(最新)小戶型住宅市場分析報告

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1、小戶型住宅市場分析報告□作者：徐宏德???日期：2002-9-15???隨著麗陽天下、締馨苑、翠馨居、皇庭彩園、小小家等一大批特色小面積住宅的推出，小戶型又成為2002年深圳住宅市場的熱點。小戶型作為普通住宅市場的一種補充，并且是客戶的過渡性產(chǎn)品，為什么會成為開發(fā)商追逐的焦點？它具有什么樣的市場特征，現(xiàn)狀如何？針對年輕客戶的小戶型會否受市場的歡迎？小戶型市場有什么樣風(fēng)險？本文將對此做出分析。??????????????????????小戶型的界定????小戶型是行業(yè)內(nèi)的一種通俗說法，主要相對中大戶型而言。一般有兩種界定方式，一種是以戶型

2、的房廳來計算，將單身公寓、一房一廳、兩房均叫做小戶型；另一種是從面積上來區(qū)分，一般講面積在70平方米以下的住宅叫做小戶型。此外，還有一種在同等房廳數(shù)下，面積較小也被稱作小戶型，例如75—90平方米的三房被稱為小三房。目前的界定一般都包含了以上三種定義的方法。而本文中的小戶型物業(yè)主要是指主力戶型為1—2房，2房戶均面積約在70平方米以下的住宅項目，在統(tǒng)計分析中單身公寓歸納為一房。深圳小戶型市場發(fā)展概況一、小戶型市場發(fā)展回顧?????自1994年以來深圳的小戶型市場不斷有新的項目推出，1997年、1998年隨著豪宅市場的衰敗，深圳小戶型住宅

3、市場開始崛起。?當(dāng)時比較有代表性的樓盤有皇城廣場、大鵬花園、先科花園等。均是以30—60平方米/戶為主力戶型，并且受到了市場歡迎。到2002年又有擴大之勢，有趣的是2002深圳小戶型物業(yè)的熱潮也是隨著豪宅供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性失衡而興起。小戶型早期的時候主要集中在口岸區(qū)域居多，銷售也是以外銷客戶為主，隨著市場的不斷發(fā)展，目前在全市各個區(qū)域都有小戶型住宅的供應(yīng)，小戶型的客戶也越來越廣泛。????若以面積在70平方米以下的戶型為小戶型，上圖顯示了從1999年到2002年各行政區(qū)小戶型占小戶型總量比例的走勢?？梢钥闯隽_湖區(qū)的小戶型比例呈下坡走勢，福田自

4、1999年達到高峰理性回歸后，又開始呈緩慢上升趨勢；而南山區(qū)則隨著中心區(qū)的西移、濱海大道開通、西部通道的規(guī)劃等種種利好消息呈快速上升的趨勢，也反映了南山區(qū)的較低的均價對中低收入的消費者有較大的吸引力，從而導(dǎo)致了小戶型比例的上升。????若以面積在70平方米以下的戶型為小戶型，上圖顯示了從1998年到2002年各行政區(qū)小戶型戶均面積的走勢。除南山的戶均面積在1999年有較大的變動外，其他區(qū)域的戶均基本都在55平方米附近上下波動，并且都在44-60平方米的范圍之內(nèi)。二、小戶型市場主要特征?????通過對世聯(lián)地產(chǎn)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫中的1999-200

5、2年的近60個小戶型項目的分析，發(fā)現(xiàn)小戶型住宅具有以下幾個明顯的特征：????多數(shù)集中在羅湖、福田、南山的生活旺區(qū)????從2000-2002年所推售的小戶型項目來看，53.8％集中在福田，羅湖占了23.1％、南山緊隨其后占15.4％，關(guān)外及鹽田所占的比例較小，不到1成。從各自的區(qū)域分布來看，福田大多數(shù)集中在中心區(qū)及周邊、皇崗口岸、八卦嶺等區(qū)域，羅湖主要集中在老城區(qū)，南山主要是以南頭老城區(qū)為主，這些區(qū)域都有著生活配套成熟、交通方便的顯著特征。????項目規(guī)模較小，容積率很高????從項目的規(guī)模來看，在2000—2002年的項目中，總建筑

6、面積在3萬平方米以下的項目占了47.5％，3—5萬平方米的占了30％，5萬平方米以上的占了22.5％，并且其中均沒有10萬平方米以上的項目。同時這些小戶型項目的容積率都比較高，從分布情況來看，容積率在6以下的項目約占36.7％，在7-10的項目約占40％，容積率在10以上的項目占了23.3％，其中都會100和珍寶公寓兩個項目的容積率在20以上。????戶均面積以30—50平方米為主，建筑形式一般為高層一梯5—8戶????從項目的戶型面積來看，大多數(shù)是以一房、二房為主力戶型，一房的面積范圍從18.89-50平方米，跨度較大，但主要以集中在

7、38-45平方米范圍內(nèi)為主；從兩房來看，面積范圍在37.69-81.64平方米，主流面積集中在65平方米上下。????在建筑形態(tài)上，超過95％的項目為小高層和高層，同時每層的戶型在6-18戶，按照電梯數(shù)來平均，基本都在1梯5-8戶左右。這使得建筑的采光、通風(fēng)及相互之間的干擾都有較大的影響。????客戶大多為投資客戶和年輕客戶為主，港人是口岸小戶型的主要客戶????從小戶型的客戶來看，絕大多數(shù)是以年輕客戶和投資客戶為主，占到近7成的比例；而從目前的物業(yè)客戶特征來看，港人一直是口岸物業(yè)的主要目標(biāo)客戶，形成了口岸物業(yè)不同于其他小戶型項目的一些

8、獨特的客戶特征。三、現(xiàn)階段深圳小戶型市場供應(yīng)分析?????房地產(chǎn)市場的發(fā)展有著很強的地域性和時代特征，在售樓盤的共同特征往往反映了某類物業(yè)的發(fā)展方向、消費特征、競爭態(tài)勢等信息，了解目前在售樓盤的具體特征能夠