房地產(chǎn)開發(fā)公司涉及的具體稅種

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1、房地產(chǎn)開發(fā)公司涉及的稅種（一）涉及稅種：營業(yè)稅城市維護建設稅教育費附加企業(yè)所得稅房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅車船使用稅印花稅契稅個人所得稅土地增值稅　　　　房地產(chǎn)業(yè)主要包括房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營、房地產(chǎn)管理、房地產(chǎn)經(jīng)濟　　與代理。其主要涉稅事項包括轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和銷售不動產(chǎn)?！　∫?、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)：是指土地使用者轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為，土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，不征收營業(yè)稅。土地租賃，不按本稅目征稅?！　《?、銷售不動產(chǎn)：是指有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)的行為。　　　　不動產(chǎn)，是指不能移動，移動后會引起性質(zhì)，形狀改變的財產(chǎn)?！　　　”径惸康恼魇辗秶ǎ轰N售

2、建筑物或構(gòu)筑物、銷售其他土地附著物?！　　　?、銷售建筑物或構(gòu)筑物　　　　銷售建筑物或構(gòu)筑物，是指有償轉(zhuǎn)讓建筑物或構(gòu)筑物的所有權(quán)的行為。以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式銷售建筑物，視同銷售建筑物。　　　　2、銷售其他土地附著物　　　　銷售其他土地附著物，是指有償轉(zhuǎn)讓其他土地附著物的所有權(quán)的行為。　　　　其他土地附著物，是指建筑物或構(gòu)筑物以外的其他附著于土地的不動產(chǎn)?！　　　挝粚⒉粍赢a(chǎn)無償贈與他人，視同銷售不動產(chǎn)。　　　　在銷售不動產(chǎn)時連同不動產(chǎn)所占土地的使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的行為，比照銷售不動產(chǎn)征稅?！　∫圆粍赢a(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業(yè)稅。但

3、轉(zhuǎn)讓該項股權(quán)，應按本稅目征稅。　　　　不動產(chǎn)租賃，不按本稅目征稅?！　∫弧I業(yè)稅　　1、銷售不動產(chǎn)的計稅依據(jù)　　　?。?）、納稅人的營業(yè)額為納稅人銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用?！　。?）、單位將不動產(chǎn)無償贈與他人，其營業(yè)額比照本細則第十五條的規(guī)定確定。對個人無償贈送不動產(chǎn)的行為，不應視同銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅?！　　　。?）、營業(yè)稅暫行條例實施細則第十五條規(guī)定：　　　　納稅人銷售不動產(chǎn)價格明顯偏低而無正當理由的，主管稅務機關有權(quán)按下列順序核定其營業(yè)額：　　　　a按納稅人當月提供的同類應稅勞務或者銷售的同類不動產(chǎn)的平均價格核定；　　　　b按納稅人最近時期提供的同類應稅勞

4、務或者銷售的同類不動產(chǎn)的平均價格核定；　　　　c按下列公式核定計稅價格：　　　　計稅價格=營業(yè)成本或工程成本×（1+成本利潤率）÷（1-營業(yè)稅稅率）　　上列公式中的成本利潤率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府所屬稅務機關確定?！　?、其他具體規(guī)定如下：　?。?）、在合同期內(nèi)房產(chǎn)企業(yè)將房產(chǎn)交給包銷商承銷，包銷商是代理房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行銷售，所取得的手續(xù)費收入或者價差應按“服務業(yè)―代理業(yè)“征收營業(yè)稅；在合同期滿后，房屋未售出，由包銷商進行收購，其實質(zhì)是房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房屋銷售給包銷商，對房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應按“銷售不動產(chǎn)“征收營業(yè)稅；包銷商將房產(chǎn)再次銷售，對包銷商也應按“銷售不動產(chǎn)“征收營業(yè)稅。

5、　　（2）、對合作建房行為應如何征收營業(yè)稅　　　　合作建房，是指由一方（以下簡稱甲方）提供土地使用權(quán)，另一方（以下簡稱乙方）提供資金，合作建房。合作建房的方式一般有兩種：6　　　　第一種方式是純粹的“以物易物“，即雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互。具體的方式也有以下兩種：　　　　a土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互:)，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權(quán)。在這一合作過程中，甲方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)為代價，換取部分房屋的所有權(quán)，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為；乙方則以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價，換取部分土地的使用權(quán)，發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為。因而合作建房的雙方都發(fā)生了營業(yè)稅的應稅行為。

6、對甲方應按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)“稅目中的“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)“子目征稅；對乙方應按“銷售不動產(chǎn)“稅目征稅。由于雙方?jīng)]有進行貨幣結(jié)算，因此應當按照《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》第十五條的規(guī)定分別核定雙方各自的營業(yè)額。如果合作建房的雙方（或任何一方）將分得的房屋銷售出去，則又發(fā)生了銷售不動產(chǎn)行為，應對其銷售收入再按“銷售不動產(chǎn)“稅目征收營業(yè)稅?！　以出租土地使用權(quán)為代價換取房屋所有權(quán)。例如，甲方將土地使用權(quán)出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權(quán)連同所建的建筑物歸還甲方。在這一經(jīng)營過程中，乙方是以建筑物為代價換得若干年的土地使用權(quán)，甲方是

7、以出租土地使用權(quán)為代價換取建筑物。甲方發(fā)生了出租土地使用權(quán)的行為，對其按“服務業(yè)―租賃業(yè)“征營業(yè)稅；乙方發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為，對其按“銷售不動產(chǎn)“稅目征營業(yè)稅。對雙方分別征稅時，其營業(yè)額也按《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》第十五條的規(guī)定核定?！　　　〉诙N方式是甲方以土地使用權(quán)、乙方以貨幣資金合股，成立合營企業(yè)，合作建房。對此種形式的合作建房，則要視具體情況確定如何征稅：　　　　a房屋建成后，如果雙方采取風險共擔、利潤共享的分配方式按照營業(yè)稅“以無形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利