(yuǎn)景規(guī)劃、項(xiàng)目的水、路、空交通狀況、地塊周邊的市政道路進(jìn)入項(xiàng)目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀（4）周邊市政配套設(shè)施調(diào)查：購(gòu)物場(chǎng)所、文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生、金融服務(wù)、郵政服務(wù)、娛樂、餐飲、運(yùn)動(dòng)、生活服務(wù)、娛樂休息設(shè)施、周邊可能存在的對(duì)項(xiàng)目不利的干擾因素、歷史人文區(qū)位影響（5）短中期政府在項(xiàng)目所在地及項(xiàng)目地塊周邊的市政規(guī)劃。III、項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供求現(xiàn)狀：（1）所在地項(xiàng)目供給特征：數(shù)據(jù)及趨勢(shì)、

3、項(xiàng)目特征細(xì)分描述（如下新建在建項(xiàng)目信息）、從特征得到的借鑒和警惕、價(jià)格、熱銷戶型等（2）項(xiàng)目所在地土地供應(yīng)情況及其帶來的潛在供應(yīng)量（3）項(xiàng)目所在地的居民住宅現(xiàn)狀：形態(tài)及比重（4）項(xiàng)目所在地市場(chǎng)板塊的劃分及其差異（5）項(xiàng)目所在地項(xiàng)目平均價(jià)格走勢(shì)及市場(chǎng)價(jià)值發(fā)現(xiàn)。供給調(diào)研所需數(shù)據(jù)資料內(nèi)容：a、土地市場(chǎng)信息：區(qū)域特征、土地供給、購(gòu)買方信息、政策法規(guī)變化、規(guī)劃；b、新建在建項(xiàng)目信息：區(qū)位特征板塊、項(xiàng)目特征（風(fēng)格、戶型結(jié)構(gòu)、建筑結(jié)構(gòu)、材料、裝修、樓間距、綠化率、電梯量、車位）、戶型（面積大小、數(shù)量配比、客戶群）、價(jià)格（價(jià)格現(xiàn)狀、價(jià)格走勢(shì)、價(jià)格手段、層次朝向差價(jià)）、投資商、開發(fā)商、代理商、承建商

4、、物業(yè)管理、內(nèi)部配套特征、周邊配套信息。c、顯性消費(fèi)者基本信息：客戶群特征、購(gòu)房目的、區(qū)位選擇、房型選擇、面積選擇、總價(jià)范圍、貨款比率。a、房地產(chǎn)市場(chǎng)交易信息。b、房地產(chǎn)項(xiàng)目推廣基本信息：廣告（出現(xiàn)媒體、時(shí)間與期間、版面、色彩、投放數(shù)量、載體、廣告市場(chǎng)價(jià)格、主題特色）促銷活動(dòng)（形式特點(diǎn)、時(shí)間段）。c、居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)、商品住宅價(jià)格指數(shù)IV、項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)需求調(diào)研內(nèi)容市場(chǎng)研究在于如何將以上所得到的供給數(shù)據(jù)和市場(chǎng)需要相結(jié)合進(jìn)行整合分析，從而得到符合市場(chǎng)、符合需求和能超越需求的項(xiàng)目所需的結(jié)論。需求研究結(jié)構(gòu)如下：第一部分研究目的（叢需求調(diào)研中希望得到的結(jié)論支撐）對(duì)消費(fèi)者購(gòu)房目的研究,

5、住房信息傳播途徑研究,住房消費(fèi)決策模式研究,購(gòu)房考慮因素研究,住房?jī)r(jià)位選擇研究.消費(fèi)者對(duì)住房面積、裝修等方面的考慮，對(duì)聯(lián)排別墅、儲(chǔ)藏室、開放式陽臺(tái)、框架結(jié)構(gòu)等房屋賣點(diǎn)的接受度研究都能對(duì)項(xiàng)目定位發(fā)展模式提供理論基礎(chǔ)。第二部分研究方法（整個(gè)需求研究方法、需要注重點(diǎn)和全過程的描繪）其中，調(diào)研所得到的數(shù)據(jù)（問卷）整理分析是關(guān)鍵過程。其中樣本容量公式：（為滿足精度要求的數(shù)學(xué)模型）總量Y樣本中有意購(gòu)房者比率α（百分率），若95%的置信空間寬度為0.05則β=0.025，則在總量Y下需要的精確樣本容量為ε=[Y*α*(1-α)]/[Y*(β2/4)+α*(1-α)]。項(xiàng)目調(diào)研中有必要對(duì)消費(fèi)者需求

6、和消費(fèi)模式的了解和研究。例如總量為2000份問卷中有25%有購(gòu)房意向，我們需要多少才能精確說明問題（數(shù)量多并不能體現(xiàn)需求）因此可以得出[2000*0.25（1-0.25）]/[2000*（0.0252/4）+0.25*(1-0.25)]=700,這就是我們需要的結(jié)論。第三部分研究分析（整個(gè)需求研究分析的過程）我正試著做這個(gè)業(yè)務(wù)建模，希望能拿出些結(jié)果來和大家交流。1、住房消費(fèi)者群體特征研究（1）商品住宅客戶構(gòu)成及購(gòu)買實(shí)態(tài)分析（各種檔次商品住宅客戶分析、商品住宅客戶購(gòu)買行為分析）（2）已購(gòu)房者的群體特征研究（3）未來打算購(gòu)房者的群體特征2、房屋購(gòu)買的決策方式.（1）購(gòu)買決策方式（2）購(gòu)

7、房信息的主要途徑3、購(gòu)房需求研究（1）購(gòu)房目的（2）購(gòu)房考慮的主要因素（3）價(jià)位的選擇（4）付款方式（5）需求程度（6）面積選擇（7）房屋模式需求度分析第四部分結(jié)論總括購(gòu)房消費(fèi)調(diào)研應(yīng)該包括的內(nèi)容如下：A人口統(tǒng)計(jì)特征：年齡分布、性別、收入、職業(yè)、教育、家庭生命周期與購(gòu)買行為、家庭規(guī)模。B行為特征：誰買、如何買、何時(shí)買、哪里買、為什么買。C消費(fèi)的社會(huì)性特征：對(duì)示范的追隨、家庭結(jié)構(gòu)及其主導(dǎo)、角色和地位。D消費(fèi)者心理特征：動(dòng)機(jī)、直覺、信念和態(tài)度。4、需求研究總結(jié)V市場(chǎng)總結(jié)當(dāng)?shù)?/p>