bp神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)法在房產(chǎn)估價中的應(yīng)用

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1、第24卷第6期泉州師范學(xué)院學(xué)報(自然科學(xué))Vol.24No.62006年11月JournalofQuanzhouNormalUniversity(NaturalScience)Nov.2006BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)法在房產(chǎn)估價中的應(yīng)用況代智,楊琳珩(泉州師范學(xué)院資源與環(huán)境科學(xué)學(xué)院,福建泉州362000)摘要:闡述了各種房地產(chǎn)估價的方法,在比較各種現(xiàn)有方法的基礎(chǔ)上,采用BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)法進(jìn)行房產(chǎn)估價.將BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)理論應(yīng)用于房地產(chǎn)估價,計算實(shí)例表明,應(yīng)用BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)法進(jìn)行房產(chǎn)評估,可以克服傳統(tǒng)方法上的一些缺點(diǎn),估價結(jié)果更科學(xué)、合理和公正.關(guān)鍵詞:BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò);房地產(chǎn);估價中圖分類號:F293.3文獻(xiàn)標(biāo)

2、識碼:A文章編號:1009-8224(2006)06-0081-05隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展和繁榮,房產(chǎn)估價的重要性日益突出,許多經(jīng)濟(jì)活動都涉及到對房產(chǎn)價值的核定問題.房產(chǎn)估價即是指遵循社會行為學(xué)、商品經(jīng)濟(jì)學(xué)等基本原則,利用科學(xué)的估價方法,根據(jù)特定的估價目的,結(jié)合專業(yè)人員的經(jīng)驗(yàn),在綜合考慮各種社會的、經(jīng)濟(jì)的、環(huán)境的、政治的等影響因素的基礎(chǔ)上,在特定的時間對委估房產(chǎn)各種物權(quán)權(quán)益中特定權(quán)益的估測[1]和判斷.現(xiàn)代房地產(chǎn)估價起源于英國,在18世紀(jì)中期就成立了相關(guān)的行政部門.而國際上其他國家也在19世紀(jì)初期分別建立了自己的房產(chǎn)估價制度.我國的房地產(chǎn)估價開始于20世紀(jì)80年代末,是伴隨土地使用制度改

3、革和房屋的商品化而逐步發(fā)展起來的,20年來發(fā)展迅速,得到了政府與社會的高度重視.表現(xiàn)在以下幾個方面:(1)確立了房產(chǎn)估價的法律地位;(2)實(shí)行了房產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格全國統(tǒng)一考試制度;(3)制定了房產(chǎn)估價國家標(biāo)準(zhǔn);(4)成立了房產(chǎn)估價行業(yè)組織-中國房地產(chǎn)估價師學(xué)會;(5)建立了比較完善的房地產(chǎn)估價理論和方法體系;(6)開展了內(nèi)地房地產(chǎn)估價師與香港測量師資格互認(rèn).據(jù)統(tǒng)計,到目前為止,全國各地大大小小的房地產(chǎn)評估企業(yè)有數(shù)千家,從業(yè)人員也有10余萬人.專業(yè)房地產(chǎn)價格評估已成為量化資產(chǎn)的主要手段和依據(jù).房地產(chǎn)估價正受到社會的重視與關(guān)注.1房產(chǎn)估價方法由于各個國家或地區(qū)實(shí)際情況的不同,房產(chǎn)估價方法的

4、發(fā)展與應(yīng)用也不同.目前,在房產(chǎn)估價中采用的比較流行的方法有:成本法、收益還原法、市場比較法.成本法是在求取估價對收稿日期:2006-05-23作者簡介:況代智(1979-),男,江西高安人,助教,碩士,從事GIS、虛擬三維、測量學(xué)等方面研究.?1994-2010ChinaAcademicJournalElectronicPublishingHouse.Allrightsreserved.http://www.cnki.net82泉州師范學(xué)院學(xué)報(自然科學(xué))2006年11月象房產(chǎn)的價格時,以開發(fā)建造估價對象的各項(xiàng)必需費(fèi)用之和為基礎(chǔ),加上正常的利潤和應(yīng)納稅金來確定估價對象房產(chǎn)價格的一種估價

5、方法.成本法的適用范圍非常窄,只適用于既無收益又很少出現(xiàn)買賣情況的房地產(chǎn).收益還原法是在求取估價對象房產(chǎn)的價格時,運(yùn)用某種適當(dāng)?shù)倪€原利率,將預(yù)期的估價對象房產(chǎn)未來各期的正常收益折算到估價時點(diǎn)上的現(xiàn)值,求其之和來確定估價房產(chǎn)的價格的一種方法.該法只能用于有收益或潛在收益的房地產(chǎn)的估價,而且需要把握好純收益的選取和還原率的確定.市場比較法是將估價對象房產(chǎn)與在較近時期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房產(chǎn)加以比較對照,根據(jù)已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房產(chǎn)的已知價格,修正得出估價對象房產(chǎn)價格的一種常用的估價方法.該法適用于市場比較穩(wěn)定、相類似的房產(chǎn)估價資料比較充足的條件.利用這幾種方法來進(jìn)行房產(chǎn)估價時,要注重經(jīng)驗(yàn)

6、和市場信息,在推算時很少采用數(shù)學(xué)模型,人為干擾因素比較多.目前神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)已廣泛應(yīng)用于智能識別、自動控制、圖像與語言處理等方面,而經(jīng)濟(jì)預(yù)測也是其一個重要的應(yīng)用領(lǐng)域.人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)特別適用于處理需要同時考慮許多因素和條件的、不精確和模糊的信息處理問題.影響房地產(chǎn)價格的因素繁多,將神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)用于房地產(chǎn)估價可以充分發(fā)揮神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的優(yōu)點(diǎn),減少房地產(chǎn)估價中的人的主觀影響,使結(jié)果更加客觀.同時,也為房地產(chǎn)估價提供了一種新的解決方法、一種新的思想.BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型是動態(tài)的,隨著今后樣本數(shù)量的增加,通過網(wǎng)絡(luò)的自學(xué)習(xí),不斷加強(qiáng)網(wǎng)絡(luò)的學(xué)習(xí)能力與訓(xùn)練水平,形成更加完整的系統(tǒng),從而可以進(jìn)一步提高測試的精度和擴(kuò)大評估范圍

7、,同時不需要改變網(wǎng)絡(luò)本身的結(jié)構(gòu).把神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)法加入房地產(chǎn)估價方法當(dāng)中,應(yīng)用神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)建立定量評估模型,科學(xué)地、簡潔地、公正地評估了房地產(chǎn)價格.相信這對我國房地產(chǎn)估價方法的發(fā)展與完善將具有一定的理論意義和現(xiàn)實(shí)意義.2BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)法2.1BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)法原理人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)(ArtificialNeuralNetwork,簡稱ANN)是基于模仿大腦神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)和功能而建立的一種信息處理系統(tǒng),是理論化的人腦神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的數(shù)學(xué)模型.采用BP算法的多層神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型一般