bp神經網絡法在房產估價中的應用

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1、第24卷第6期泉州師范學院學報(自然科學)Vol.24No.62006年11月JournalofQuanzhouNormalUniversity(NaturalScience)Nov.2006BP神經網絡法在房產估價中的應用況代智,楊琳珩(泉州師范學院資源與環(huán)境科學學院,福建泉州362000)摘要:闡述了各種房地產估價的方法,在比較各種現(xiàn)有方法的基礎上,采用BP神經網絡法進行房產估價.將BP神經網絡理論應用于房地產估價,計算實例表明,應用BP神經網絡法進行房產評估,可以克服傳統(tǒng)方法上的一些缺點,估價結果更科學、合理和公正.關鍵詞:BP神經網絡;房地產;估價中圖分類號:F293.3文獻標

2、識碼:A文章編號:1009-8224(2006)06-0081-05隨著房地產市場的發(fā)展和繁榮,房產估價的重要性日益突出,許多經濟活動都涉及到對房產價值的核定問題.房產估價即是指遵循社會行為學、商品經濟學等基本原則,利用科學的估價方法,根據(jù)特定的估價目的,結合專業(yè)人員的經驗,在綜合考慮各種社會的、經濟的、環(huán)境的、政治的等影響因素的基礎上,在特定的時間對委估房產各種物權權益中特定權益的估測[1]和判斷.現(xiàn)代房地產估價起源于英國,在18世紀中期就成立了相關的行政部門.而國際上其他國家也在19世紀初期分別建立了自己的房產估價制度.我國的房地產估價開始于20世紀80年代末,是伴隨土地使用制度改

3、革和房屋的商品化而逐步發(fā)展起來的,20年來發(fā)展迅速,得到了政府與社會的高度重視.表現(xiàn)在以下幾個方面:(1)確立了房產估價的法律地位;(2)實行了房產估價師執(zhí)業(yè)資格全國統(tǒng)一考試制度;(3)制定了房產估價國家標準;(4)成立了房產估價行業(yè)組織-中國房地產估價師學會;(5)建立了比較完善的房地產估價理論和方法體系;(6)開展了內地房地產估價師與香港測量師資格互認.據(jù)統(tǒng)計,到目前為止,全國各地大大小小的房地產評估企業(yè)有數(shù)千家,從業(yè)人員也有10余萬人.專業(yè)房地產價格評估已成為量化資產的主要手段和依據(jù).房地產估價正受到社會的重視與關注.1房產估價方法由于各個國家或地區(qū)實際情況的不同,房產估價方法的

4、發(fā)展與應用也不同.目前,在房產估價中采用的比較流行的方法有:成本法、收益還原法、市場比較法.成本法是在求取估價對收稿日期:2006-05-23作者簡介:況代智(1979-),男,江西高安人,助教,碩士,從事GIS、虛擬三維、測量學等方面研究.?1994-2010ChinaAcademicJournalElectronicPublishingHouse.Allrightsreserved.http://www.cnki.net82泉州師范學院學報(自然科學)2006年11月象房產的價格時,以開發(fā)建造估價對象的各項必需費用之和為基礎,加上正常的利潤和應納稅金來確定估價對象房產價格的一種估價

5、方法.成本法的適用范圍非常窄,只適用于既無收益又很少出現(xiàn)買賣情況的房地產.收益還原法是在求取估價對象房產的價格時,運用某種適當?shù)倪€原利率,將預期的估價對象房產未來各期的正常收益折算到估價時點上的現(xiàn)值,求其之和來確定估價房產的價格的一種方法.該法只能用于有收益或潛在收益的房地產的估價,而且需要把握好純收益的選取和還原率的確定.市場比較法是將估價對象房產與在較近時期內已經發(fā)生了交易的類似房產加以比較對照,根據(jù)已經發(fā)生了交易的類似房產的已知價格,修正得出估價對象房產價格的一種常用的估價方法.該法適用于市場比較穩(wěn)定、相類似的房產估價資料比較充足的條件.利用這幾種方法來進行房產估價時,要注重經驗

6、和市場信息,在推算時很少采用數(shù)學模型,人為干擾因素比較多.目前神經網絡已廣泛應用于智能識別、自動控制、圖像與語言處理等方面,而經濟預測也是其一個重要的應用領域.人工神經網絡特別適用于處理需要同時考慮許多因素和條件的、不精確和模糊的信息處理問題.影響房地產價格的因素繁多,將神經網絡用于房地產估價可以充分發(fā)揮神經網絡的優(yōu)點,減少房地產估價中的人的主觀影響,使結果更加客觀.同時,也為房地產估價提供了一種新的解決方法、一種新的思想.BP神經網絡模型是動態(tài)的,隨著今后樣本數(shù)量的增加,通過網絡的自學習,不斷加強網絡的學習能力與訓練水平,形成更加完整的系統(tǒng),從而可以進一步提高測試的精度和擴大評估范圍

7、,同時不需要改變網絡本身的結構.把神經網絡法加入房地產估價方法當中,應用神經網絡建立定量評估模型,科學地、簡潔地、公正地評估了房地產價格.相信這對我國房地產估價方法的發(fā)展與完善將具有一定的理論意義和現(xiàn)實意義.2BP神經網絡法2.1BP神經網絡法原理人工神經網絡(ArtificialNeuralNetwork,簡稱ANN)是基于模仿大腦神經網絡結構和功能而建立的一種信息處理系統(tǒng),是理論化的人腦神經網絡的數(shù)學模型.采用BP算法的多層神經網絡模型一般