商業(yè)地產(chǎn)的投資

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1、房地產(chǎn)作為投資理財產(chǎn)品有哪些特征？n房地產(chǎn)投資的優(yōu)點1）房地產(chǎn)是一種耐用消費品房地產(chǎn)是人們生活的必須消費品，但不同于一般的消費品。一般情況下，房子的壽命都在上百年以上，最少也可幾十年（產(chǎn)權期限是70年）。這種長期耐用性，為投資盈利提供了廣闊的時間機會。2）房地產(chǎn)的價值相對比較穩(wěn)定房地產(chǎn)相對其他消費品，具有相對穩(wěn)定的價值?？萍歼M步、社會發(fā)展等對其影響相對比較小。不象一般消費品，如汽車、電腦、家用電器等，只會隨著科技水平的發(fā)展，價值不斷下降。所以房地產(chǎn)具有較好的保值增值的功能。3）房地產(chǎn)具有不斷升值的潛力由于土地資源的稀缺性、不可再生性，以及人口上升、居民生活水平的提高，整個社會對房

2、地產(chǎn)的需求長期處于上升趨勢。具體來說，人總是要住房子的，而且有不斷改變居住條件的需求。這些機會為房地產(chǎn)投資帶來可預期的收益。n房地產(chǎn)投資的缺點1）流動性相對較差（流動風險）房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)，最大缺點是流動性較差。它不象其他金融產(chǎn)品，可隨時變現(xiàn)或較容易變現(xiàn)。一般要出售或出租都需有一定的時間，而不可知不可控。有時，為了達到快速變現(xiàn)，可能要損失收益甚至虧損才行。所以，房地產(chǎn)作為固定資產(chǎn)投資，一般是長期投資項目，家庭必須沒有現(xiàn)金壓力才行。為了減少這種風險，一般考慮房地產(chǎn)投資作為投資組合的一部分，而非全部；另外就是在急需資金時，可把房地產(chǎn)抵押進行貸款。2）投資金額比較大房地產(chǎn)投資額的起點都

3、比較大，一般動輒數(shù)十萬，或上百萬。對有些家庭來說，一輩子的結(jié)余就是為了購一套房。3）政策風險房地產(chǎn)投資是一項政策性很強的經(jīng)濟活動。如土地政策、城市規(guī)劃、房地產(chǎn)稅收、租金管制等的變化都可能給房地產(chǎn)投資帶來一定的風險。隨著國家體制轉(zhuǎn)型、政策完善、法治健全，以上風險可相應減少。4）道德風險國內(nèi)房地產(chǎn)市場的不成熟，也給少數(shù)開發(fā)商提供了違規(guī)欺騙的機會。如房屋的質(zhì)量、合同的不公正、產(chǎn)權的不完善等，都可能給房地產(chǎn)投資都帶來損失。1．商鋪作為投資理財產(chǎn)品有哪些特征？.商鋪，由"市"演變而來，《說文》將"市"解釋為"集中交易之場所"，也就是今日之商鋪。唐宋是中國封建社會鼎盛時期。唐都城長安是當時東

4、西文化、商貿(mào)交流的中心，長安東西兩市，商賈云集，店肆無數(shù)，商業(yè)十分繁榮；而北宋商鋪和市場是分開的，首都東京（開封）是當時最大的商業(yè)中心城市。"商鋪"的定義：商鋪是經(jīng)營者為顧客提供商品交易、服務及/或感受體驗的場所。商鋪是一種不可多得的投資品種，它有較高的保值增值功能，而且風險小、回報高。我們將進行商鋪購買、租賃的行為稱之為商鋪投資。商鋪投資作為房地產(chǎn)中比較新的投資類型具有很高的市場關注率。n商鋪投資特點　　俗話說："家有萬貫，不如有個店面"、"一鋪養(yǎng)三代"。一般來說，一個市場繁榮的程度從當?shù)厣啼伣?jīng)營的收入情況可以一目了然，而經(jīng)營收入的多少會直接影響到商鋪的租金多少，可以說，商鋪的

5、交易行情是消費市場的晴雨表。據(jù)來自北京、上海、深圳、杭州等大中城市的信息顯示，其商鋪價格正在不斷上漲。作為房地產(chǎn)的重要組成部分，商鋪和住宅產(chǎn)業(yè)相比，總量雖然不大，但由于其發(fā)展?jié)摿春?，回報率高，所以受到投資者的關注。其發(fā)展勢頭之迅猛，連業(yè)內(nèi)人士都始料未及。1）、商鋪投資的穩(wěn)定性特點　　業(yè)內(nèi)專業(yè)人士分析認為，投資商鋪具有穩(wěn)定性。住宅的租約期限一般為半年至一年，相對較短，而商鋪的租約通常為3至5年或更長。承租戶對商鋪的裝修投資、贏利預期及長期規(guī)劃，決定了商鋪租約的穩(wěn)定性。此外，租金的遞增保證了商鋪長期的收益增長。租金預付的付款方式使租金收取也較有保障。2）、商鋪增值的特點　　商鋪投資

6、是一個長期過程，它不會因房齡增長而降低其投資價值。相反，好的商鋪因其稀有性或特定供應條件，會隨著商圈的發(fā)展成熟不斷升值，價值提升的同時，租金增長是必然的。長期租用從資金成本的角度肯定不如買下來，如果說住宅的價值還可以相對準確地衡量，那么成功商鋪的價值卻正所謂無價。3）、商鋪投資回報率較高　　與人們傳統(tǒng)的資本增值方式比起來，投資商鋪利潤率高。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，盡管前幾年，北京等大城市涉外公寓、別墅的投資回報率曾經(jīng)達15%-20%，但目前，住宅用房的投資回報率基本上下降到大約6%～8%，但商鋪的投資回報率單租金收益則可能達10%～15%，有的甚至達到20%以上。　　需要指出的是，除商鋪

7、租金收益之外，精明的商鋪投資者還充分利用商鋪增值提高投資收益，在商鋪買價升值到一定水平時及時賣出，完成該商鋪的投資過程。4）、商鋪的投資潛力　　目前在國內(nèi)，商鋪投資的概念還未全面普及，一般商鋪與住宅的價格之比還遠不到成熟市場情況下的4∶1～5∶1，可見商鋪價格還有較大的上漲空間---商鋪投資者不可以依據(jù)此比例去套用投資操作，因為市場環(huán)境、市場供應狀況的差異等將對商鋪的價格發(fā)生重大影響，而且如果住宅價格透支，這一比例更不可以參考。我國加入世貿(mào)組織后，商業(yè)、零售業(yè)、服務業(yè)將會出現(xiàn)蒸蒸