世邦魏理仕商業(yè)項目策劃報告

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1、大連市海昌名城策劃報告世邦魏理仕目錄1前言11.1本項目須解決的問題11.2解決方法12大連市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r及特征分析22.1大連市商業(yè)市場分析22.2大連市消費模式和特點23項目周邊已建成商場業(yè)種業(yè)態(tài)情況分析43.1天倫商廈43.2天百大樓（天津百貨大樓）43.3國泰商業(yè)大廈53.4新世界百貨63.5巴黎之春購物中心63.6友誼商城73.7勝利廣場73.8大連商場83.9秋林女店93.10大商新瑪特93.11百年城103.12邁凱樂113.13分析結(jié)論124項目競爭對手分析134.152號地(天和廣場)134.

2、253號地(天植商城)134.354號地(天?？萍汲?及55號地(天龍商城)134.456號地(民生樂園)144.5修竹地塊144.652號地對面地塊1422《2008-2009年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)www.fangce.net海量房地產(chǎn)資料免費下載0755-83513598QQ:69031789大連市海昌名城策劃報告世邦魏理仕4.7分析結(jié)論155項目基本情況分析175.1項目概況175.2商業(yè)氣氛分析175.3結(jié)論分析:176本項目競爭力分析186.1項目優(yōu)勢

3、分析186.2不利因素分析196.3項目競爭力研判197項目定位217.1項目檔次定位：217.2功能定位：217.3目標(biāo)買家及消費群：217.3.1針對的目標(biāo)買家：217.3.2主要消費目標(biāo)客戶：227.4品牌定位227.5廣告定位228推廣時機239項目定價策略249.1三號地（天植商城）價格策略249.1.1定價方法249.1.2樓層系數(shù)249.2項目成本分攤計算259.3我們的定價策略和方法259.3.1均價定位259.3.2具體操作：259.3.3系數(shù)制定269.3.4樓層建筑面積均價2610付款方式策

4、略2722《2008-2009年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)www.fangce.net海量房地產(chǎn)資料免費下載0755-83513598QQ:69031789大連市海昌名城策劃報告世邦魏理仕11媒體策略2811.1報紙在媒體組合中的運用2811.2電視廣告的運用2811.3電臺廣告在媒體組合中的運用2811.4車身廣告在媒體組合中的作用2811.5其它媒體2812項目分貨計劃2912.1推廣節(jié)奏2912.2項目分貨計劃3013促銷措施3113.1針對負二層、三層銷售的促

5、銷措施3113.1.18+8+8計劃3113.1.2購鋪易計劃3213.1.3完全創(chuàng)業(yè)計劃（零首期）3313.2針對一層內(nèi)街、負一層、二層銷售的促銷措施3313.2.1利潤分成計劃3313.2.2折扣：3513.3其他策略3513.3.1使用權(quán)出售：3513.3.2舊業(yè)主介紹大行動3513.4租賃策略3513.4.1抬高租金、延長免租期策略3513.4.2引入“全球特許經(jīng)營加盟協(xié)會”3613.4.3與“國際名牌”總代理合作經(jīng)營3613.4.4帶租約出售3713.4.5保底出租3814營銷推廣建議3915推廣部署4

6、015.1第一階段形象建立期4022《2008-2009年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)www.fangce.net海量房地產(chǎn)資料免費下載0755-83513598QQ:69031789大連市海昌名城策劃報告世邦魏理仕15.2第二階段：公開發(fā)售一期4315.3第三階段：項目調(diào)整期4715.4第四階段：強勢銷售期4815.5第五階段消化期4916招商安排與計劃4917附件5012前言2.1本項目須解決的問題大連市位于遼東半島南端，是中國東北部的最著名的旅游城市，大連市中心區(qū)

7、常駐人口僅為180萬，商場供應(yīng)量和市場壓力較大，僅去年市場推出量就高達213萬平方米，目前全市商場空置面積高達130萬平方米，并且商場經(jīng)營和產(chǎn)品檔次同質(zhì)化比較嚴(yán)重。預(yù)計未來幾年本項目附近將有一大批的商業(yè)物業(yè)涌現(xiàn)，加劇了市場壓力。本項目處于大連市傳統(tǒng)的商業(yè)圈中,大連市政府對天津街的重點改造，使天津街將打造成大連市最大的具有歐陸風(fēng)情，集購物、旅游、娛樂等于一體的多元化的商業(yè)步行街。雖然目前天津街進行市政改造工程，但該地段仍保持濃厚的商業(yè)氣氛，包括勝利廣場至普照街一段天津街，以天倫商廈為主要商業(yè)設(shè)施；保安街至上海路一段

8、的天津街，包括國泰大廈，天百大樓等商場仍然是大連市主要的購物中心。因此本策劃方案重點解決的問題將集中在以下幾個方面：1.在競爭壓力強大的市場中，如何制訂準(zhǔn)確的市場定位，選擇合適的目標(biāo)客戶；2.在同質(zhì)化嚴(yán)重的區(qū)位上，如何突出項目的差異性，減弱區(qū)位劣勢的影響；3.在商業(yè)市場低迷的情況下，本項目如何通過適當(dāng)?shù)臓I銷策略和手法，使項目收益更大。22《2008-2009年中國房地產(chǎn)策