(最新)小戶(hù)型住宅市場(chǎng)分析報(bào)告

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1、小戶(hù)型住宅市場(chǎng)分析報(bào)告□作者：徐宏德???日期：2002-9-15???隨著麗陽(yáng)天下、締馨苑、翠馨居、皇庭彩園、小小家等一大批特色小面積住宅的推出，小戶(hù)型又成為2002年深圳住宅市場(chǎng)的熱點(diǎn)。小戶(hù)型作為普通住宅市場(chǎng)的一種補(bǔ)充，并且是客戶(hù)的過(guò)渡性產(chǎn)品，為什么會(huì)成為開(kāi)發(fā)商追逐的焦點(diǎn)？它具有什么樣的市場(chǎng)特征，現(xiàn)狀如何？針對(duì)年輕客戶(hù)的小戶(hù)型會(huì)否受市場(chǎng)的歡迎？小戶(hù)型市場(chǎng)有什么樣風(fēng)險(xiǎn)？本文將對(duì)此做出分析。??????????????????????小戶(hù)型的界定????小戶(hù)型是行業(yè)內(nèi)的一種通俗說(shuō)法，主要相對(duì)中大戶(hù)型而言。一般有兩種界定方式，一種是以戶(hù)型

2、的房廳來(lái)計(jì)算，將單身公寓、一房一廳、兩房均叫做小戶(hù)型；另一種是從面積上來(lái)區(qū)分，一般講面積在70平方米以下的住宅叫做小戶(hù)型。此外，還有一種在同等房廳數(shù)下，面積較小也被稱(chēng)作小戶(hù)型，例如75—90平方米的三房被稱(chēng)為小三房。目前的界定一般都包含了以上三種定義的方法。而本文中的小戶(hù)型物業(yè)主要是指主力戶(hù)型為1—2房，2房戶(hù)均面積約在70平方米以下的住宅項(xiàng)目，在統(tǒng)計(jì)分析中單身公寓歸納為一房。深圳小戶(hù)型市場(chǎng)發(fā)展概況一、小戶(hù)型市場(chǎng)發(fā)展回顧?????自1994年以來(lái)深圳的小戶(hù)型市場(chǎng)不斷有新的項(xiàng)目推出，1997年、1998年隨著豪宅市場(chǎng)的衰敗，深圳小戶(hù)型住宅

3、市場(chǎng)開(kāi)始崛起。?當(dāng)時(shí)比較有代表性的樓盤(pán)有皇城廣場(chǎng)、大鵬花園、先科花園等。均是以30—60平方米/戶(hù)為主力戶(hù)型，并且受到了市場(chǎng)歡迎。到2002年又有擴(kuò)大之勢(shì)，有趣的是2002深圳小戶(hù)型物業(yè)的熱潮也是隨著豪宅供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性失衡而興起。小戶(hù)型早期的時(shí)候主要集中在口岸區(qū)域居多，銷(xiāo)售也是以外銷(xiāo)客戶(hù)為主，隨著市場(chǎng)的不斷發(fā)展，目前在全市各個(gè)區(qū)域都有小戶(hù)型住宅的供應(yīng)，小戶(hù)型的客戶(hù)也越來(lái)越廣泛。????若以面積在70平方米以下的戶(hù)型為小戶(hù)型，上圖顯示了從1999年到2002年各行政區(qū)小戶(hù)型占小戶(hù)型總量比例的走勢(shì)?？梢钥闯隽_湖區(qū)的小戶(hù)型比例呈下坡走勢(shì)，福田自

4、1999年達(dá)到高峰理性回歸后，又開(kāi)始呈緩慢上升趨勢(shì)；而南山區(qū)則隨著中心區(qū)的西移、濱海大道開(kāi)通、西部通道的規(guī)劃等種種利好消息呈快速上升的趨勢(shì)，也反映了南山區(qū)的較低的均價(jià)對(duì)中低收入的消費(fèi)者有較大的吸引力，從而導(dǎo)致了小戶(hù)型比例的上升。????若以面積在70平方米以下的戶(hù)型為小戶(hù)型，上圖顯示了從1998年到2002年各行政區(qū)小戶(hù)型戶(hù)均面積的走勢(shì)。除南山的戶(hù)均面積在1999年有較大的變動(dòng)外，其他區(qū)域的戶(hù)均基本都在55平方米附近上下波動(dòng)，并且都在44-60平方米的范圍之內(nèi)。二、小戶(hù)型市場(chǎng)主要特征?????通過(guò)對(duì)世聯(lián)地產(chǎn)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)中的1999-200

5、2年的近60個(gè)小戶(hù)型項(xiàng)目的分析，發(fā)現(xiàn)小戶(hù)型住宅具有以下幾個(gè)明顯的特征：????多數(shù)集中在羅湖、福田、南山的生活旺區(qū)????從2000-2002年所推售的小戶(hù)型項(xiàng)目來(lái)看，53.8％集中在福田，羅湖占了23.1％、南山緊隨其后占15.4％，關(guān)外及鹽田所占的比例較小，不到1成。從各自的區(qū)域分布來(lái)看，福田大多數(shù)集中在中心區(qū)及周邊、皇崗口岸、八卦嶺等區(qū)域，羅湖主要集中在老城區(qū)，南山主要是以南頭老城區(qū)為主，這些區(qū)域都有著生活配套成熟、交通方便的顯著特征。????項(xiàng)目規(guī)模較小，容積率很高????從項(xiàng)目的規(guī)模來(lái)看，在2000—2002年的項(xiàng)目中，總建筑

6、面積在3萬(wàn)平方米以下的項(xiàng)目占了47.5％，3—5萬(wàn)平方米的占了30％，5萬(wàn)平方米以上的占了22.5％，并且其中均沒(méi)有10萬(wàn)平方米以上的項(xiàng)目。同時(shí)這些小戶(hù)型項(xiàng)目的容積率都比較高，從分布情況來(lái)看，容積率在6以下的項(xiàng)目約占36.7％，在7-10的項(xiàng)目約占40％，容積率在10以上的項(xiàng)目占了23.3％，其中都會(huì)100和珍寶公寓兩個(gè)項(xiàng)目的容積率在20以上。????戶(hù)均面積以30—50平方米為主，建筑形式一般為高層一梯5—8戶(hù)????從項(xiàng)目的戶(hù)型面積來(lái)看，大多數(shù)是以一房、二房為主力戶(hù)型，一房的面積范圍從18.89-50平方米，跨度較大，但主要以集中在

7、38-45平方米范圍內(nèi)為主；從兩房來(lái)看，面積范圍在37.69-81.64平方米，主流面積集中在65平方米上下。????在建筑形態(tài)上，超過(guò)95％的項(xiàng)目為小高層和高層，同時(shí)每層的戶(hù)型在6-18戶(hù)，按照電梯數(shù)來(lái)平均，基本都在1梯5-8戶(hù)左右。這使得建筑的采光、通風(fēng)及相互之間的干擾都有較大的影響。????客戶(hù)大多為投資客戶(hù)和年輕客戶(hù)為主，港人是口岸小戶(hù)型的主要客戶(hù)????從小戶(hù)型的客戶(hù)來(lái)看，絕大多數(shù)是以年輕客戶(hù)和投資客戶(hù)為主，占到近7成的比例；而從目前的物業(yè)客戶(hù)特征來(lái)看，港人一直是口岸物業(yè)的主要目標(biāo)客戶(hù)，形成了口岸物業(yè)不同于其他小戶(hù)型項(xiàng)目的一些

8、獨(dú)特的客戶(hù)特征。三、現(xiàn)階段深圳小戶(hù)型市場(chǎng)供應(yīng)分析?????房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展有著很強(qiáng)的地域性和時(shí)代特征，在售樓盤(pán)的共同特征往往反映了某類(lèi)物業(yè)的發(fā)展方向、消費(fèi)特征、競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)等信息，了解目前在售樓盤(pán)的具體特征能夠