項(xiàng)目策劃思路報(bào)告

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1、第一章項(xiàng)目基本狀況1?1項(xiàng)目的基本情況錦華花園位于廣東省陽西縣富貴大道西側(cè)，緊臨陽西縣自來水廠、西湖公園、富禾“山水華庭”。地塊規(guī)則狹長(zhǎng)，長(zhǎng)320米，寬42米，占地而積13477.85nf,總建筑面積為52341.48m2,共462戶。主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo):占地而積13477.85m2總建筑而積55183.48m2住宅建筑面積45305.48m2商業(yè)建筑面積7036m2架空綠化面積2842m2覆蓋率69%容積率3.94綠化率35%地上停車位601?2項(xiàng)目戶型比例錦華花園其戶型有1房、3房和4房，戶型面積和比例見下表。戶型面積(M2)戶數(shù)占總戶數(shù)比例一房

2、兩廳57.59143%三房?jī)蓮d一衛(wèi)88.56-94.1026658%三房?jī)蓮d兩上107.50-108.238418%四房?jī)蓮d兩衛(wèi)108.23-117.239821%合計(jì)462第二章?市場(chǎng)概況從初步的市場(chǎng)調(diào)研來看，目前陽西縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)主耍體現(xiàn)在以下兩點(diǎn)1.房地產(chǎn)市場(chǎng)尚屬于起步階段，市場(chǎng)狀態(tài)較為原始。當(dāng)前區(qū)域內(nèi)已入住的商品房項(xiàng)口較少，居民主要住宅主要是自建房及福利房,在售項(xiàng)冃主要是粵遼開發(fā)的住宅項(xiàng)冃及富和開發(fā)的富禾花園、山水華庭。從項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)上來看除“山水華庭”外的項(xiàng)目基本上都是類似于農(nóng)民自建房，外觀、戶型設(shè)計(jì)、整體規(guī)劃都較落后；從營(yíng)銷現(xiàn)場(chǎng)來看，都

3、缺乏整體的形象包裝，銷售人員普遍索質(zhì)低下、缺乏系統(tǒng)、專業(yè)的培訓(xùn)，現(xiàn)場(chǎng)管理混亂。2.市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)較為激烈。目前在售或即將建設(shè)發(fā)售的商品房項(xiàng)目較多，僅雙飛即將開發(fā)的項(xiàng)目就達(dá)到15萬耐以上，同時(shí)當(dāng)?shù)剡€存在部分的行政單位口建宿舍樓的現(xiàn)象，無疑乂消化了部分的市場(chǎng)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)激烈可見一斑。3.對(duì)戶型及面積的需求上，基本上以80-90m2左右的兩房、100-110nf左右的三房、110-120m2的四房為主。4?價(jià)格上基本集屮在700-800元/葉的范圍內(nèi)，“山水華庭”的價(jià)格略高均價(jià)在1050元/nf左右。5.客戶購(gòu)房基本上都選擇按揭的模式。6?對(duì)朝向非常在意，

4、北向單位的銷售難度較大?！吧剿A庭”的北向單位除可見小區(qū)園林的單位外，基本上沒有銷售岀去。7?對(duì)現(xiàn)代的居住生活方式較為接受。主要體現(xiàn)在同期正在銷售的“山水華庭”和粵遼花園競(jìng)爭(zhēng)對(duì)比上。詳見下表“山水華庭”粵遼花園價(jià)格1050元/nf800元/itf規(guī)劃中庭花園簡(jiǎn)單綠化戶型因索凸窗、大陽臺(tái)、躍式結(jié)構(gòu)、功能分區(qū)明顯傳統(tǒng)結(jié)構(gòu)智能化電子巡更系統(tǒng)無—1—~7,；MIS當(dāng)?shù)剌^為現(xiàn)代類似農(nóng)民房銷售狀態(tài)80%以上30-40%&新開發(fā)的商用物業(yè)基本上有價(jià)無市的狀態(tài)，基本空置。第三章項(xiàng)目分析3?1項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)：1.緊鄰西湖公園，可以在一定程度上彌補(bǔ)本項(xiàng)目無小區(qū)園林

5、的缺陷。2?和“山水華庭”比鄰，形成大社區(qū)的效應(yīng)，有利于聚集人氣。3?本項(xiàng)口的立面效果較為現(xiàn)代，對(duì)于提升項(xiàng)口檔次有一定的幫助。1.戶型設(shè)計(jì)方正，功能分區(qū)比較明顯，都帶陽臺(tái)、凸窗或轉(zhuǎn)角凸窗。劣勢(shì)：1?由于地塊及容積率的因素，本項(xiàng)目綠化率較低，難以營(yíng)造中庭花園。2?同時(shí)也由于容積率高，樓間距較密，壓迫感強(qiáng)。3?入戶大堂狹小，難以體現(xiàn)項(xiàng)口檔次及形彖。4?戶型朝向上,北向單位占50%,對(duì)銷售有較大的影響。5?直接面臨“山水華庭”的競(jìng)爭(zhēng)。5.發(fā)展商在陽西縣無品牌效益。3?2競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目對(duì)比分析從地理位置上，木項(xiàng)目和“山水華庭”僅一路Z隔；從工程進(jìn)度上，木項(xiàng)目銷售

6、時(shí)“山水華庭二期”尚在銷售；從市場(chǎng)定位上，和“山水華庭”基本一致；從規(guī)劃設(shè)計(jì)上，兩者極為相似。所以我們認(rèn)為本項(xiàng)口的最主要、最直接的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手就是“山水華庭”，有必要對(duì)兩者的差距進(jìn)行詳細(xì)比較分析及解決，才能與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取勝。差距點(diǎn)山水華庭本項(xiàng)目差距解決方式綠化中庭園林小而積局部綠化犧牲部分商用而積或縱向空1'可上解決戶型躍式、復(fù)式、平面平面結(jié)構(gòu)進(jìn)行局部調(diào)整，營(yíng)造賣點(diǎn)而積較人略小宣傳本項(xiàng)口總價(jià)較低層單元數(shù)1梯2戶或1梯4戶1梯4戶或1梯6戶對(duì)走廊進(jìn)行裝飾，掩蓋弱點(diǎn)公用空間無無增設(shè)部分功能性的公用空間品牌力有無結(jié)合銷售需要，通過公益活動(dòng)逐步建立第四章項(xiàng)目定

7、位4.1檔次定位根據(jù)項(xiàng)目口身的情況和周邊環(huán)境進(jìn)行綜合分析，木項(xiàng)目的檔次定位應(yīng)為精品住宅。具休理由如下：?地塊用地規(guī)模及容積率的限制，難以營(yíng)造高檔次物業(yè)所需的配套和壞境，更適宜精品物業(yè)形象。?本項(xiàng)目既擁有山景資源，乂可見西湖公園的湖景，但非本項(xiàng)目所獨(dú)有。?地理位置優(yōu)越，處于西湖區(qū)的黃金位置；但由于地處以上區(qū)域的建設(shè)剛剛起步，所以優(yōu)勢(shì)表現(xiàn)得并不十分強(qiáng)烈，并H區(qū)域的劣勢(shì)還影響著木項(xiàng)目，如人氣不夠、商業(yè)配套設(shè)施少，農(nóng)民房多。?本項(xiàng)n外立而現(xiàn)代感很強(qiáng)，樓體的造型別具一?格，但因?yàn)樽陨硪?guī)模的限制，無法制造其他更多的帔件設(shè)施來達(dá)到搶眼的效果。?和比較而言，木項(xiàng)目

8、戶型面積較小，有利于以低總價(jià)來吸引客戶，但項(xiàng)目的平面布局存在一定的缺陷，部分戶型的使用效果不太理想，給銷售會(huì)帶來一定難度。