酒店式公寓物業(yè)服務(wù) (2)

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1、酒店式公寓物業(yè)服務(wù)摘要酒店式公寓意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”，市場定位較高，集住宅、酒店、會(huì)所多功能生活設(shè)施于一體。既可“自用”又兼“投資”潛力。近幾年來，房地產(chǎn)市場的居高不下，促進(jìn)了物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。而酒店式公寓能滿足許多商務(wù)、投資和高層次人員居家的需求，從而必將成為大城市、全國省會(huì)城市、發(fā)達(dá)城市和地區(qū)中心獨(dú)具魅力的新興物業(yè)，將有著非?？捎^的發(fā)展前途。本文首先介紹了國內(nèi)外酒店式公寓的發(fā)展現(xiàn)狀和本研究的意義所在，然后基于SWOT的方法分析了酒店式公寓物業(yè)服務(wù)環(huán)境，有針對性地提出競爭戰(zhàn)略的選擇。最后，通過分析萬科物業(yè)的成功發(fā)展得出結(jié)論，選擇了適合的競爭戰(zhàn)略，才能帶

2、領(lǐng)物業(yè)企業(yè)具備自己的市場核心競爭力，從而為行業(yè)和企業(yè)本身尋求更好的發(fā)展。關(guān)鍵字：酒店式公寓；物業(yè)；市場競爭；萬科目錄1.緒論32.酒店式公寓物業(yè)服務(wù)環(huán)境分析（SWOT分析）42.1.競爭劣勢42.2.競爭優(yōu)勢42.3.發(fā)展機(jī)遇42.4.面臨挑戰(zhàn)53.競爭戰(zhàn)略選擇63.1.基本競爭戰(zhàn)略63.2.品牌戰(zhàn)略63.2.1.走市場化道路63.2.2.走專業(yè)化道路不斷提高專業(yè)化水平，樹立專業(yè)化經(jīng)營理念73.2.3.創(chuàng)新策略73.2.4.走規(guī)?；?jīng)營道路73.2.5.提供高質(zhì)量的服務(wù)73.2.6.加強(qiáng)法制化建設(shè)73.3.對外投資戰(zhàn)略73.4.戰(zhàn)略聯(lián)盟84.實(shí)例分析：萬科物業(yè)有限公司的

3、管理理念和模式94.1.萬科物業(yè)公司的基本情況和主要業(yè)務(wù)94.2.萬科物業(yè)公司的管理理念與模式104.3.萬科物業(yè)公司的企業(yè)文化104.3.1.企業(yè)文化的基礎(chǔ)104.3.2.萬科企業(yè)文化的精髓115.結(jié)束語121.緒論酒店式公寓意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”，市場定位較高，既吸收了星級酒店的服務(wù)功能和管理模式，又吸收了信息時(shí)代寫字樓的特點(diǎn)，擁有良好的通訊條件，可針對性地提供秘書、信息、翻譯等商務(wù)服務(wù)，集住宅、酒店、會(huì)所多功能生活設(shè)施于一體。酒店式公寓物業(yè)服務(wù)是一種專業(yè)化、社會(huì)化、企業(yè)化的特殊服務(wù)行業(yè)，其內(nèi)容是對建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備、環(huán)境等進(jìn)行科學(xué)管理，使其保持完好

4、和正常使用，進(jìn)而達(dá)到保值增值的目的，是一種綜合性很強(qiáng)的物業(yè)管理概念。國內(nèi)一路飆升的房價(jià)讓房地產(chǎn)行業(yè)成為各界人士關(guān)注的焦點(diǎn)，酒店式公寓的概念在這一時(shí)期誕生可謂是天時(shí)地利一應(yīng)俱全。由于它既具有酒店的品質(zhì)，又低于酒店的價(jià)格，能滿足許多商務(wù)、投資和高層次人員居家的需求，從而必將成為大城市、全國省會(huì)城市、發(fā)達(dá)城市和地區(qū)中心獨(dú)具魅力的新興物業(yè)，無論是對物業(yè)管理行業(yè)或是房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展都有著一定的研究價(jià)值。1.酒店式公寓物業(yè)服務(wù)環(huán)境分析（SWOT分析）SWOT分析指的是強(qiáng)勢(Strengths)、弱勢(weaknessEs)、機(jī)遇(Opportumties)、威脅(Threaten)

5、的分析。1.1.競爭劣勢隨著之前物業(yè)管理的快速發(fā)展和物業(yè)管理覆蓋面的不斷擴(kuò)大，行業(yè)發(fā)展的深層次問題和矛盾也隨之鮮明起來。法制建設(shè)滯后，產(chǎn)權(quán)關(guān)系不清晰，建管脫節(jié)，社會(huì)對物業(yè)管理的期望值越來越大，業(yè)主委員會(huì)權(quán)利與義務(wù)不明確，社會(huì)行政責(zé)任與物業(yè)管理責(zé)任區(qū)分不清，房管局改制力度加大等等一系列的問題影響著物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展，影響著物業(yè)管理的內(nèi)涵挖掘，影響著物業(yè)管理企業(yè)的徹底市場化，影響著物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營的寬度與深度。行業(yè)基礎(chǔ)不夠穩(wěn)固和完善勢必會(huì)制約酒店式公寓物業(yè)的建設(shè)和發(fā)展。酒店式公寓的單價(jià)高于其他住宅10%—20%是合理的。但不少酒店式公寓的價(jià)格砝碼也與日俱增，每平方米上萬元的

6、酒店式公寓不斷增多，價(jià)格與市場出現(xiàn)嚴(yán)重背離。另外，酒店式公寓還存在綠化率低、樓內(nèi)電梯擁擠、通道狹窄、居住人群復(fù)雜等普遍問題。此外，酒店式公寓由于定位高，目標(biāo)客戶局限，對于選址和建設(shè)有著嚴(yán)格的要求。1.2.競爭優(yōu)勢酒店式服務(wù)公寓兼具傳統(tǒng)酒店和公寓的長處。它們大多位于成熟商務(wù)中心，外國企業(yè)和外籍人員聚集流動(dòng)地帶，這些地區(qū)寫字樓、酒店、商業(yè)中心等服務(wù)配套設(shè)施完善，擁有高檔公寓的硬件配置，聘請專業(yè)的酒店物業(yè)管理公司或酒店式公寓管理公司入住管理，給住戶的生活帶來很大便利，星級服務(wù)品質(zhì)完全滿足了這些客戶的需求。同時(shí)，相對獨(dú)立穩(wěn)定的客源也給酒店式公寓帶來了相當(dāng)可觀的租金收益。1.3.

7、發(fā)展機(jī)遇據(jù)金橋國際公寓開發(fā)商負(fù)責(zé)人蔡維杰介紹，由于現(xiàn)在的一些大中城市，人口流動(dòng)性增強(qiáng)，以部分年輕人為主的家庭模式出現(xiàn)，這種趨勢直接導(dǎo)致了酒店式公寓的出現(xiàn)。同時(shí)，各大中城市已經(jīng)形成高級商務(wù)人士階層，這一階層擁有非?？捎^的商務(wù)消費(fèi)能力，而傳統(tǒng)的物業(yè)管理對他們來說已經(jīng)不能適應(yīng)其快節(jié)奏的生活。從另一層面來講，中國加入WTO會(huì)為各大中城市帶來數(shù)量眾多的境外中小型公司，大型的國際跨國公司也會(huì)陸續(xù)設(shè)立辦事機(jī)構(gòu)，爭取中國市場的發(fā)展。中小型公司由于其資金實(shí)力不足，既想方便，又想價(jià)位合適，那么酒店式公寓將是其較理想的選擇。因此酒店式公寓的消費(fèi)對象的基本明確的